TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/00117

DOSSIER : N° RG 24/01017 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E6M3

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “ LE TERMINUS” situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS BARNOUD IMMOBILIER situé [Adresse 4] / S.C.I. ATLAS [Localité 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 11 Octobre 2024

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “ LE TERMINUS” situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS BARNOUD IMMOBILIER situé [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEUR

S.C.I. ATLAS [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jack CANNARD de la SELARL JACK CANNARD, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière ATLAS [Localité 5] est propriétaire des lots n°6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 25, 26, 27, 28 et 29 au sein de l’immeuble LE TERMINUS, situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, deux mises en demeure et une sommation de payer de payer lui ont été notifiées par le syndic.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 juillet 2025, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TERMINUS a fait assigner la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] devant le Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— condamner la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] à lui payer :

— la somme de 6 637, 31 euros au titre des charges de copropriété dues au 4 mars 2024,

— la somme de 362 euros au titre des frais de recouvrement comprenant le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024,

— le montant des autres appels de fonds non encore échus mais qui deviendront exigibles à la date de l’audience de plaidoirie,

— outre les intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2024 sur la somme de 6 911,81 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus et jusqu’à parfait paiement,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts qu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance ;

— juger, en cas de contestation, que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2024. Les parties ont comparu, représentées par leur Conseil.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 octobre 2024. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TERMINUS, représenté, a réitéré ses demandes et actualisé la dette des charges de copropriété au 1er avril 2024 à la somme de 8 235,83 euros, pour les charges de copropriété impayées, et à la somme de 362 euros, pour les frais de contentieux. Le syndicat a demandé le rejet de délais de paiement en l’absence de reprise de règlement.

La société civile immobilière ATLAS [Localité 5] s’est référée à ses conclusions qu’elle a déposées demandant, au visa l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 26 mars 2015, que le syndicat des copropriétaires soit débouté des frais non justifiés par les dispositions de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 250 euros, qu’un délai de six mois lui soit accordé pour s’acquitter de sa dette et que le syndicat soit débouté de ses autres demandes.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 13 décembre 2024 prorogée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéVu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales et du décompte actualisé à la date du 1er avril 2024 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] était redevable, à cette date,

au titre des charges de copropriété impayées (dépenses réelles et appels de fonds), de la somme de 8 235, 83 euros arrêtée à la date du 1er avril 2024 ;au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de la somme de 362 euros comprenant les frais de mise en demeure (56 euros x 2) et des « frais de contentieux » (250 euros).

La société civile immobilière ATLAS [Localité 5] conteste que ces frais correspondants à la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice lui soient réclamés. S’il peut être considéré que ces frais sont compris dans l’administration de la copropriété et n’auraient donc pas à être supportés par le seul copropriétaire défaillant, il sera, tout d’abord, relevé que leur montant est prévu dans la tarification des prestations jointe au contrat de syndic. Les opérations qui justifient ces frais ne peuvent donc être considérées comme relevant de la gestion quotidienne de la copropriété dès lors qu’elles consistent à rassembler un certain nombre de pièces utiles (procès-verbaux d’assemblées générales, appels de fonds, décomptes, mises en demeure) pour constituer un dossier complet et ordonné afin que, dans le cadre de la procédure contentieuse, les réclamations du syndicat soient justifiées et que le succès de son action soit ainsi assuré.

En l’absence de justification d’un paiement libératoire de leur part, il conviendra de condamner la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] à payer, au syndicat des copropriétaires, ces sommes assorties des intérêts au taux légal :

— pour les charges de copropriété, à compter 29 janvier 2024 correspondant à la date de la délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 6 749, 31 euros, et à compter du 13 décembre 2024, date initiale du prononcé du présent jugement, sur le surplus et jusqu’à parfait paiement ;

— pour les frais de contentieux à compter de la date du présent jugement et jusqu’à parfait paiement.

La capitalisation des intérêts légaux dus pour une année entière sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, le fait pour la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] de s’abstenir de régler à leur date d’exigibilité les charges de copropriété et de ne pas se présenter à l’audience à laquelle elle était convoquée, démontre sa mauvaise foi laquelle cause nécessairement au syndicat un préjudice distinct du seul retard dans le paiement d’une somme d’argent puisque cela affecte sa trésorerie et l’oblige à effectuer des relances et à engager une procédure judiciaire. Il conviendra donc de condamner la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

2. Sur la demande de délais de paiement

Le juge peut, en vertu de l’article 1343 – 5 du code civil, alinéa premier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Considérant que tant l’augmentation de la dette la société civile immobilière ATLAS [Localité 5], qui n’a pas cessé entre l’assignation en justice et l’audience, que la durée de cette procédure, la demande de délai de grâce de la société défenderesse sera rejetée.

Sur les demandes accessoiresLa société civile immobilière ATLAS [Localité 5] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du même code, une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 840 euros en raison des frais que la présente procédure a rendu nécessaires.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TERMINUS, représenté par son syndic en exercice,

— la somme de 8 235, 83 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er avril 2024, assortie des intérêts de retard :

— sur la somme de 6 749,31 euros, à compter 29 janvier 2024,

— sur le surplus, à compter du 13 décembre 2024,

et jusqu’à complet paiement,

— la somme de 362 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement et jusqu’à complet paiement,

— la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts, assortie des intérêts de retard à compter de la date du présent jugement et jusqu’à complet paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE la société civile immobilière ATLAS [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TERMINUS, représenté par son syndic en exercice, la somme de 840 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La société civile immobilière ATLAS [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par la Juge et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LA JUGE