Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières, 1re chambre, 28 novembre 2025, n° 23/01897

TJ Charleville-Mézières 28 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de publication de l'assignation
La cour a jugé que la publication de l'assignation peut être régularisée et que l'irrecevabilité doit être écartée si la cause a disparu au moment où le juge statue.
Rejeté
Prescription de l'action pour garantie des vices cachés
La cour a estimé que la S.C.I. POUR NOUS n'a pas prouvé que la S.C.I. [P] avait connaissance du vice caché au moment de la vente, rendant l'action recevable.
Accepté
Demande de restitution suite à la résolution du contrat
La cour a jugé que la demande de restitution est fondée sur la résolution du contrat, qui a été déclarée recevable.
Accepté
Préjudice subi en raison de la vente
La cour a reconnu le préjudice subi par la S.C.I. [P] en raison de la résolution du contrat et a jugé la demande de dommages et intérêts recevable.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Charleville-Mézières, 1re ch., 28 nov. 2025, n° 23/01897
Numéro(s) :	23/01897
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à une autre audience
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Franck DYMARSKI
Cabinet(s) :	SELARL AHMED HARIR
Parties :	S.C.I. SCI POUR NOUS, La S.C.I. [ P ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Minute N° /

Rôle : N° RG 23/01897 – N° Portalis DBWT-W-B7H-ELUU

Ordonnance de la Mise en Etat rendue le 28 Novembre 2025 par Samira GOURINE, Vice-président au Tribunal Judiciaire, statuant en tant que Juge de la Mise en Etat, assistée de Florence PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier

ENTRE :

La S.C.I. [P]

dont le siège social est sis

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par M^e Franck DYMARSKI, avocat au barreau des ARDENNES postulant, la SELARL AVOCATCOM, avocats au barreau de LILLE plaidant

ET :

La S.C.I. SCI POUR NOUS

dont le siège social est sis

[Adresse 10]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique, reçu le 3 décembre 2021, par Maître [M] [T], notaire à [Localité 12], la société civile immobilière POUR NOUS (S.C.I. POUR NOUS), représentée par son gérant, Monsieur [B] [I], dûment habilité par délibération de l’assemblée générale extraordinaire du 10 mai 2021, a cédé à la société civile immobilière [P] (S.C.I. [P]), représentée pour les besoins de l’acte par Madame [W] [V], clerc de notaire habilitée par décision de l’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2021, un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 13], [Adresse 8] et [Adresse 4], non soumis au statut de la copropriété, cadastré sections AE [Cadastre 6] et AE [Cadastre 7], pour un prix de 250 000 euros.

A la date de la vente, le local du rez-de-chaussée était occupé par Monsieur [Z] [C] et Madame [F] [C], en vertu d’un contrat de location à usage d’habitation, signé avec la société civile immobilière POUR NOUS, le 1er juin 2020.

Par exploit de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la S.C.I. [P] a fait assigner la S.C.I. POUR NOUS, devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, en sollicitant :

la résolution du contrat de vente immobilière régularisé le 3 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, la restitution de la somme de 250.000 euros, correspondant au prix de la vente par la société civile immobilière POUR NOUS, la condamnation au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La S.C.I. POUR NOUS a saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident, signifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, en soulevant l’irrecevabilité des demandes de la S.C.I. [P].

Dans ses dernières conclusions d’incident n°2, signifiées par voie électronique le 3 mars 2025, la société civile immobilière POUR NOUS, sollicite du juge de la mise en état, de :

dire et juger que les demandes de la S.C.I. [P] sont irrecevables et l’en débouter ;condamner la S.C.I. [P] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. [P] aux entiers dépens de l’incident ;débouter la S.C.I. [P] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Elle invoque, sur le fondement de l’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière. Elle fait, en outre, valoir que l’action de la S.C.I. [P] sur le fondement de la garantie des vices cachés serait prescrite, ayant, selon elle, été introduite au-delà du délai biennal, prévu par l’article 1648 du code civil.

En réponse aux arguments de la S.C.I. [P], la concluante soutient que cette dernière ne produit aucun élément de nature à démontrer que l’action rédhibitoire en résolution du contrat a bien été introduite dans le délai légal de deux ans à compter de la découverte du vice caché allégué. À cet effet, la société civile immobilière POUR NOUS affirme que, contrairement à ce qu’avance la défenderesse à l’incident, la date du départ de l’ancien locataire n’a eu aucune incidence sur sa connaissance de l’affectation de l’appartement du rez-de-chaussée. De plus, elle n’apporte pas la preuve d’avoir reçu l’avis de la taxe foncière pour l’année 2022 ainsi que la décision de rejet de sa déclaration de travaux par les services de la mairie, dans un terme compatible avec le délai biennal de prescription de la garantie des vices cachés.

Par ses dernières conclusions d’incident n°3, signifiées électroniquement en date du 15 mai 2025, la société civile immobilière [P], demande au tribunal, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter la société civile immobilière POUR NOUS, la condamner à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’incident.

En réponse à la demande de la société civile immobilière POUR NOUS, sur la fin de non-recevoir pour défaut de publication de l’acte introductif d’instance au fichier immobilier, la défenderesse à l’incident, sur le fondement de l’article 126 du code de procédure civile et du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, fait valoir qu’elle a régularisé la situation en publiant l’acte introductif d’instance au registre immobilier.

Au soutien de sa demande de débouté des prétentions de la société civile immobilière POUR NOUS, la société civile immobilière [P] affirme, sur le fondement des articles 1641 et 1648 du code civil, avoir agi dans le délai biennal de prescription et n’avoir eu connaissance de la réelle destination commerciale d’un des lots achetés, qu’à l’issue de sa demande de réalisation des travaux de façade des locaux du rez-de-chaussée, formulée le 2 janvier 2023 et de celle en changement de destination de ces mêmes locaux, déposée le 16 février 2023.

En réponse aux arguments de la demanderesse à l’incident, la société civile immobilière [P] explique avoir été induite en erreur, par le défaut de précision dans l’acte authentique concernant l’affectation des locaux du rez-de-chaussée, alors que la société civile immobilière POUR NOUS, au même moment, louait l’ensemble de ces biens par des contrats de bail à usage d’habitation. La défenderesse à l’incident précise également que dans ce contexte, au moment de la conclusion de la vente, elle ne pouvait connaître la réelle affectation commerciale des locaux du rez-de-chaussée et que tel n’a été le cas qu’à l’occasion des réponses de l’administration à la suite de sa demande du 2 janvier 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

Le 17 juin 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience sur incident du 7 octobre 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité pour défaut de publication de l’assignation

Aux termes des articles 122 et 126 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité ; dans les cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Aux sens de l’article 28 4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, les actes et décisions judiciaires, […] lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° », notamment « c) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort » .

Aux termes de l’article 30 5ème alinéa du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ».

Il est constant que la publication de l’assignation peut avoir lieu après saisine de la juridiction, au cours des débats, jusqu’à la clôture des débats, voire en appel, et que l’exception de défaut de publication de l’assignation en résolution de la vente d’un immeuble n’est pas de celles qui doivent être présentées, à peine d’irrecevabilité, avant toute défense au fond.

En l’espèce, la société civile immobilière [P] verse aux débats deux courriels émanant de la SCP RANVOISE-VALLERAND. Le premier du 31 mars 2025, confirme l’enregistrement, sur demande de la S.C.I. [P] de deux actes de vente auprès du service de la publicité foncière, pour une propriété située au [Adresse 9], à [Localité 13], ainsi qu’au [Adresse 5], également à [Localité 13]. Le second courriel, daté du 1er avril 2025 fournit les références d’enregistrement pour ces deux dossiers. En particulier, il est indiqué qu’un dossier «S.C.I. POUR NOUS », n°9 925 035 706, 2025 P 2502 a été enregistré le 27 mars 2025 et qu’un dossier « [I] [B] », n° 9 925 035 705, 2025 P201 a été enregistré le 27 mars 2025.

Il en résulte, qu’à défaut de toute contestation de la part de la demanderesse à l’incident sur le contenu et la validité de ces correspondances électroniques, ces deux courriels qui ont été rédigés par un officier public ministériel, permettent au tribunal de s’assurer de l’accomplissement des formalités d’enregistrement de l’acte introductif d’instance du 14 décembre 2023, auprès du service compétent de la publicité foncière.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la société civile immobilière POUR NOUS, tirée de l’absence de publication de l’assignation de la S.C.I. [P] au service de la publicité foncière, doit être rejetée.

Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est de principe que les premières manifestations du vice ne suffisent pas à faire courir le délai pour agir, si l’acquéreur a pu les considérer comme sans gravité. En effet, il est constant que le point de départ du délai de la garantie des vices cachés doit être fixé au jour où l’acquéreur a effectivement eu « connaissance » du vice allégué et de sa portée sur la possibilité d’usage de la chose.

La société civile immobilière POUR NOUS affirme que la société civile immobilière [P] a eu connaissance de l’affectation commerciale de l’appartement du rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier, le jour de la signature de l’acte de vente, soit le 3 décembre 2021. Ce faisant, le délai biennal de prescription de l’action pour la garantie des vices cachés aurait commencé à courir à partir de cette date, pour échoir le 3 décembre 2023.

En l’espèce, il ne ressort du contrat de vente signé le 3 décembre 2021, versé à la procédure, aucune indication spécifique sur l’affectation du local du rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier. L’acte le décrit d’ailleurs comme un « appartement ». De plus, il est constant que ce local, à la date de la vente, a été occupé par Monsieur [Z] [C] et Madame [F] [C], en vertu d’un contrat de location à usage d’habitation, signé avec la société civile immobilière POUR NOUS, le 1er juin 2020.

Il apparaît également que la société civile immobilière [P] a voulu entreprendre des travaux dans ces locaux, en déposant à ce propos deux demandes, la première, le 2 janvier 2023, portant sur des travaux de rénovation et la seconde, datée du 16 février 2023, inhérente à un changement de destination du même local.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société civile immobilière POUR NOUS n’apporte pas la preuve de la connaissance par la société civile immobilière [P] de l’affectation à usage commercial du local, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble objet de la vente, au jour de la signature de l’acte authentique, soit le 3 décembre 2021. De plus, contrairement à ses allégations dans ses dernières écritures, elle ne démontre pas plus par des éléments objectifs, d’une part, que la société civile immobilière [P] a pu consulter au moment de la vente, les relevés de propriété portant indication de l’affectation commerciale du local du rez-de-chaussée et, d’autre part, que celle-ci a eu connaissance de la destination commerciale dudit local, à compter de l’année 2019.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’action de la société civile immobilière [P] fondée sur la garantie des vices cachés.

Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure se poursuivant, les dépens seront réservés.

Il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais et dépens de l’incident.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code du procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe ;

REJETTE la fin de non-recevoir invoquée par la société civile immobilière POUR NOUS concernant le défaut d’enregistrement de l’assignation du 14 décembre 2023 au registre de la publicité foncière ;

REJETTE la fin de non-recevoir invoquée par la société civile immobilière POUR NOUS concernant la prescription des demandes formées sur les dispositions de l’article 1648 du Code civil ;

DÉCLARE en conséquence recevables, car non prescrites, les demandes de la société civile immobilière [P] sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du Code civil ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RÉSERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 6 janvier 2026 à 9 heures pour les conclusions de la SCI POUR NOUS.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT