TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/375

DOSSIER : N° RG 25/00746 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEIJ

AFFAIRE : Société CDC HABITAT SOCIAL / [V] [F]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2025, décision mise en délibéré au 9 décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Natacha FRAPPIER, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [V] [F]

né le 01 Août 1965 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrat signé le 3 juillet 2019, donné à bail à Monsieur [V] [F] un appartement n°E02 au sein de la résidence [5] située [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 453,08 euros, outre des provisions pour charges de 52,47 euros par mois.

En outre, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrat signé le 2 juillet 2019, donné à bail à Monsieur [V] [F] un garage n°G50 situé au [Adresse 2] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 55 euros, outre des provisions pour charges de 2,09 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 février 2025, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [V] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 7 octobre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— à titre principal, constater la résiliation des contrats de location et de parking du 3 juillet 2019 concernant les lieux loués sis dans la [Adresse 7] et du garage du 2 juillet 2019 sis [Adresse 3] – à [Localité 9] au 8 janvier 2025 ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation des contrats ne serait pas constatée, prononcer la résiliation des contrats de location de l’appartement et du garage pour non-respect de l’obligation légale et contractuelle de paiement du loyer ;

— en conséquence, condamner Monsieur [V] [F] à quitter, dès le prononcé de la décision à intervenir, les lieux qu’elle occupe, à remettre les clefs, et à faire les réparations locatives nécessaires ; le condamner en tant que de besoin au paiement des réparations locatives ;

— dire qu’à défaut, la requérante sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et entreposés en un lieu approprié qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsé, et dont le sort sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-7 du code de procédure civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [V] [F] à payer la somme de 2 338,45 euros au titre de l’arriéré de loyer du logement et du garage dû au 21 janvier 2025, outre intérêts de droit,

— condamner Monsieur [V] [F] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement, et du parking ainsi que des charges révisables selon les dispositions contractuelles à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif,

— la condamner au paiement de la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024 (soit la somme de 134,84 euros).

Le rapport du Pôle médico-social, adressé au Greffe le 6 octobre 2025, indique que Monsieur [V] [F] a rencontré des difficultés de santé qui ont déstabilisé sa situation financière.

Lors de l’audience du 7 octobre 2025, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 3 octobre 2025 à la somme de 798,10 euros. Elle a indiqué ne pas peut-ils’opposer à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où est maintenu le versement de la somme de 200 euros par mois en supplément du loyer.

Monsieur [V] [F] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrat signé le 3 juillet 2019, donné à bail à Monsieur [V] [F] un appartement n°E02 et un garage n°G50au sein de la résidence [5] située [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 453,08 euros, outre des provisions pour charges de 52,47 euros par mois.

En outre, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrat signé le 2 juillet 2019, donné à bail à Monsieur [V] [F] un garage n°G50 situé au [Adresse 2] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 55 euros, outre des provisions pour charges de 2,09 euros par mois.

Par jugement du 12 janvier 2024, le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mai 2023 ;

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés ;

— condamné Monsieur [V] [F] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 764,72 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 novembre 2023, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision ;

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 1 612,31 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

— dit que Monsieur [V] [F] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d’un montant minimal de 100 euros, le solde le 36ème mois et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité ou du loyer courant pendant la période de paiement de l’arriéré, la clause résolutoire reprenant son plein effet, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation du bail sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— dit que dans ce cas, le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné dans ce dernier cas Monsieur [V] [F] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— dit que la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions (…).

Il ressort du décompte actualisé au 3 octobre 2025 que la dette locative susmentionnée était soldée au 1er juillet 2025.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 février 2025, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [V] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 7 octobre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— à titre principal, constater la résiliation des contrats de location et de parking du 3 juillet 2019 concernant les lieux loués sis dans la [Adresse 7] et du garage du 2 juillet 2019 sis [Adresse 3] – à [Localité 9] au 8 janvier 2025 ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation des contrats ne serait pas constatée, prononcer la résiliation des contrats de location de l’appartement et du garage pour non-respect de l’obligation légale et contractuelle de paiement du loyer ;

— en conséquence, condamner Monsieur [V] [F] à quitter, dès le prononcé de la décision à intervenir, les lieux qu’elle occupe, à remettre les clefs, et à faire les réparations locatives nécessaires ; le condamner en tant que de besoin au paiement des réparations locatives ;

— dire qu’à défaut, la requérante sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et entreposés en un lieu approprié qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsé, et dont le sort sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-7 du code de procédure civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [V] [F] à payer la somme de 2 338,45 euros au titre de l’arriéré de loyer du logement et du garage dû au 21 janvier 2025, outre intérêts de droit,

— condamner Monsieur [V] [F] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement, et du parking ainsi que des charges révisables selon les dispositions contractuelles à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif,

— la condamner au paiement de la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024 (soit la somme de 134,84 euros).

Le rapport du Pôle médico-social, adressé au Greffe le 6 octobre 2025, indique que Monsieur [V] [F] a rencontré des difficultés de santé qui ont déstabilisé sa situation financière.

Lors de l’audience du 7 octobre 2025, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 3 octobre 2025 à la somme de 798,10 euros. Elle a indiqué ne s’opposer à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où est maintenu le versement de la somme de 200 euros par mois en supplément du loyer.

Monsieur [V] [F] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait

été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat du 2 juillet 2019 portant sur le garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 3 juillet 2019, de sorte que ce premier sera traité conjointement avec ce second.

En l’espèce, le contrat de bail portant sur l’appartement a été conclu le 3 juillet 2019. La clause résolutoire du contrat prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 7 novembre 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 1 967,65 euros, échéances du garage comprises, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 8 janvier 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [V] [F] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2025 comprise, arrêté au 3 octobre 2025, s’élève à la somme de 798,10 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [V] [F] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

Monsieur [V] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 200 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 7 janvier 2025, la résiliation du contrat de location conclu le 3 juillet 2019 entre la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [V] [F], portant sur un appartement n°E02 au sein de la résidence [5] située [Adresse 4] à [Localité 8], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Monsieur [V] [F] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [V] [F] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [V] [F] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 798,10 euros, arrêtée au 3 octobre 2025 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie du taux légal à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,