TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [Z]

Monsieur [U] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 4] BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03076 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OFW

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Marie BOUTIERE-ARNAUD du Cabinet SKDB Associés AARPI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L0168

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Z]

demeurant [Adresse 2]

assistée de Monsieur [U] [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs désigné par jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 7 février 2025, en qualité de curateur auprès de Madame [S] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03076 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OFW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 1984, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [Z] sur des locaux (comprenant une place de stationnement n° 2 située au sous-sol et une cave n°2) situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 699,65 euros et d’une provision pour charges de 92,22 euros.

Suivant avenant du 17 novembre 2019, Mme [S] [Z] a renoncé à l’emplacement de stationnement au100 [Adresse 7] au sous-sol numéro 2 à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6551,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [Z] le 16 octobre 2024.

Par assignation du 3 février 2025, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−7590,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,−600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par jugement du 7 février 2025, le juge des tutelles de [Localité 5] a placé Mme [S] [Z] sous curatelle renforcée et désigné M. [U] [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs pour l’assister dans l’ensemble des actes de la vie civile.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 juin 2025, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 juin 2025, s’élève désormais à 9129,96 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposée par la défenderesse assistée de son curateur. La SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [S] [Z], assistée de son curateur M.[U] [F], reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 120 euros entre juin 2025 et Février 2026, puis à compter de mars 2026 de 240 euros par mois jusqu’à apurement de la dette euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [S] [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6551,13 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 juin 2025, Mme [S] [Z] lui devait la somme de 9129,96 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [S] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 824,67 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 1984 entre la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, d’une part, et Mme [S] [Z], d’autre part, concernant les locaux (comprenant une cave n°2) situés au [Adresse 1] outre à [Localité 6] est résilié depuis le 16 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [S] [Z] assistée de son curateur à payer à la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 9129,96 euros (neuf mille cent vingt-neuf euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [S] [Z] assistée de son curateur à se libérer de sa dette en réglant chaque mois de juin 2025 à février 2026, 120 euros par mois et à compter du mois de mars 2026, 240 euros par mois, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et ce sans astreinte,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [S] [Z] assistée de son curateur sera condamnée à verser à la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [Z] assistée de son curateur aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 et celui de l’assignation du 3 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge