REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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JUGEMENT

Dans l’affaire :

N° RG 23/01171 – N° Portalis DB2B-W-B7H-EGB2

NAC : 50G

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [I] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

Madame [O] [N] [E] [Y] veuve [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par la SELARL ALCEE AVOCATS, avocats au barreau de PAU, avocats plaidant

Madame [R] [Z] [F] [G] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par la SELARL ALCEE AVOCATS, avocats au barreau de PAU, avocats plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique collégiale du 07 Octobre 2025, où étaient présentes ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, VRAIN Anaïs, Vice-présidente et MORANT Philippe, Magistrat à titre temporaire, assesseurs, assistées de Madame DAVID Gwendoline greffier,

Le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 14 Janvier 2026. Délibéré prorogé au 11 FEVRIER 2026 ;

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, VRAIN Anaïs, Vice-présidente et MORANT Philippe, Magistrat à titre temporaire, assesseurs ont délibéré conformément à la loi, et le 11 FEVRIER 2026 le jugement , rédigé par Philippe MORANT, a été rendu ;

EXPOSE DU LITIGE

[K] [Q] et [O] [X], en leur qualité de propriétaires, ont mis en vente une maison d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 4] (65) en confiant le mandat de vente à la société IAD IMMOBILIER.

[K] [Q] et [O] [X] ont signé un compromis de vente le 7 avril 2022 avec [S] [W], lequel va demander que soient insérées dans le compromis deux clauses suspensives : l’obtention d’un prêt et la vente de son bien immobilier.

La signature de l’acte authentique était prévue au plus tard le 31 août 2022 avec acceptation des clauses suspensives, par [K] [Q] et [O] [X], lors du compromis.

M. [Q] demandera à Me [B], Huissier de Justice, de vendre aux enchères publiques l’ensemble des meubles meublant la maison, prévue les 29 et 30 juin 2022.

A la date convenue l’acte notarié ne sera pas passé malgré l’acquisition, par [S] [W], de plusieurs meubles meublants issus de la vente aux enchères.

Le 30 novembre 2022 Me [V], Notaire, adressera une mise en demeure à M. [W] pour obtenir le justificatif de l’obtention du prêt ou son refus.

M. [W] adressera, le 8 décembre 2022, au notaire deux attestations de refus de prêt, sollicitant une entrevue auprès de lui.

Il proposera de faire cette acquisition dans le cadre d’une SCI en fournissant les coordonnées, état civil des membres de la SCI, en précisant que chacun aurait recours à un emprunt.

Le 13 décembre 2022 le notaire demandera des éléments complémentaires qui ne lui parviendront pas.

Dans ces conditions, le conseil de M. [Q] s’adressera au notaire pour clore le dossier puisqu’il n’entendait pas, avec Mme [X], donner suite aux propositions de M. [W] qui restait taisant.

Ils sollicitaient un dédommagement à hauteur de 10.000 € correspondant au séquestre versé chez le notaire lors de la signature du compromis, indiquant qu’à défaut il saisirait la juridiction compétente pour obtenir le versement, outre frais de procédure, d’une somme de 47.500 €.

Le 27 février 2023 le conseil d'[S] [W] répondra en contestant.

Dans ces conditions, par exploit du 14 juin 2023, [K] [Q] et [O] [X] ont saisi le Tribunal Judiciaire de Tarbes aux fins de voir juger caduc le compromis de vente du 12 avril 2022 pour non-respect, par les époux [W], de leurs obligations contractuelles, de les condamner au paiement d’une somme de 47.500 € correspondant à une indemnité de 5 % du prix d’achat prévue au compromis de vente, outre la somme de 25.915 € au titre du préjudice matériel directement lié au non-respect de leurs obligations ainsi que la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral, et 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Ils demandent que l’exécution provisoire de la décision à intervenir ne soit pas écartée.

Par voie de conclusions signifiées le 28 novembre 2024 les Consorts [Q]/[X] réitèrent leurs prétentions et demandent le rejet de celles des époux [W].

A l’appui de leurs prétentions les Consorts [Q]/[X], considèrent que les consorts [W] n’ont pas respecté leur obligation liée à l’obtention du prêt, considérant qu’aucune demande n’avait été effectuée dans les conditions fixées dans le compromis.

Ils affirment dès lors que la condition suspensive ne s’est pas réalisée par la faute des acquéreurs qui leur ont ainsi menti.

De plus ils estiment que les conditions du compromis de vente ajoutées au dernier moment, à savoir d’avoir recours au crédit, ont perturbé la transaction immobilière même si les acquéreurs ont affirmé qu’il s’agissait d’une simple formalité puisqu’ils détenaient les fonds.

Au sujet de la condition suspensive de vente du bien des époux [W], les requérants constatent que ce bien n’appartenait pas aux époux [W] mais à la SCI [Adresse 5] dont seul Mr [W] est associé ; que de surcroît la cession de l’immeuble a eu lieu après la date prévue pour la vente définitive, retardée volontairement par les époux [W].

Ils contestent le fait que cette vente ait été reportée compte tenu de la clause suspensive de l’obtention d’un permis de construire pour les acquéreurs de l’immeuble de la SCI.

Ils estiment que les demandes subsidiaires des époux [W] devront être rejetées à savoir la réduction du montant de la clause pénale particulièrement excessive même s’ils n’en justifient pas. Les consorts [Q]/[X] sollicitent réparation de leurs préjudices découlant par les époux [W] du non-respect de leurs obligations contractuelles et sollicitent de ce chef la somme de 25.915 euros correspondant à des taxes foncières, des abonnements électriques, eau, gaz et téléphone /internet, assurance habitation et entretien du jardin, outre la somme de 5.000 euros à chacun au titre du préjudice moral.

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Par voie de conclusions récapitulatives en date du 29 août 2025 [S] et [R] [W] demandent au Tribunal de constater la caducité du compromis de vente, de débouter les époux [Q]/[X] de leurs demandes, fins et conclusions, d’ordonner la restitution du dépôt de garantie de 10.000 € qu’ils ont versée en la comptabilité du notaire.

A titre subsidiaire, ils demandent la réduction de la clause pénale sollicitée à 1 €, de débouter les Consorts [Q]/[X] de leur demande indemnitaire au titre des préjudices matériels et moraux.

Ils sollicitent, à titre reconventionnel, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive outre 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et les dépens.

A l’appui de leurs conclusions, ils indiquent n’avoir jamais prétendu qu’ils ne recouraient pas à un prêt pour l’acquisition, ce qui a d’ailleurs été fait dans le compromis de vente lorsqu’il a été signé et que cela a été accepté et fait donc la loi des parties.

Ils mettent en avant que ce compromis est devenu caduc parce que ce dernier prévoyait une condition suspensive particulière de vente de leur propre bien immobilier et une seconde condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt.

Ils affirment que la caducité du compromis de vente du 12 avril 2022 est intervenue suite à la non-réalisation de la vente qui était indispensable aux époux [W] pour constituer l’apport personnel nécessaire, puisqu’elle a été réalisée postérieurement, soit le 9 septembre 2022, par acte authentique.

Par le seul effet de cette non-réalisation de cette condition suspensive, le compromis, selon les époux [W], est caduc.

Ils considèrent n’avoir jamais renoncé à cette condition suspensive.

C’est la raison d’ailleurs pour laquelle ils sollicitaient un nouveau compromis de vente avec des conditions nouvelles.

La clause insérée dans le compromis de vente est une clause pénale révisable par le juge et ne s’applique que si, en dépit de la réalisation des conditions suspensives, une partie refuse de régulariser l’acte authentique à la date prévue.

Dès lors les époux [W] estiment que le compromis est bien caduc par suite de la non-réalisation de la condition suspensive de la vente de leur bien avant le 24 août 2022.

Dès lors cette clause pénale n’a pas à s’appliquer.

Ils demandent dès lors la restitution du dépôt de garantie de 10.000 € versée entre les mains de Me [V], Notaire.

Ils indiquent d’autre part que la condition suspensive liée au financement ne s’est pas non plus réalisée et que dès lors le compromis de vente est aussi caduc.

Ils indiquent avoir, à la demande du notaire, justifié de deux attestations de refus de prêts à la date du 6 décembre 2022 dans le délai des 8 jours stipulé par le notaire dans sa mise en demeure.

Ils considèrent ne pas avoir défailli et demandent donc la restitution du dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, ils demandent que la clause pénale insérée dans le compromis soit réduite puisqu’elle est manifestement excessive à hauteur de 10 % du prix de vente et non pas 5 % comme prétendu.

Ils demandent qu’elle soit ramenée à la somme de 1 €.

Ils demandent également que le préjudice lié à l’annulation des locations AirBnB pour 2022 à hauteur de 18.000 € soit rejeté pour absence de justificatif, tout comme le préjudice lié à la taxe foncière, les abonnements pour les fluides, les assurances et l’entretien du jardin qui sont liés, en tout état de cause, à la qualité du propriétaire du bien.

Ils prétendent que le lien de causalité entre leur prétendu manquement et le préjudice allégué n’est pas justifié parce que ce lien doit être certain et direct, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils sollicitent d’autre part, concernant les préjudices moraux, que leur indemnisation soit rejetée en l’absence de caractérisation.

********

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures visées ci-dessus pour un exposé complet des demandes et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 septembre 2025 avec fixation à l’audience collégiale de plaidoirie du 7 octobre 2025.

A l’issue des débats, la décision était mise en délibéré et les parties avisées qu’elle serait rendue par sa mise à disposition au Greffe le 14 janvier 2026, délibéré prorogé au 11 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, le Tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre et donner acte », « constater », ou les demandes d’homologation du rapport d’expertise ne sont pas des prétentions en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence le Tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont, en réalité, que le rappel des moyens invoqués.

En l’occurrence, le Tribunal ne répondra pas à la demande des époux [W] de constater la caducité du compromis de vente.

1- Sur la caducité des clauses suspensives du compromis

Les dispositions de l’article 1304-3 du code civil rappellent que le compromis régularisé s’il est soumis à des conditions suspensives s’applique si ces dernières ont été levées.

Il précise que la non-réalisation d’une seule de ces conditions entraîne la caducité du compromis.

En l’espèce le compromis signé par les consorts [Q] et les époux [W] fait la loi des parties et indique sans ambiguïté aucune que deux conditions suspensives devront être réalisées pour rendre la vente parfaite qui sont la vente du propre bien des époux [W] et l’obtention d’un prêt immobilier.

Le tribunal n’a pas à vérifier si les parties étaient ou non informées d’un projet de SCI ou de copropriété ou même de détention des fonds pour payer comptant le prix de vente, ce qui en tout état de cause n’est pas justifié.

Le compromis signé le 12 avril 2022 faisait la loi des parties ; ainsi l’acte authentique devait être signé en l’étude notariale au plus tard le 31 Août 2022.

La vente de l’immeuble de la SCI [Adresse 5] et non des époux [W] devait être réalisée au plus tard le 24/08/2022, à défaut le compromis était aussi caduc.

Or cet immeuble a été vendu le 9 septembre 2022, rendant de facto caduc le compromis sauf si le bénéficiaire de la clause était considéré responsable de sa défaillance.

En l’occurrence, le compromis de cette cession d’immeuble du 11 janvier 2022 prévoyait l’obtention d’un permis de construire avant le 1er juillet 2022 ; compte tenu du délai de 2 mois pour la purge des recours la signature de l’acte authentique ne pouvait pas avoir lieu avant le 1er septembre 2022 ; les consorts [Q] n’ont pas été informés pour autant par les époux [W] de l’obtention du permis de construire du bien de la SCI DU PARC le 1er juillet 2022. Ils savaient toutefois que le délai de signature du 31 août ne serait donc pas honoré ni celui du 24 août d’ailleurs.

Les époux [W] sont donc fautifs en ce qu’ils savaient que les dates ne seraient pas tenues pour la réalisation des actes authentiques.

L’acquéreur de l’immeuble de la SCI [Adresse 5] a donc, puisqu’il a signé la vente authentique le 9 septembre 2022, renoncé à se prévaloir de la caducité mais pas les époux [W].

Le compromis est donc caduc mais sa non réalisation incombe aux seuls époux [W].

La seconde clause était l’obtention d’un prêt que devaient solliciter à certaines conditions et dans un certain délai les époux [W].

Il s’agissait d’une demande de financement maximal de 370.000 euros à rembourser sur une durée maximale de 20 ans au taux de 2% hors assurance.

Il était stipulé que toute demande non conforme serait considérée comme une réalisation fictive de la condition suspensive.

De plus toutes les démarches pour l’obtention du crédit devaient être réalisées au plus tard dans le mois de la signature du compromis et l’obtention de l’offre de prêt dans le délai de 2 mois du compromis.

En adressant au notaire chargé de la vente les deux attestations datées du 6/12/2022, il est constant que les démarches de demandes de prêt n’ont pas été justifiées et les attestations de refus de prêt concernent des conditions qui ne sont pas toutes celles du compromis

Ainsi même cette condition suspensive n’a pas pu jouer du seul fait des époux [W].

En conséquence de quoi le tribunal constate que la condition suspensive a défailli du seul fait des acquéreurs.

Pour autant il est demandé au tribunal par les requérants que soit prononcé la caducité du compromis.

Le tribunal fera droit à cette prétention des consorts [Q].

Le tribunal dès lors rejettera la demande de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 10.000 euros versé par les époux [W].

2- Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil rappelle que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce le compromis a fixé l’indemnité réparatrice à la somme de 10% du prix de vente de 475.000 euros soit 47.500 euros.

Cette indemnité, compte tenu de la valeur du bien et des conséquences de la non-exécution fautive des conditions suspensives, permet au tribunal de l’évaluer raisonnablement à la somme de 5% de la valeur du prix convenu soit la somme de 23.750 euros en faisant droit ainsi à la modération sollicitée par les époux [W] mais seulement dans son principe.

3- Sur les dommages et intérêts

Le tribunal relève que les réclamations liées au défaut de signature de l’acte notarié de vente ne sont étayées par aucune pièce et que dès lors le débouté des demandes s’impose.

Le tribunal estime d’autre part que l’indemnité qu’il alloue aux vendeurs intègre de manière forfaitaire la réparation des préjudices invoqués mais non justifiés.

Concernant les demandes de dommages et intérêts sollicités au titre d’un préjudice moral, outre le fait qu’il n’est pas rapporté de preuves suffisantes pour le caractériser, il n’est pas indemnisable dans ce type de procédure sauf éléments particuliers qui en l’espèce font ici défaut.

Le tribunal déboute dès lors les consorts [Q] de leur demande d’indemnisation de préjudices sollicités.

Le tribunal puisqu’ils succombent dans leurs prétentions déboute les époux [W] de leur demande de dommages et intérêts.

4- Les demandes annexes

Sur les frais irrépétibles,

Le tribunal déboute les époux [W] de leur demande de ce chef puisqu’ils succombent dans leurs prétentions et les condamne à payer aux consorts [Q] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens,

Le tribunal condamne les époux [W] qui succombent au titre des dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire,

Le Tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucun moyen n’est soulevé, tendant à la voir écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

JUGE caduc le compromis de vente du 12 avril 2022 ;

CONDAMNE solidairement les époux Monsieur [S] [W] et Madame [R] [G] à payer à Monsieur [K] [Q] et Madame [O] [Y] veuve [X] la somme de 23.750 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE les époux les époux Monsieur [S] [W] et Madame [R] [G] de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [K] [Q] et Madame [O] [Y] veuve [X] de leurs demandes plus amples ;

CONDAMNE in solidum les époux Monsieur [S] [W] et Madame [R] [G] à payer à Monsieur [K] [Q] et Madame [O] [Y] veuve [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les époux Monsieur [S] [W] et Madame [R] [G] aux entiers dépens ;

DIT que l’exécution provisoire, de droit, ne sera pas écartée.

Jugement signé par ETIEN Elen, Présidente et par VERENNES Morgane , greffière présente au greffe le 11 FEVRIER 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

La Greffière La Présidente

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.