TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05783 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJ5D

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, la société KALLIA IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 10.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 893 667 659, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [E] [D] épouse [R]

demeurant [Adresse 2]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Zhara BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] sont propriétaires des lots 130, 136 et 210 dépendant de la copropriété [Adresse 8] [Adresse 7] située [Adresse 1] à [Localité 11].

Par assignation en date du 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL KALLIA IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les articles 10 et 10-1 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du code civil,

Vu les articles 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en ses demande et l’y déclarer bien fondé,

— condamner solidairement M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] à lui payer les sommes suivantes :

. 11.365,05 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1er juillet 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 4 juin 2024, date de la mise en demeure,

. 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— condamner solidairement, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputé aux seuls défendeurs au titre des charges générales d’administration,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE [Adresse 3] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété

— état descriptif de division,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 4ème trimestre 2020 et du 3ème trimestre 2021au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 10juin 2021, 26 avril 2022, 24 mars 2023, 5 avril 2024 et 14 avril 2025,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10.259,57 euros.

Il convient de déduire du montant de la créance les sommes suivantes :

—  1.240,67 euros représentant les sommes dues et créditées pour la période du 20 juillet 2020 (charges du 01/01/2019 au 31/12/2019) au 30 juin 2021 (dépenses privatives d’huissier) inclus, aucun justificatif (appel de fonds, décompte individuel des charges de copropriété) n’étant produit pour cette période,

—  300,00 euros (31/08/2021 – évacuation encombrants) en l’absence de tout justificatif (facture ou procès verbal d’assemblée générale mentionnant le vote de ces travaux).

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE [Adresse 3] s’élève à la somme de 8.718,90 euros [10.259,57 € – (1.240,67 € + 300,00 €)], au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er juillet 2021 (fonds travaux et charges du 3ème trimestre 2021) au 1er juillet 2024 (fonds travaux et charges du 3ème trimestre 2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date d’avis de la mise en demeure du 4 juin 2024, sur la somme de 7.894,36 euros et à compter du 2 août 2024, date de l’assignation sur le surplus.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil. En conséquence, M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal d’instance tribunal judiciaire d’Evry du 10 décembre 2020, au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2018 au 1er juillet 2020 et au titre des travaux alur pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] LE [Adresse 3] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité de 870,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] sollicite la somme de 1.105,48 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, d’une part le "suivi procédure + audience« constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle, et d’autre part les »honoraires" n’entrent pas dans le cadre des frais nécessaires tels que définis par le texte sus-visé et sont inclus dans les frais irrépétibles et/ ou les dépens.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] la somme de 8.718,90 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er juillet 2021 (fonds travaux et charges du 3ème trimestre 2021) au 1er juillet 2024 (fonds travaux et charges du 3ème trimestre 2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 7.894,36 euros et à compter 2 août 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE solidairement M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE [Adresse 3] la somme de 870,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE solidairement M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [S] [R] et Mme [E] [D] épouse [R] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,