TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 16 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00790 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ER4F

Prononcé le 16 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 16 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[N] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Joël PERES, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[H] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 9 mars 2018 prenant effet le 13 mars 2018, Monsieur et Madame [U] ont donné à bail d’habitation par le biais de leur mandataire [Adresse 5], à Monsieur [D], un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 422€, outre provisions sur charges mensuelles de 60€.

Selon attestation établie par Maître [S] le 25 mars 2021, notaire, l’ensemble immobilier sis notamment [Adresse 1] a été vendu le 25 mars 2021 à Monsieur [Y].

Par lettre reçue en main propre le 5 février 2024 par le mandataire du bailleur habilité en cette fin, Monsieur [D] a donné congé avec préavis.

A l’expiration du délai trimestriel légal du préavis, Monsieur [D] n’a pas rendu les clés de l’appartement.

Constatant qu’une fenêtre du logement loué restée toujours ouverte, Monsieur [Y] a fait déliver par commissaire de justice le 25 septembre 2024 à Monsieur [D], une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Sans nouvelle de Monsieur [D], Monsieur [Y] a fait délivrer à Monsieur [D], par commissaire de justice le 15 novembre 2024, une sommation d’avoir à quitter les lieux

Par acte du 10 avril 2025, Monsieur [Y] a fait assigner Monsieur [D] d’avoir à comparaître à l’audience du 17 juin 2025 aux fins de voir Juger que le congé donné par Monsieur [D] le 5 février est valable et de plein effet

Juger que le bail dont s’agit est résilié à compter du 5 mai 2024

Juger que les sommes encaissés à compter de cette date l’ont été au titre d’indemnités d’occupation

Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] au besoin avec l’aide de la Force Publique

Condamner Monsieur [D] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à son expulsion effective

Condamner Monsieur [D] à payer à Monsieur [Y] la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner le même aux entiers dépens, ce compris le coût des actes du commissaire de justice du 25 septembre2024 et du 15 novembre 2024.

L’affaire appelée à l’audience du 17 juin 2025 a été retenue et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 16 septembre 2025.

* * * * *

Monsieur [Y] via son Conseil, Maître [L] poursuit le bénéfice de son assignation, y précisant ainsi que noté au procès-verbal d’audience que Monsieur [D] n’est plus dans les lieux mais que les clés n’ont pas été restituées et que les loyers sont payés( virement fait).

Monsieur [D] a été cité selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile. Il n’a pas comparu, ni personne pour lui le 17 juin 2025.

Le jugement sera réputé contradictoire à son endroit.

MOTIFS

En vertu de l’Article 472 du Code de procédure civile :”Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

— 

Sur la régularité du congé donné par Monsieur [D]

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : “ – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.”

Le délai applicable au congé court à compter du jour de la remise en main propre au bailleur ou son mandataire dûment habilité.

Monsieur [Y] ne conteste pas la notification faite à sa personne via son mandataire le 5 février 2024, du congé tel que délivré par Monsieur [D].

En l’absence de justificatifs relatifs au préavis réduit, c’est le préavis légal de trois mois qui a vocation à s’appliquer de sorte que le bail expirait le 5 mai 2024.

Le congé est ainsi régulier en la forme comme au fond et le bail s’est trouvé non renouvelé par l’effet du congé donné au 5 mai 2024.

— Sur les conséquences du congé régulièrement donné

Lors de l’audience du 17 juin 2025, il a été demandé à Maître [L] de renseigner la Juridiction sur le défaut de remise des clés tel que prétendu dans l’assignation et réitéré sur audience alors que suite aux diligences accomplies par le commissaire de justice aux fins de délivrer l’assignation sur 659 du Code procédure civile, il a été mentionné par le requérant rencontré sur place que “ le destinataire de l’acte avait quitté le logement depuis de longue date, et que FONCIA LOURDES détenait les clés du logement pour en avoir refermé la porte trouvée ouverte comme ses fenêtres à cette occasion”.

Suivant note en délibéré ainsi autorisée et communiquée le 25 juillet 2025, il a été indiqué par Monsieur [W] de l’Agence FONCIA : nous sommes très étonnés de cette demande, étant donné que c’est le propriétaire en personne, habitant en face qui nous a contacté début mai 2024 pour nous remettre des clés laissées sur la porte de l’appartement. “

Sur ce point, il s’extrait également des mentions portées par le commissaire de justice sur les actes délivrés le 25 septembre 2024 et le 15 novembre 2024 qui ont été aussi signifiés à Monsieur [D] selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile que ce dernier avait déjà libéré les lieux depuis plusieurs mois.

De même selon les propres pièces telles que versées par le bailleur relatives à la consommation d’eau pour le logement loué à Monsieur [D], il s’avère que le relevé certifié indique 0 à la date du 18 mars 2024, et 0 à la date du 28 septembre 2024.

En conséquence, il n’y a pas lieu à prononcer l’expulsion de Monsieur [D].

De même en regard des termes de l’assignation, et de la note en délibéré, il s’avère que Monsieur [Y] a repris possession du logement en se saisissant des clés et en y entrant pour opérer selon ses dires la fermeture des ouvrants.

En conséquence, il convient d’arrêter l’exigibilité des indemnités d’occupation à la date de l’assignation.

— Sur les demandes accessoires :

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 200€.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris les coûts des actes du 25 septembre 2024 et du 15 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TARBES, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DECLARE conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par Monsieur [D] à Monsieur [Y] pour le 5 mai 2024,

CONSTATE la validité du congé donné et le non renouvellement du bail d’habitation consenti en date du 9 mars 2018 prenant effet le 13 mars 2018, et ce par l’effet du congé donné,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur [D],

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été dûe en l’absence de résiliation du bail, soit à compter du 5 mai 2024, et jusqu’à libération effective du logement constatée par jugement à la date de l’assignation soit le 10 avril 2025,

DIT que les sommes encaissées à ce titre par Monsieur [Y] du 5 mai 2024 au 10 avril 2025 l’ont été au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [D] à payer à Monsieur [Y], en application de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 200€,

CONDAMNE Monsieur [D] aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts des actes du 25 septembre 2024 et du 15 novembre 2024.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge