TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00589 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6NS

Minute : 26/225

JUGEMENT

Du :20 Mars 2026

[D] [I]

C/

[N] [A]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 20 Mars 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l’audience du 20 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [I], demeurant 1 Impasse Clémerière – 57160 SCY-CHAZELLES, comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [A], demeurant 80 Rue Maréchal Foch – 57440 ALGRANGE, comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 25 mars 2021, M. [D] [I] a donné à bail à Mme [C] [I] et M. [N] [A] un local à usage d’habitation sis 8 rue des Peupliers 57240 KNUTANGE, moyennant un loyer mensuel de 540€, un loyer mensuel de 20€ au titre du garage outre 65€ de provision sur charges.

Suivant jugement du 22 août 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville a notamment :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 28 mars 2023,Ordonné en conséquence à Mme [C] [I] et M. [N] [A] de libérer les lieux et restituer les clés,Condamné solidairement les intéressés à verser à M. [D] [I] à titre provisionnel la somme de 1 504,16€ avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023,Condamné solidairement les intéressés à verser à M. [D] [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2023 d’un montant de 650€.

Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 9 juillet 2025, M. [D] [I] a fait assigner M. [N] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville, au visa des articles 1728 du Code civil et 7c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Dire et juger recevable en la forme et bien fondée la demande,En conséquence,Condamner le défendeur à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 25 287,13€ avec intérêts au taux légal,Le condamner à lui payer la somme de 800€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Le condamner en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur dénonce des dégradations locatives imputables au défendeur, et se prévaut à ce titre d’un procès-verbal d’état des lieux de sortie et de factures et devis pour justifier le quantum de sa demande.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

M. [D] [I], comparant en personne, rappelle que M. [A] et Mme [I] ont fait l’objet d’une ordonnance de référé prononçant leur expulsion des lieux et ont restitué les clés. Il cite le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice qui mentionne un garage plein d’encombrants.

Il ajoute que compte tenu de l’état de l’appartement, il a été nécessaire de procéder au nettoyage du vitrage et des châssis de fenêtres, évaluant les travaux de remise en état à la somme de 25.200€, et à 24.200€ avec la prise en compte de la vétusté sur différents postes. Il dépose des pièces au soutien de sa demande qui ont été communiquées au défendeur.

Il rappelle qu’il n’y a pas eu de travaux dans le logement, que l’état des lieux d’entrée est très clair et a été signé par les locataires. Il estime que les problèmes d’isolation invoqués par le défendeur sont un faux problème, et qu’il faut s’interroger sur les conditions d’occupation du logement, qui a été rendu dans un état extraordinairement sale.

Il conclut que l’appartement est resté en l’état, de sorte qu’une vue des lieux est possible.

M. [N] [A], comparant en personne, dénonce l’absence de tentative de conciliation préalable des parties, et rappelle que le bail était également au nom de sa compagne. Il souligne que les travaux n’étaient pas terminés dans la pièce à vivre.

Il dénonce l’absence d’isolation thermique dans le logement qui dispose d’une classe énergétique élevée, un écart de 10 degrés et un jour de 15 centimètres à la porte du balcon, occasionnant des factures élevées de chauffage avec un thermostat réglé sur 19 degrés et une température de 9 degrés en hiver. Il mentionne des demandes verbales et des demandes de production de justificatifs au titre des charges.

Il se dit d’accord pour payer les frais de désencombrement et le nettoyage du logement, mais conteste les travaux de remise en état excepté ceux dans la chambre au fond du couloir à gauche qu’il reconnait.

Il conteste la remise en état du logement en indiquant que les travaux n’étaient pas terminés lors de son entrée dans les lieux, en 2021. Il fait état de photos montrant le taux d’humidité du logement, et indique que lorsqu’il a demandé que des travaux soient réalisés, le demandeur a mis des plaques de BA13. Il dénonce la mauvaise foi de ce dernier.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement

— Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

« Le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;»

Sur l’existence de dégradations locatives

En l’espèce, M. [D] [I] sollicite la condamnation de M. [N] [A] au paiement des réparations locatives.

A ce titre, il est produit l’état des lieux d’entrée en date du 25 mars 2021, signé par le bailleur et les locataires, ainsi qu’un procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 13 septembre 2024.

L’étude comparative de ces deux documents permet de mettre en exergue :

Dans l’entrée, l’ensemble des items sont décrits en bon état, sauf le plafond et les murs en état neuf lors de l’entrée, tandis qu’il est noté la dégradation de la porte palière d’accès, rendue en mauvais état et très sale, pognée crasseuse et peinture intérieure souillée de projections, hors d’usage, des tapisseries hors d’usage avec déchirures, accrocs et salissures multiples, une peinture en plafond hors d’usage extrêmement sale avec coulures et salissures, une installation électrique comprenant notamment un point lumineux extrêmement sale, irrécupérable et des enjoliveurs dégradés, ainsi qu’un carrelage hors d’usage, dont les carreaux sont cassés ou fissurés et restitués très sales lors de la sortie.

Dans le séjour, l’ensemble des items sont décrits en bon état, sauf le plafond, murs et sol en état neuf et les volets en état moyen lors de l’entrée, tandis qu’à la sortie il est noté l’absence de porte communiquant avec l’entrée, une peinture hors d’usage, souillée et très sale, un sol plastifié stratifié et parquet flottant hors d’usage, présence de détritus, immondices et déjections d’animaux domestiques, une peinture hors d’usage sur les plinthes, une peinture souillée hors d’usage sur le mur avec déchirures et accrocs multiples, un plafond avec peinture grasse, jaunie et hors d’usage, des fenêtres sur châssis bois restituées en état sale, des appareillages sales et en mauvais état avec présence de fils électriques dénudés avec absence d’adaptateurs pour le point lumineux au plafond, un radiateur très sale ainsi que la présence d’encombrants.

Dans la salle de bains, tous les items sont décrits en bon état, sauf le plafond et les murs en état neuf lors de l’entrée, tandis que lors de la sortie il est noté une peinture souillée très sale hors d’usage sur la porte d’accès, des éclaboussures multiples sur le radiateur, un sol carrelé restitué très sale et crasseux, un lavabo restitué en état sale, une robinetterie en mauvais état, une baignoire avec carrelage périphérique moisi ou très sale, en mauvais état d’entretien, un robinet de baignoire avec flexible et douchette cassée, une fenêtre châssis PVC très sale à nettoyer, une peinture sale des murs et plafond,

Dans les WC, tous les items sont décrits en bon état ou neufs lors de l’entrée, tandis que la porte d’accès comporte des éclaboussures et salissures multiples, la peinture est hors d’usage, les murs et le plafond sont restitués extrêmement sales, avec souillures et salissures, le cabinet de toilettes en état sale et une ampoule sale à la sortie,

Dans la cuisine, l’ensemble des items est décrit en bon état ou état neuf, tandis qu’à la sortie il est noté une porte d’accès sale avec peinture hors d’usage, un radiateur sale, un sol plastifié hors d’usage, comprenant détritus, salissures, auréoles nauséabondes et déchirures avec poils d’animaux domestiques sur tout le sol, des murs et plafond hors d’usage, des peintures souillées de projections, souillures, coulures, salissures multiples, une fenêtre châssis PVC très sale, grasse, un évier de bac en mauvais état d’entretien, très sale, trois porte très sales en mauvais état, une installation électrique comprenant interrupteur et ensemble de prises électriques très sales, l’absence du cache de protection de la prise gazinière, et une grille d’aération haute encombrée de poussière et de graisse.

L’état des lieux d’entrée mentionne une dernière pièce dont l’écriture est illisible.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne également un balcon, un dégagement chambre, un cellier qui sont sales mais non mentionnés par l’état des lieux d’entrée.

Il mentionne également 3 chambres (première chambre, chambre n°2 au fond à droite et chambre au fond à gauche), tandis que l’état des lieux d’entrée en mentionne 4 (chambre 1 ou salon, chambre 2, 3 et 4).

A ce titre, s’il n’est pas possible d’établir un comparatif précis pièce par pièce, il est constant que pour l’ensemble des chambres il est mentionné des items en bon état ou neuf à l’entrée sauf les volets en état moyen lors de l’entrée dans les lieux, tandis que le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne des portes d’accès hors d’usage, un sol en parquet stratifié restitué en très mauvais état avec présence de déjections d’animaux domestiques, des murs comprenant accrocs, une peinture souillée de saletés, des fenêtres restituées très sales (moisissures et saletés) et une installation électrique en mauvais état dans une chambre, des appareillages électriques très sales pour l’interrupteur et les deux prises ou cassés dans une autre chambre désignée comme celle au fond à gauche. Il est noté la présence de griffures d’animaux domestiques qui ont abîmé le plâtre sur les parties hautes des murs dans la chambre au fond à gauche, et la présence d’encombrants dans la chambre au fond à droite.

Des photographies sont annexées au procès-verbal de constat.

De son côté, M. [N] [A] reconnaît partiellement les dégradations locatives concernant le désencombrement et le nettoyage ainsi que la chambre au fond du couloir à gauche, mais conteste les autres dégradations. Il indique que des travaux n’avaient pas été finalisés avant leur entrée dans les lieux, et note un problème d’isolation du logement dont la classe énergétique est élevée, occasionnant des problèmes d’humidité et des factures élevées de chauffage.

Toutefois, l’intéressé ne produit aucune pièce justificative au soutien de ses allégations, étant précisé qu’il a signé avec sa conjointe l’état des lieux d’entrée, le reconnaissant dès lors comme exact.

Dans ces conditions, M. [D] [I] rapporte la preuve de l’existence de dégradations locatives imputables à M. [N] [A].

Sur le quantum des dégradations locatives

Aux fins de quantifier les réparations locatives dont il sollicite l’indemnisation, M. [D] [I] produit plusieurs documents justificatifs :

Au titre du désencombrement du logement, cave et garage, de leur évacuation et du nettoyage du chantier, une facture n°460 SCI Antheor du 23 décembre 2024 pour la somme de 650€,Au titre du nettoyage des fenêtres intérieurs et extérieurs et sols de l’appartement, une facture n°471 du 20 janvier 2025 SCI Antheor d’un montant de 360€,Au titre du nettoyage et de la mise en peinture des portes, de la réfection et mise en peinture des murs et du plafond, de la réfection des sols dans l’ensemble des pièces, du nettoyage de la cuvette et du remplacement de l’ampoule dans les WC, du nettoyage de la cuisine (évier, prises électriques, radiateur et robinet, grille de ventilation), du remplacement du parquet stratifié et de la peinture des plinthes et du nettoyage du radiateur dans le séjour, le nettoyage du radiateur, lavabo et baignoire dans la salle de bains un devis n°11-03-2025 de la SARN MACONNERIE en date du 27 mars 2025 pour un montant de 27.649,25 euros.

L’ensemble de ces réparations apparaissent justifiées.

En revanche, en considération de l’absence d’étude comparative de l’état du balcon qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée, ni du dégagement et du garage, la remise en peinture de la porte du balcon à hauteur de 175 €, la réfection du sol du dégagement à hauteur de 700€ et la fourniture et pose en remplacement par perçage de l’existant barillet de porte dans le garage à hauteur de 45€, suivant devis n°11-03-2025 de SARN MACONNERIE, ne seront pas retenues.

Il est également produit un calcul du quantum des dégradations locatives après prise en compte de la vétusté du logement.

Le quantum des réparations locatives est fixé à la somme de 650€ au titre du désencombrement, 360€ au titre du nettoyage des vitrages et châssis de fenêtre, et 23.225,87€ au titre des travaux de remise en état.

Par conséquent, M. [N] [A] sera condamné à verser à M. [D] [I] la somme de 24.235,87€ en paiement des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [A], partie succombante, supportera la charge des dépens, ce incluant la somme de 157,23€ au titre des frais liés au procès-verbal de constat.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, M. [N] [A] sera également condamné à verser à M. [D] [I] la somme de 600€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire dans l’ensemble de leurs dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [A] à payer à M. [D] [I] la somme de 24.235,87€ assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [N] [A] aux entiers dépens de l’instance incluant la somme de 157,23 € au titre des frais liés au procès-verbal de constat

CONDAMNE M. [N] [A] à verser à M. [D] [I] la somme de 600€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,