TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Juliette COUSSENS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02212 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GO3

N° MINUTE : 13

JUGEMENT

rendu le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

Société SERGIC RESIDENCES SERVICES,

[Adresse 3]

représentée par M^e Juliette COUSSENS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [U],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02212 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GO3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2023, la société SERGIC RESIDENCES SERVICES a consenti un bail d’habitation meublé soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 à M. [H] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 627,27 euros et d’une provision pour charges de 109 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2968,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [U] le 1er octobre 2024.

Par assignation du 6 janvier 2025, la société SERGIC RESIDENCES SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement faire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [H] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5033,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2968,14 euros et de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 3 avril 2025, la société SERGIC RESIDENCES SERVICES représentée par son conseil maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2133,37 euros arrêtée au 20 mars 2025. Elle s’en rapporte s’agissant de la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société SERGIC RESIDENCES SERVICES à laquelle elle s’en est rapportée à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [H] [U] reconnait le principe d’une dette mais indique avoir réglé la somme de 700 euros le 2 avril 2025. Il expose régler le loyer résiduel. Il demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le décompte actualisé de la dette est parvenu au greffe le 17 avril 2025.

MOTIVATION

En l’espèce, les parties ont expressément soumis le contrat de bail aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 bien qu’il s’agisse d’un contrat de location en résidence services.

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SERGIC RESIDENCES SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2968,14 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que le paiement du loyer courant a été repris (paiements de M. [H] [U] + allocation logement).

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier que les revenus de M. [H] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 102 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [H] [U] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société SERGIC RESIDENCES SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, M. [H] [U] lui devait la somme de 2133,17 euros, soustraction faite des frais de procédure et déduction à faire de la somme de 700 euros réglée par M. [H] [U] le 2 avril 2025.

M. [H] [U] sera en conséquence condamné à payer à la société SERGIC RESIDENCES SERVICES la somme de 1433,17 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements effectués conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SERGIC RESIDENCES SERVICES ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 avril 2023 entre la société SERGIC RESIDENCES SERVICES, d’une part, et M. [H] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 1er décembre 2024,

CONDAMNE M. [H] [U] à payer à la société SERGIC RESIDENCES SERVICES la somme de 1433,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025,

AUTORISE M. [H] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er décembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [H] [U] sera condamné à verser à la société SERGIC RESIDENCES SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [H] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024,

DÉBOUTE la société SERGIC RESIDENCES SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge