MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE THONON LES BAINS

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

Minute : 25/00164

N° RG 24/02986 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FCKF

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR

Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 29 Avril 2025

Prononcé : le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4], sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice AEDES GRAND GENEVE SARL, dont le siège social est situé [Adresse 5],

représentée par Maître Jean-François BOGUE de la SELARL BLANC LARMARAUD BOGUE GOSSWEILER, avocat au barreau de l’AIN,

DEFENDEUR

[J] [I] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle DELAVENNAT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Le 4/11/2025

Titre à M^e BOGUE

Expédition à M^e DELAVENNAT

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [K] est propriétaire des lots n° 417, 705 et 706 au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte d’huissier en date du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner monsieur [J] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer :

la somme de 1 687,43 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 26 novembre 2024,la somme de 360 euros au titre des frais de constitution du dossier de transmission à l’avocat,la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires ne maintient plus ses prétentions au titre des charges, des frais de constitution de dossier et des dommages et intérêts mais uniquement sa demande au titre des frais irrépétibles et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles formées par le défendeur.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, monsieur [J] [K] demande au juge de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 504 euros au titre de la répétition de l’indu et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’ordonner la distraction des dépens au profit de maître Isabelle DELAVENNAT.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Vu les articles 1302 et suivants du code civil, les articles 10-1 et 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’article 29 du décret n° 67-223 du 27 mars 1967 et l’annexe 1 de ce décret ;

Le syndicat des copropriétaires ne formant plus aucune demande au titre des charges de copropriété et des dommages et intérêts, il n’apparaît pas nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation portant sur ces deux points.

Il résulte des textes susvisés que si les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire incombe à ce seul copropriétaire, lorsque ces frais correspondent à une prestation réalisée par le syndic ils ne peuvent être facturés par le syndic au syndicat des copropriétaires puis imputés exclusivement au copropriétaire débiteur que s’ils correspondent à une prestation exclue de la rémunération forfaitaire du syndic et dont le coût est précisé dans le contrat de syndic.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé aux débats qu’au cours de la période allant du 1er octobre 2022 au 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a réclamé au défendeur, au titre des charges, provisions, cotisations et frais de recouvrement la somme totale de 2 216,98 euros et que le défendeur a réglé la totalité de cette somme par deux versements intervenus les16 décembre 2024 et 16 janvier 2025.

Il ressort également de ce décompte qu’ont été imputées au défendeur la somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure du 28 juin 2024 et la somme de 360 euros au titre des frais de suivi dossier avocat.

Or si l’imputabilité du coût d’une lettre de mise en demeure au seul copropriétaire défaillant ne saurait dépendre de sa réception effective par son destinataire, et ce d’autant que le syndicat des copropriétaires démontre que l’omission du numéro de rue n’a pas empêché le défendeur de recevoir les courriers qui lui étaient adressés par le syndic, ce coût ne peut être que celui mentionné dans le contrat de syndic soit en l’espèce 72 euros. Seule cette somme pouvait donc être imputée au défendeur au titre des frais de mise en demeure.

Par ailleurs, il est expressément indiqué dans l’annexe 1 susvisée que les frais de constitution ou de suivi du dossier ne peuvent être considérés comme exclus de la rémunération forfaitaire du syndic, donner lieu à rémunération supplémentaire du syndic par le syndicat des copropriétaires et être imputés exclusivement au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l’espèce. Aucune somme ne pouvait donc être imputée au défendeur défaillant à ce titre.

Il conviendra donc de condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à monsieur [J] [K] la somme de 432 euros correspondant au coût des frais de recouvrement indûment réglés.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Il appartient à chaque copropriétaire de régler spontanément les charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires a été dans l’obligation d’introduire une action en justice pour obtenir le règlement par le défendeur des charges de copropriété. Le défendeur laisse entendre dans ses conclusions que le montant des charges appelées serait erroné mais il a réglé en cours d’instance les sommes appelées à ce titre et n’a pas sollicité leur restitution en raison de leur caractère indu dans le cadre de la présente instance, reconnaissant ainsi le bien-fondé des demandes formées à son encontre à ce titre. Si le défendeur avait réglé spontanément et à leur date d’exigibilité les charges de copropriété, jamais le syndicat des copropriétaires n’aurait pas eu à réclamer des frais de recouvrement en partie erronés. Il y a donc lieu de considérer que le défendeur succombe à l’instance.

Monsieur [J] [K] succombant, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance et à payer au syndicat une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 900 euros.

La demande de distraction des dépens, dépourvue d’objet, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en dernier ressort et exécutoire de plein droit par provision,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à payer à monsieur [J] [K] la somme de 432 euros au titre de la restitution des frais de recouvrement indûment réglés ;

Condamne monsieur [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [J] [K] aux entiers dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation et de la signification du présent jugement ;

Rejette la demande de distraction des dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à THONON-LES-BAINS par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT