TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [F] [N]

Madame [G] [C]

Monsieur [W] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03923 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NU4

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEURS

Madame [F] [N], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Madame [G] [C], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03923 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NU4

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [C] et M. [W] [C] sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire du lot n°7 (90/1015) dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SARL Cabinet CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER, a assigné Mme [G] [C] et M. [W] [C] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par actes de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, afin d’obtenir, au visa des dispositions légales fixant le statut de la copropriété et des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, leur condamnation solidaire au paiement, sous bénéfice d’exécution provisoire, des sommes suivantes :

—  3 842,38 euros au titre des impayés de charges pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2023 et capitalisation,

—  247,20 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 130 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation au paiement.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre la mise en cause du curateur de Mme [G] [C].

A l’audience du 6 février 2025, Mme [F] [N] comparait en qualité de curatrice de Mme [G] [C], également présente, suite à intervention forcée signifiée à sa personne le 8 janvier 2025 et ayant donné lieu à enregistrement distinct au greffe sous le numéro RG 25/00328. Le syndicat des copropriétaires sollicite la jonction des procédures.

M. [W] [C] comparait seul et le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise ses demandes incluant les charges et frais dus jusqu’au 9 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte en date du 6 février 2025 produit. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [G] [C] est sous curatelle simple depuis septembre 2023 et assume presque seule les charges bien que vivant en couple et avec son fils M. [W] [C] qui perçoit le RSA. Elle souhaite vendre le bien et partir s’installer en province. Sa curatrice précise que des mandats de vente ont été établis dont un signé pour un montant conforme au coût du marché.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis sur la demande de jonction

Conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit dans l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble.

En l’espèce le dossier 25/00328 est constitué de l’assignation en intervention forcée de la curatrice de Mme [G] [C] et concerne ainsi les mêmes parties et le même objet que le dossier 24/03923, de sorte qu’il est dans l’intérêt d’une bonne justice d’ordonner la jonction des instances enregistrées sous les numéros de RG n°25/00328 et n°24/03923 qui se poursuivront sous la référence unique RG n°24/03923.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— la fiche cadastrale de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaires de Mme [G] [C] et M. [W] [C] pour le lot n°7 (90/1015) dans l’immeuble sis [Adresse 4],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie et non contestée des défendeurs à hauteur de la somme de 5 360,94 euros pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 inclus) après déduction de la somme de 2 282,92 euros correspondant à des frais listés aux deux décomptes, initial et actualisé, produits.

Le règlement de copropriété produit prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis, Mme [G] [C] et M. [W] [C] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 360,94 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2023 sur la somme de 1 201,68 euros, de l’assignation du 15 juillet 2024 sur la somme de 2 640,70 euros et de l’audience du 6 février 2025 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixée au 15 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est décompté la somme totale de 2 282,92 euros se composant comme suit :

—  3 mises en demeure par le syndic d’un montant chacune de 186 euros dont il n’est pas démontré le caractère inhabituel et dont deux avaient été expressément exclues de l’assignation. Le paiement de la somme totale de 558 euros n’est donc pas exigible.

—  45,60 euros et 33,60 euros pour deux mises en demeure dont il est justifié aux débats mais qui sont redondantes à des dates proches (15 octobre et 10 novembre 2023) et ne constituent pas des diligences inhabituelles. La somme de 79,20 euros ne saurait donc être allouée au demandeur.

—  2 fois 168 euros au titre d’un suivi dossier avocat facturés le 28 mars 2024 et le 11 octobre 2024 mais dont il n’est pas justifié des diligences accomplies. Le paiement de la somme de 336 euros ne saurait par conséquent être revendiqué.

— Les sommes de 215,37 euros et 158,35 euros, correspondant aux frais d’assignation, relèvent des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

— les sommes de 546 euros et 390 euros facturés par le conseil du demandeur correspondent également à des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence d’exclure l’intégralité des sommes correspondant à des frais imputés sur le compte de copropriétaire des défendeurs.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que les défendeurs présentent des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis plus de deux ans.

Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier les paiements manquants.

Dans la mesure où le bien est désormais en vente, le montant alloué sera ramené à plus juste proportion et Mme [G] [C] et M. [W] [C] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 500 euros.

Sur les délais de paiement

Faute de ressources financières justifiées et suffisantes pour permettre d’établir un échéancier, il ne sera pas fait droit à la demande de délais.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [C] et M. [W] [C], partie perdante, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’assignation.

Ils seront également condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 1 308 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les numéros de RG n°25/00328 et n°24/03923 qui se poursuivront sous la référence unique RG n°24/03923 ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [C] et M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Cabinet CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER [Adresse 6], la somme de 5 360,94 euros pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2023 sur la somme de 1 201,68 euros, de l’assignation du 15 juillet 2024 sur la somme de 2 640,70 euros et de l’audience du 6 février 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [C] et M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Cabinet CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER [Adresse 6], la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [C] et M. [W] [C] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [C] et M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Cabinet CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER [Adresse 6], la somme de 1 308 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

Décision du 15 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03923 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NU4