TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 23 Décembre 2025

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 25/00224 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUG2

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [W]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

Madame [M] [B] [N] [H] épouse [W]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

Monsieur [V] [W]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

Madame [G] [W]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Coralie CYRIAQUE, avocat au barreau de TARBES

Madame [F] [I] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Coralie CYRIAQUE, avocat au barreau de TARBES

***

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 09 Décembre 2025 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée de Monsieur LAHRICHI Soufiane, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 23 Décembre 2025 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique reçu par Me [O] [P], notaire associé à [Localité 13], le 15 juin 2020, M. [R] [W], Mme [B] [N] [H] épouse [W], M. [V] [W] et Mme [G] [W] ont acquis de M . [Z] [A] et Mme [F] [I] épouse [A], une maison à usage d’habitation avec jardin, cadastrée Section E n°[Cadastre 5], située [Adresse 6] sur la Commune d'[Localité 12], pour la somme de 169 000 €.

Les consorts [D] [C] exposent avoir constaté, début 2025, l’apparition d’importants vices et désordres pouvant compromettre la solidité de la structure d’ensemble du bâtiment et son habitabilité.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, les consorts [W] ont fait assigner les époux [A] devant le juge des référés.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 09 décembre 2025, les consorts [D] [C] demandent au juge des référés de bien vouloir :

Désigner un expert judiciaire, Fixer l’avance à valoir sur la rémunération de l’expert, Débouter les époux [X] de leurs moyens, fins et conclusions, Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Les consorts [W] soutiennent, sur le fondement d’un procès-verbal de constat dressé par Me [E] le 17 avril 2025, que la charpente de leur maison présente d’inquiétants signes de faiblesses, avec des plaques crantées déclouées, des pièces d’entrait désaxées et des renforts en bois boulonnés en sandwich. Ils ajoutent qu’à l’intérieur, plusieurs fissures sont apparues sur les murs, tandis qu’à l’extérieur, des fissures sont également visibles en façade et sur le crépi, cette situation laissant craindre un phénomène généralisé d’affaissement de la toiture et de la couverture, entraînant par ricochet un affaiblissement des murs porteurs. Selon les requérants, cette situation est constitutive d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

En réponse aux moyens en défense, les consorts [D] [C] font valoir le fait qu’ils n’ont pas à préciser le fondement d’une éventuelle action au fond et qu’ils démontrent un litige potentiel futur entre les parties tenant en la vente d’un bien menacé de ruine.

Sur la déclaration des défendeurs selon laquelle ils n’auraient pas réalisé de travaux de charpente ou de couverture, les consorts [D] [C] répondent que les déclarations recueillies par le notaire relèvent d’une simple démarche déclarative de la part des vendeurs et que l’officier ministériel n’a pas à vérifier leurs affirmations.

En outre, les consorts [D] [C] exposent que si le procès-verbal de constat est insuffisant à rapporter la preuve d’un affaissement, c’est bien pour cette raison qu’ils sollicitent une expertise judiciaire afin de débattre de l’ampleur du phénomène et de recueillir toutes les précisions techniques utiles. Ils ajoutent que nul ne peut opposer les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile à un plaideur qui fonde sa demande sur celles de l’article 145 du même code.

Sur la clause de non-garantie des vices cachés, les consorts [W] soutiennent que ladite clause peut ne pas s’appliquer au cas de mauvaise foi. Ils ajoutent que les défendeurs n’ont rien à craindre de la mesure sollicitée s’ils n’avaient rien décelé du temps où ils étaient propriétaires. Ils précisent qu’un refus de la mesure d’expertise reviendrait à les priver de tout recours éventuel, alors même qu’ils risquent de perdre leur bien.

En dernier lieu, les consorts [W] demandent que soit statué ce que de droit sur les compléments de mission sollicités. Ils considèrent que rien ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 09 décembre 2025, les époux [A] demandent au juge des référés de bien vouloir :

A titre principal :

— Dire et juger que les consorts [D] [C] ne justifient pas d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, d’obtenir une expertise judiciaire à leur contradictoire,

— En conséquence, débouter les consorts [D] [C] de leur demande d’expertise judiciaire à leur contradictoire et de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à leur encontre,

A titre subsidiaire :

— Leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sans que celles-ci puissent s’analyser en une quelconque reconnaissance de responsabilité ni acquiescement des demandes formulées à leur encontre par les requérants,

— Compléter la mission de l’expert judiciaire par les chefs suivants :

préciser si les prétendus désordres et vices allégués dans l’assignation ont pour origine un problème d’ordre constructif, ou proviennent d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier ou d’une autre cause ;

interroger les acheteurs du bien sur la réalisation par leurs soins de travaux après la vente.

— Dire et juger que la mesure d’expertise judiciaire éventuellement ordonnée se fera aux frais avancés des consorts [D] [C],

En tout état de cause :

— Condamner in solidum les consorts [D] [C] à leur payer la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les consorts [D] [C] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Coralie CYRIAQUE sur ses affirmations de droit.

Sur l’absence de motif légitime, les époux [A] soutiennent que les requérants ne développent aucun moyen au soutien de la mise en cause éventuelle de leur responsabilité et que la mesure sollicitée n’est pas utile. Ils exposent que les requérants se contentent de lister des désordres qu’ils auraient constaté 5 ans après la vente, sans développer de moyens permettant d’apprécier si un procès intenté contre eux serait voué à l’échec ou non. Ils ajoutent n’avoir réalisé aucun travaux sur la charpente et la couverture, et que le procès-verbal du 17 avril 2025 ne permet pas de déduire l’existence d’un affaissement. En outre, les époux [A] affirment que les requérants ne démontrent pas de lien entre les désordres allégués et les travaux de pose de volets roulants et du moteur du portail. Ils font également valoir que M. [R] [W] a réalisé lui-même des travaux sur la charpente en consolidant les entraits par des plaques de bois boulonnées en sandwich autour des pièces désolidarisées de sorte qu’il est désormais impossible de constater matériellement les prétendus désordres initiaux. Les défendeurs estiment ainsi qu’il n’existe aucun élément permettant de leur imputer les prétendus désordres et que la mesure sollicitée est inutile.

Par ailleurs, les époux [A] soutiennent qu’aucun risque d’effondrement n’apparaît au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice. Ils ajoutent que l’action fondée sur l’article 145 du code de procédure civile ne dispense pas les demandeurs de démontrer l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés, cette condition étant indispensable à l’existence d’un motif légitime.

Les époux [A] font également valoir la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, et précisent que les consorts [D] [C] ont visité la maison à de multiples reprises, accompagnés de l’agent immobilier, et qu’en tant qu’acquéreurs ils devaient accomplir toutes les diligences nécessaires pour vérifier l’état du bien. En outre, les époux [A] soutiennent être profanes en matière de construction, et n’avoir jamais eu connaissance antérieurement à la vente de la présence de désordres affectant la charpente et la couverture. Les défendeurs concluent que l’action est manifestement vouée à l’échec et sollicitent le débouté de la demande d’expertise.

A titre subsidiaire, les époux [A] formule les protestations et réserves d’usage, tant en droit qu’en fait sur le bienfondé des demandes formées à leur encontre. Ils sollicitent en outre que la mission de l’expert soit complétée afin de préciser si les prétendus désordres et vices allégués dans l’assignation ont pour origine un problème d’ordre constructif, ou proviennent d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier ou d’une autre ; et afin d’interroger les acheteurs du bien sur la réalisation par leurs soins de travaux après la vente.

Sur les frais irrépétibles et les dépens, les époux [A] soutiennent que la présente procédure a été initiée par les requérants, cinq ans après la vente du bien immobilier litigieux, sans qu’aucune démarche amiable préalable n’ait été engagée, ni aucune lettre de mise en demeure adressée. Ils exposent que cette action en justice a été particulièrement traumatisante pour eux, et demandent que leur soit versée une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne sera répondu qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, à l’exclusion notamment des demandes de « dire et juger », « fixer », « compléter » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En l’espèce, il ressort de l’acte d’achat du 15 juin 2020 établi par Me [P], notaire à [Localité 13] et du procès-verbal de constat de Me [E] du 15 avril 2025 que les consorts [W] ont acquis un bien des époux [A] en 2020, lequel présente en 2025 plusieurs désordres, et notamment un espacement des entraits de la charpente, des fissures sur le mur intérieur au-dessus de la baie vitrée côté sud dans le séjour, un espacement d’un à deux centimètres à la jonction du linteau de la baie vitrée sud et du plafond sur pratiquement toute la largeur de la baie vitrée, de fines fissures côté sud en façade sur le linteau de la baie vitrée du séjour, une fissure reliant en diagonale extérieure l’angle supérieur est de la baie vitrée du séjour et la volée de toit, un saut de la fine couche du crépis à la base du mur à proximité de la baie vitrée, un espacement sous la volée de toit entre les lambris et la baguette extérieure, de multiples fissures sur le crépi du pignon ouest, un écaillement de la très fine couche de crépi côté nord en plusieurs points à la base du mur, une fissure verticale en partie supérieure du mur est sous le porche d’entrée.

Ces éléments suffisent à établir un motif légitime au sens l’article susvisé.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expertise selon la mission figurant au dispositif, aux frais avancés des requérants. Il sera également fait droit à la demande des époux [A] visant à compléter la mission de l’expert, les requérants ne s’y opposant pas.

2. Sur la demande de mise hors de cause des époux [A]

La mesure d’expertise à venir est sollicitée notamment à l’effet de rechercher l’existence des vices allégués dans l’assignation et dans le procès-verbal de constat de Me [E] en date du 17 avril 2025, les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure. Elle a également pour objectif d’indiquer le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée, et interroger les vendeurs du bien sur la réalisation par leurs soins de travaux avant la vente ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par les vendeurs,

En l’espèce, les époux [A] sollicitent leur mise hors de cause au motif que les requérants ne développent aucun moyen au soutien de la mise en cause éventuelle de leur responsabilité.

Toutefois, il n’est pas nécessaire à ce stade de la procédure pour les consorts [W] de démontrer la responsabilité des époux [X], ou de préciser le fondement sur lequel ils pourraient intenter une éventuelle action au fond, mais seulement l’existence d’un motif légitime à l’expertise judiciaire destinée à déterminer leur préjudice préalablement à une action devant le juge du fond. La simple éventualité que les époux [A] aient vendu la maison litigieuse en connaissant les désordres allégués constitue un tel motif.

Ainsi, il convient de débouter les époux [A] de leur demande de mise hors de cause, qui apparaît prématurée.

Il est donné acte aux époux [X] de leurs protestations et réserves.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aucune responsabilité n’étant susceptible d’être démontrée à ce stade de la procédure, les époux [A] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge des requérants.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision,

ORDONNE une mesure d’expertise : Commet pour y procéder M. [S] [K], Atelier d’Architecture [S] [K] – [Adresse 10] [Localité 14], avec pour mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tout sachant et s’être fait communiquer l’ensemble des documents, pièces utiles, de :

— Se rendre sur place [Adresse 6] à [Localité 11] (65) après y avoir convoqué les parties,

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige,

— Enumérer les polices d’assurances souscrites par chacun des intervenants,

— Rechercher l’existence des vices allégués dans l’assignation et dans le procès-verbal de constat de Me [E] en date du 17 avril 2025, les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure,

— Indiquer le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée, et interroger les vendeurs du bien sur la réalisation par leurs soins de travaux avant la vente ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par les vendeurs,

— Préciser si les prétendus désordres et vices allégués dans l’assignation ont pour origine un problème d’ordre constructif, ou proviennent d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier ou d’une autre cause,

— Interroger les acheteurs du bien sur la réalisation par leurs soins de travaux après la vente,

— Donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ces vices à l’immeuble,

— Indiquer si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination,

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

— Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation du trouble de jouissance,

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;

— Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues,

— Donner tous éléments permettant au tribunal d’établir les comptes entre les parties,

DIT que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d’expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire,

DIT que les parties et leurs conseils, ainsi que tous les participants à la mesure d’expertise, seront tenus de respecter les mesures de sécurité que l’expert est susceptible de mettre en œuvre lors des opérations d’expertise sur site,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE hormis le cas où elle bénéficierait de l’aide juridictionnelle, à la somme de trois mille euros (3000 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par M. [R] [W], Mme [B] [N] [H] épouse [W], M. [V] [W] et Mme [G] [W] dans le délai maximum d’un mois à compter de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DEBOUTE M. [Z] [A] et Mme [F] [I] épouse [A] de leur demande de mise hors de cause,

DEBOUTE M. [Z] [A] et Mme [F] [I] épouse [A] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

MET les dépens à la charge de M. [R] [W], Mme [B] [N] [H] épouse [W], M. [V] [W] et Mme [G] [W].

Ordonnance rendue le 23 Décembre 2025, et signée par la Présidente et le Greffier présent au greffe.

Le Greffier, La Présidente,

Soufiane LAHRICHI Muriel RENARD