TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 12 mai 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/02025 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EVDZ

Prononcé le 12 mai 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Avril 2026, prorogé au 12 mai 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [Q] [P] muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[H] [X] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SCI MA a donné à bail à Monsieur [H] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat en date du 23 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 510 € et 20 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juillet 2025 pour un montant de 3 365,62 €.

La SCI MA a ensuite fait assigner Monsieur [H] [C] par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 24 février 2026, la SCI MA – représentée par Monsieur [Q] [P], gérant – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [C] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7 196,23 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

*

A l’audience, Monsieur [H] [C] comparaît en personne. Il indique ne pas souhaiter se maintenir dans le logement et sollicite des délais de payement à hauteur de 100 € par mois pour lui permettre d’apurer sa dette.

Concernant sa situation, Monsieur [H] [C] affirme être sans revenus depuis un accident du travail. Il envisage de faire une demande de FSL et de déposer un dossier de surendettement.

Il reconnait avoir été avisé par son bailleur des augmentations de loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 18 février 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le Juge des contentieux de la protection a autorisé la SCI MA à produire, pendant le temps du délibéré, les justificatifs des charges locatives imputées au locataire, à savoir la taxe ordures ménagères et la facture d’eau, et ce avant le 02 mars 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 12 mai suivant, par mise à disposition au greffe.

Par courriel reçu au greffe le 26 février 2026, le demandeur à communiquer des justificatifs de charges.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 2.12. CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2025, pour la somme en principal de 3 365,62 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [H] [C] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

De jurisprudence constante, lorsqu’une contestation émerge sur le règlement des charges, le bailleur doit justifier des charges réellement payées pour le compte de son locataire. Ce dernier est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut rapporter la justification (voir notamment Cass 3ème civ. 09 juin 2015).

La SCI MA produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 196,23 € à la date du 23 février 2026.

Monsieur [H] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il reconnait seulement à l’audience avoir été régulièrement avisé par son bailleur des augmentations de loyer.

*

Force est cependant de constater qu’en dépit de l’autorisation qui lui a été donnée par le Juge des contentieux de la protection de justifier de ses demandes relatives aux charges locatives pendant le temps du délibéré, la SCI MA échoue à rapporter la preuve des sommes imputées au locataire à ce titre.

En effet, d’une part, en vertu du principe juridique selon lequel « nul ne peut se préconstituer une preuve à soi-même », le seul « appel de fonds » en date du 22 avril 2024, émanant du bailleur lui-même, est insuffisant pour rapporter la preuve des charges d’eau imputables au locataire.

D’autre part, au soutien de sa demande de règlement de la taxe ordures ménagères, la SCI MA produit l’avis de taxes foncières 2024 concernant un logement sis [Adresse 4] à TARBES. Dans son courriel, la SCI MA affirme que le logement occupé par Monsieur [H] [C] [Adresse 5], possède une double adresse et est également référencé sous l’adresse [Adresse 6] à BAGNERES DE BIGORRE. Force est cependant de constater que le justificatif produit ne concerne aucune des adresses du logement loué, ne correspond même pas à un logement de la commune de [Localité 1] et que le montant de la taxe ordures ménagères mentionné ne correspond pas au montant refacturé au locataire.

*

Monsieur [I] [C] sera par conséquent condamné au payement de la somme de 7 025,93 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 365,62 € à compter du commandement de payer (23 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

* * *

Monsieur [H] [C] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de SCI MA sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 547,23 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAYEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

A l’audience, Monsieur [H] [C] sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 100 € par mois. Il ne souhaite, en revanche, pas être autorisé à se maintenir dans les lieux.

Cependant, d’une part, il y a lieu de constater que Monsieur [H] [C] ne règle plus aucune somme au titre du loyer depuis le mois de mai 2025. Le locataire indique à l’audience percevoir seulement de la somme de 400 € par mois au titre de l’allocation de retour à l’emploi. Il a deux enfants à charge un week-end sur deux. Il envisage de retourner vivre chez sa mère. Ses charges fixes courantes ne permettent pas d’avoir la certitude qu’il pourra, même en étant logé à titre gratuit, dégager la somme de 100 € par mois pour lui permettre de rembourser sa dette.

D’autre part, les délais de payement sollicités ne sont pas en mesure de permettre l’apurement de la dette dans un délai de 2 ans. Seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d’un dossier de surendettement, est en mesure d’octroyer des délais de payement plus importants.

Dans cette mesure, la demande de délais de payement sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX le 24 juillet 2025, de l’assignation du 16 octobre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 20 octobre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MA, Monsieur [H] [C] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2023 entre la SCI MA et Monsieur [H] [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7] à BAGNERES DE BIGORRE (65200) sont réunies à la date du 24 spetembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à verser à la SCI MA la somme de 7 025,94 € (sept mille vingt-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 23 février 2026, incluant un dernier appel de 547,23 € pour le mois de février 2026 et un dernier versement de 547,83 € enregistré le 07 avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 3 365,62 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer à la SCI MA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 547,23 € (cinq cent quarante-sept euros et vingt-trois centimes) ;

REJETTE la demande de délais de payement présentée par Monsieur [H] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX le 24 juillet 2025, de l’assignation du 16 octobre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 20 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à verser à la SCI MA une somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge