TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/01898 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EOSA

Prononcé le 23 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame HOURNE-RAUBET Julie, Greffier, présent lors des débats et de Madame Amel EL AMACHE, greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par M^e Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Y] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christel MARBAIS, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 septembre 2013 avec prise d’effet le même jour, la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]) a donné à bail à usage d’habitation à Madame [Z], un [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel principal de 416,22€, un loyer mensuel annexe garage de 40,29€, une provision mensuelle sur charges de 145,49€.

Suite à des loyers impayés, la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]) a fait délivrer à Madame [Z], par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant d’impayés de 998,56€ arrêtés à mai 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]) a fait assigner Madame [Z] d’avoir à comparaître le 17 décembre 2024, aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail

— Ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux

— Ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Prononcer la condamnation de Madame [Z] à payer la somme 2 056,61€ suivant décompte du 30 septembre 2024 avec intérêts de droit au titre de la dette locative à compter de la date du commandement de payer, outre 101,42€ au titre des actes de procédure, 109,57€ au titre du présent acte et 48,13€ au titre du montant du complément du droit proportionnel.

— Condamner Madame [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des lieux,

— Condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 200€ à titre de dommages intérêts et de la somme de 650€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, l’ensemble avec exécution provisoire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 mars 2025, motif pris de l’hospitalisation de Madame [Z] toujours en cours depuis le 27 novembre 2024 ce dont il est justifié aux débats par la production de son bulletin d’hospitalisation en date du 16 décembre 2024.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025, date à laquelle Maître MARBAIS, Conseil de Madame [Z] a sollicité le renvoi afin de préparer ses conclusions en défense, venant juste d’être saisie.

L’affaire ainsi renvoyée contradictoirement à l’audience du 24 juin 2025 a été retenue et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 23 septembre 2025.

* * * * *

Le bailleur, représenté par son Conseil, et suivant conclusions récapitulatives contradictoirement transmises à Madame [Z] suivant preuve de dépôt date du 18 novembre 2024, sollicite de voir :

– juger que les causes du commandement de payer du 4 juillet 2024 n’ont pas été intégralement payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 5 septembre 2024

– prononcer en conséquence la résiliation du bail consenti le 26 septembre 2013 ayant pris effet le même jour par la SEMI [Localité 3] à Madame [Z]

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] selon les modalités de l’article L421-1 du Code des procédures civiles d’exécution

— condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 1 850,37€ au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation , loyer d’octobre 2024 compris avec intérêt de droit du commandement de payer du 4 juillet 2024 sur la somme de 898,56€ et du jugement pour le surplus

— condamner Madame [Z] au paiement, à compter du 5 septembre 2024, d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges afférentes, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, ce avec indexation

– condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 200€ à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil

– condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile

– La condamner aux dépens, dans lesquels seront notamment compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX et de la signification de l’assignation à la préfecture.

Sur l’audience, le Conseil du bailleur déclare que le FSL a été versé pour la somme de 2 048€ le 5 mai 2025 et qu’il reste un reliquat de loyers de 371,82€, hors régularisation des charges d’un montant 415,73€ qui ne sera exigible que le 30 juin 2025.

Maître MARBAIS indique que Madame [Z] régle son loyer courant sans incident et demande le bénéfice de délais de paiement pour 8 mois sur une base de 50€ et la suspension de la clause résolutoire.

Le jugement sera contradictoire à son endroit.

MOTIFS

— Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département selon l’accusé de réception électronique EXPLOC, et le signalement à la CAF valant dénonce au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été fait le 31 mai 2024.

La procédure ainsi suivie est dès lors déclarée régulière en regard des délais fixés par la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi, Madame [Z] ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés.

Suite à des loyers impayés, la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]) a fait délivrer à Madame [Z], par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant d’impayés de 998,56€ arrêtés à mai 2024 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance.

En conséquence, la clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 5 septembre 2024 ce qui emporte résiliation du bail.

Toutefois il sera observé que la dette locative a diminué depuis la délivrance dudit commandement, puisque des versements ont été effectués ( FSL et reprise des paiements courants).

Madame [Z] a comparu via son Conseil, aux différentes audiences.

Consciente des enjeux, elle s’est mobilisée et sollicite des délais des paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire pour se maintenir dans les lieux, avec un engagement sur ses obligations en sa qualité de locataire.

— Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Au terme de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

«  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au vu des éléments produits aux débats, il est constaté une certaine volonté de mobilisation de la locataire qui a répondu aux rendez-vous judiciaires, et s’est présentée avec des propositions d’échéanciers.

Au vu de l’historique des comptes, la reprise du courant est dûment constatée et la dette locative a fortement régressé.

Dès lors avant d’ordonner l’ expulsion de Madame [Z], il convient de lui donner la possibilité d’honorer ses engagements de locataire.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [Z] est admise charge à cette dernière d’en respecter strictement les modalités si elle veut sauvegarder ses conditions actuelles de vie et de logement.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment le contrat de location, le commandement de payer et le dernier décompte actualisé, l’arriéré locatif au 31 mai 2025 n’est pas contestable à hauteur de 371,82€

Madame [Z] est par conséquent condamnée à payer la somme de 371,82€ à la requérante.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin de permettre de déduire les versements faits éventuellement par la locataire durant le délibéré.

Compte tenu de la situation des parties, et notamment des revenus et charges détaillés par Madame [Z] en son Conseil représentée qui propose un échéancier à hauteur de 50€ sur 8 mois, il convient de considérer que les délais accordés doivent être réalistes pour que le bénéficiaire puisse les honorer.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement à hauteur de 50€ par mois et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il sera, dès lors, alloué des délais de paiement par échéances mensuelles de 50€ sur 7 mois et le 8ième mois, en solde de tout compte.

En application de de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et de rappeler que si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité d’occupation éventuelle au cas où la locataire ne respecterait pas les délais de paiement ou en cas de premier impayé au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à la libération effective du logement, et au besoin de l’y condamner avec intérêts de droit.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En raison de l’absence de preuve rapportée d’un préjudice distinct du simple retard apporté au règlement de la créance, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire compatible avec la nature du litige est prononcée.

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application modérée de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera alloué 100€ à la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]).

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, et de la signification de l’assignation à la Préfecture.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 septembre 2024, par acquisition des effets de la clause résolutoire,

ACCUEILLE Madame [Z] en sa demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [Z] en deniers ou quittances à payer à la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]), au titre des loyers et charges dus au 30 mai 2025 inclus, la somme de 371,82€ avec intérêts de droit à compter du jugement,

DIT que cette dernière pourra s’en acquitter en 8 versements mensuels dont 7 d’un montant de 50€ et le 8ième en solde de tout compte,

DIT que le premier versement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de cette décision et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait règlement,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT, en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite,

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DIT que dans ce cas, à défaut pour Madame [Z] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]) pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE, pour le cas où la suspension de la clause résolutoire prendrait fin pour impayé de loyer ou non respect des délais de paiement, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à son départ effectif des lieux et au besoin, l’y condamne avec intérêts de droit,

DIT que la locataire doit payer le loyer du mois en cours, sous peine de voir la suspension de la résiliation du bail ordonnée sur 8 mois, prendre fin,

DEBOUTE la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]) de sa demande au titre de dommages-intérêts formée à hauteur de 200€,

CONDAMNE Madame [Z] à payer au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 100€ à la société anonyme d’économie mixte de construction de la ville de [Localité 3] (SEMI [Localité 3]),

CONDAMNE Madame [Z] au titre des dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer, et de la signification de l’assignation à la Préfecture,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge