N° minute : 2025/191

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/00487 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D357

JUGEMENT

DU 16 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble SOGENAL, 25A place de la République à THIONVILLE, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LCA,

demeurant 4 rue Piroux Tour thiers – 54000 NANCY,

représentée par M^e Michel NASSOY, demeurant 01 rue de la Vieille Porte – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [X],

demeurant 25 A, place de la République – 57100 THIONVILLE,

représenté par M^e Daniel POUGEOISE, demeurant 23 rue Serpenoise – 57000 METZ, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, M^e Jordan MICHEL, demeurant 1 Route de Metz – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 02 Septembre 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOGENAL, sis 25A Place de la République à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA LCA a assigné Monsieur [M] [X] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

Condamner en conséquence Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOGENAL 25A, place de la République à THIONVILLE, la somme de 11196.50 € ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 06/12/2024, date de la mise en demeure,

Condamner Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOGENAL 25A, place de la République à THIONVILLE, la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du Jugement à intervenir,

Dire que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles, conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOGENAL 25A, place de la République à THIONVILLE, la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [M] [X] aux entiers frais et dépens.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 17/06/2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOGENAL, sis 25A Place de la République à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA LCA demande de:

Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

Condamner en conséquence Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOGENAL 25A, place de la République à THIONVILLE, la somme de 30 405.05 € ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

Condamner Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOGENAL 25A, place de la République à THIONVILLE, la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du Jugement à intervenir,

Dire que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles, conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

Débouter Monsieur [M] [X] de l’ensemble de ses demandes, notamment de sa demande de délais de paiement,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOGENAL 25A, place de la République à THIONVILLE, la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [M] [X] aux entiers frais et dépens

Suivant conclusions déposées au greffe le 2 septembre 2025, Monsieur [M] [X] demande à la Présidente du Tribunal de céans de :

Prendre acte que Monsieur [X] a fait l’objet d’un licenciement pour motif économique ayant entraîné une perte significative de revenus durant une période de deux années ;

Prendre acte qu’il a repris une activité salariée depuis le 1er février 2025 lui permettant désormais de régulariser sa situation ;

Accorder à Monsieur [X] un délai de paiement de 12 mois, par mensualités de 1000€, pour solder le montant dû au titre des charges de copropriété ;

Rejeter les autres demandes du syndicat des copropriétaires, notamment celles relatives aux dommages et intérêts, à la capitalisation des intérêts et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire que chaque partie supportera ses propres frais de procédure ;

Rejeter la demande de capitalisation des intérêts.

Attribuer la possibilité, pour Monsieur [X], de régler l’ensemble, des sommes demandées pour la rénovation de la toiture, en plusieurs versements de plusieurs copropriétaires, n’ayant pas tous payés l’ensemble des avances sur charges, pour ce projet de changement de toiture, de 670 000 euros, ce qui est conséquent et qui avait nécessité, la fixation, d’un projet collectif d’emprunt auprès d’une banque.

Rejeter toutes les demandes, de capitalisation et de frais dans ce dossier

Dire que chaque partie prendra en charge ses propres frais.

Rejeter toutes les autres demandes de la copropriété.

A l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

SUR CE :

Sur la demande en paiement des provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SOGENAL, pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA LCA, verse aux débats :

— Le règlement de copropriété

— Le contrat de syndic du 12 juillet 2023 ;

— Le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 12 juillet 2024 ;

— Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2024 ;

— Les bilans annuels des charges de 2022 et 2023 ;

— Les appels de fonds du 1e août 2023 jusqu’au 1e août 2024 ;

— Le compte rendu de gestion et budget prévisionnel ;

— Le décompte arrêté au 12 août 2025;

— La mise en demeure du 6 décembre 2024.

Il ressort des pièces versées au débat que Monsieur [M] [X] reste devoir la somme de

15 022.24 euros à titre de charges de copropriété suivant décompte du 12 août 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus.

Par conséquent, Monsieur [M] [X] sera condamné au paiement de la somme de 15022.24 euros , avec intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision.

— Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit la mise en demeure du du 6 décembre 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 45 euros.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat », « consitution du dossier transmis à l’huissier», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SOGENAL, représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA LCA, sis 25A Place de la République à 57100 Thionville impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’huissier (frais d’assignation, frais de notification des conclusions…) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

— Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

— Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le défendeur justifie de son licenciement en mars 2023 et avoir retrouvé un nouvel emploi, son salaire mensuel net s’élevant à 2980 euros. IL justifie de réglements depuis l’assignation.

En l’espèce, et compte tenu du contexte exposé et de la situation financière du défendeur dûment justifiée, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif. IL y a lieu d’accorder un délai plus important que celui sollicité afin d’apurer la dette, incluant les travaux de toiture.

— Sur les dommages-intérêts :

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

— Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOGENAL, sis 25A Place de la République à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA LCA supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par conséquent, Monsieur [M] [X] sera condamné au titre des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Présidente du Tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamnons Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SOGENAL, représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA LCA, sis 25A Place de la République à 57100 Thionville:

— la somme de 15022.24 euros à titre de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

— la somme de 45 euros au titre des frais,

Rejetons la demande de dommages-intérêts ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation du 18 mars 2025 ;

Autorisons Monsieur [M] [X] à s’acquitter des sommes susvisées en 16 mensualités de 1000 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Condamnons Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SOGENAL, représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA LCA, sis 25A Place de la République à 57100 Thionville la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [M] [X] aux dépens de la présente instance ;

Rappelons le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé, la minute étant signée par la Présidente et la Greffière, à laquelle cette minute a été remise par le Magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE