Du 23 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01570 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPWH

S.A. DOMOFRANCE

C/

[T], [Z],

[C] [G],

[Y] [P],

[K] [F],

[H] [A],

[U] [O],

[R] [J],

[I] [X]

— Expéditions délivrées à

M^e Ophélie BERRIER

— FE délivrée à

M^e Marie-José MALO

Le 23/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE, Société Anonyme d’HLM immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 458 204 963

[Adresse 2]

[Adresse 17]

[Localité 6]

Représentée par Maître Marie-José MALO, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

DEFENDEURS :

Monsieur [T], [Z], [C] [G]

né le 12 Août 1997 à [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Ophélie BERRIER, Avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Y] [P]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Absente

Madame [K] [F]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Absente

Monsieur [H] [A]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Absent

Madame [U] [O]

intervenante volontaire

née le 08 Mars 1986 à [Localité 15] (GEORGIE)

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ophélie BERRIER, Avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [R] [J]

Intervenant volontaire

né le 02 Juin 1977 à [Localité 14] (GEORGIE)

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par M^e Ophélie BERRIER, Avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [I] [X]

née le 13 Avril 1989 à [Localité 11] (GEORGIE)

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ophélie BERRIER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu par Maître [B] [M], notaire, en date du 28 décembre 2000, la société DOMOFRANCE est propriétaire d’un bien sis [Adresse 7] à [Localité 12].

Le bien est resté depuis lors inoccupé dans l’attente de la réalisation de travaux.

Par l’intermédiaire d’un voisin, la SA DOMOFRANCE a été informée que des individus auraient pénétré dans le logement aux fins de s’y installer.

Maître [V] [W], Commissaire de justice, a été mandatée aux fins de se rendre sur place et dresser constat ; elle et s’est rendue sur place le 1er juillet 2024.

Par exploit en date du 26 juillet 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [T] [G], Madame [Y] [P], Madame [K] [F] et Monsieur [N] [A] en référé par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de :

Constater que Monsieur [T] [G], Madame [Y] [P], Madame [K] [F] et Monsieur [N] [A] ainsi que tout individu qui pourrait occuper les lieux sont entrés par voie de fait dans l’immeuble et que leur occupation est totalement illicite ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [G], Madame [Y] [P], Madame [K] [F] et Monsieur [N] [A] ainsi que de tous occupants sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 1] avec au besoin le concours d’un serrurier er de la force publique ;Dire n’y avoir lieu à application des délais visés aux articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;Les condamner in solidum aux entier dépens et frais d’exécution en ce compris le coût du constat d’huissier en date du 1er juillet 2024.

A l’audience du 21 mars 2025, la SA DOMOFRANCE, représentée par son Conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions elle expose qu’il est incontestable que les défendeurs sont entrés par effraction dans l’immeuble et qu’ils se maintiennent dans les lieux au mépris de son droit de propriété.

Monsieur [T] [G], représenté par son Conseil sollicite du tribunal de :

DEBOUTER la SA DOMOFRANCE de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

ACCORDER aux occupants le bénéfice des délais prévus par les articles L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution au moins jusqu’au 07 juillet 2025 ;

A titre infiniment subsidiaire :

ACCORDER aux occupants le bénéfice des délais prévus par les articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution au moins jusqu’au 1er avril 2025 et à défaut le bénéfice du délai de deux mis prévus par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

En tout état de cause :

DIRE que chaque partie conservera la charge des dépens qui lui revient.

Madame [Y] [P], bien que valablement convoquée selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, est non comparante et non représentée.

Madame [K] [F] bien que valablement convoquée selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, est non comparante et non représentée.

Monsieur [H] [A] bien que valablement convoqué selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, est non comparant et non représenté.

Madame [U] [O] entend intervenir volontairement.

Monsieur [S] [J] entend intervenir volontairement.

Madame [I] [X] entend intervenir volontairement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X]

Aux termes de l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, au regard des éléments produits, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X] ces derniers indiquant occuper le logement dans le cadre du présent litige.

Sur l’incompétence du juge des référés

Sur l’absence d’urgence

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE fonde son action sur l’article 835 du Code de procédure civile aux termes duquel le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire lorsqu’il statue en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Que dès lors, il n’y a aucun besoin de caractériser une urgence dans le cas d’espèce de sorte que cette prétention ne saura valablement prospérer.

Sur le contrôle de proportionnalité

Aux termes de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentale, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui.

En l’espèce les défendeurs exposent que la mesure d’expulsion d’un logement, qu’ils considèrent comme une atteinte au droit au respect du domicile soit être proportionné au but poursuivi par le propriétaire demandeur de cette expulsion, et ce notamment car un enfant de cinq ans, se trouvant dans un état de santé particulièrement grave est occupant des lieux.

Il est dès lors utile d’observer que ne saurait être valablement admis que le respect du droit au domicile puisse être invoqué au mépris d’autres droits fondamentaux et notamment du droit pour toute personne physique ou morale au respect de ses biens, conformément aux dispositions de de l’article 1er du Protocole additionnel n°1 Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que si le trouble manifestement illicite est constitué par l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, dès lors la gravité de l’atteinte au droit de propriété est telle qu’elle justifie en tout état de cause l’expulsion des occupants sans que le juge ne soit tenu de procéder à un contrôle de proportionnalité avec le droit au respect du domicile.

Enfin l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En conséquence l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur l’expulsion

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire lorsqu’il statue en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article R.L213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De plus l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des référés du tribunal d’instance l’expulsion des occupants.

En l’espèce il ressort des pièces produites par la SA DOMOFRANCE, que le logement du présent litige est actuellement inoccupé dans l’attente de travaux, comme cela en ressort de la facture émise par la société SORREBA en date du 09 août 2023.

Par ailleurs, il est mentionné dans le procès-verbal de constat établi par Maître [V] [W], que Monsieur [T] [G] a expressément reconnu que l’immeuble est occupé par plusieurs individus depuis le mois de juin 2024.

Il a en outre été constaté que sur la boîte aux lettres figure un papier mentionnant les noms et prénoms de Madame [Y] [P] Madame [K] [F] et Monsieur [N] [A].

Enfin Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X] on entendu intervenir volontairement en ce qu’ils occupent également le logement.

Ils n’ont justifié d’aucun document les liant au bailleur permettant de justifier de l’occupation des lieux.

Dès lors, ils sont occupants sans droit ni titre.

En conséquence il sera ordonné leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef.

Sur le sort des meubles

En l’espèce il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution : “Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.”

En l’espèce, il ressort du procès-verbal En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 1er juillet 2024, que l’ensemble des ouvertures sont recouvertes d’un placage métallique ne faisant l’objet d’aucune détérioration visible et que le propriétaire de la parcelle voisine a entendu des individus marcher sur sa toiture et accéder à l’immeuble du présent litige par le toit.

Par ailleurs, la voie de fait se caractérise comme le fait d’occuper le domicile d’autrui sans l’autorisation du propriétaire ou du locataire et de ne pas le quitter immédiatement à sa demande.

Enfin, le fait de prendre possession d’un logement sans y être autorisé par le propriétaire et sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l’étendue de ses droits, constitue incontestablement une voie de fait, même en l’absence d’effraction ou de dégradation des lieux occupés.

En l’espèce les défendeurs ne justifient d’aucun titre permettant de justifier leur occupation des lieux.

Dès lors la voie de fait est caractérisée de sorte qu’il n’y a pas lieu à l’application du délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles.

Sur la demande de suppression du sursis prévu à l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : “Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.”

En l’espèce, la voie de fait étant caractérisée il n’y a pas lieu à application du sursis prévu à l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de voir appliquer les dispositions de l’article L.412-4 et L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Il ressort des développements précédents que la voie de fait ayant été caractérisée, les article L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution ne trouvent lieu à s’appliquer de sorte que les défendeurs seront déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Les dépens, en ce compris les frais d’exécution et le coût du procès-verbal de constat établi le 1er juillet 2024 par Maître [V] [W] seront mis à la charge, in solidum, de Monsieur [T] [G], Madame [Y] [P], Madame [K] [F], Monsieur [H] [A], Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X].

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire ;

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X];

REJETONS l’exception d’incompétence ;

CONSTATONS que Monsieur [T] [G], Madame [Y] [P], Madame [K] [F], Monsieur [H] [A], Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 8] ([Adresse 4]) ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [T] [G], Madame [Y] [P], Madame [K] [F], Monsieur [H] [A], Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X] du logement sis sis [Adresse 9]) ainsi que de tout occupant sans droit ni titre avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à appliquer le délai de 2 mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à appliquer le sursis prévu à l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [G], Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [G], Madame [Y] [P], Madame [K] [F], Monsieur [H] [A], Madame [U] [O], Monsieur [S] [J] et Madame [I] [X] aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution et le coût du procès-verbal de constat établi le 1er juillet 2024 par Maître [V] [W] ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION