EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 FEVRIER 2026

N° RG 25/00210 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEJW

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET

Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 23 Septembre 2025

Prononcé : le 17 Février 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” dont le siège est [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice Monsieur [S] [B], demeurant et domicilié [Adresse 3],

représentée par Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “IMMEUB LE BRIFFOD”, dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société BR IMMO, dont le siège et sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité, venant aux droits de L’EURL BR IMMO, dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par Maître Claire LERAT de la SELARL CLAIRE LERAT AVOCAT, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Bonneville a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] », situé [Adresse 8] à Bonneville, devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte provisoire assortissant la condamnation à exécuter ou faire exécuter les mesures conservatoires et réparatoires décrites en page 9 du rapport établi par monsieur [H] [X] prononcée à l’encontre de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » par ordonnance de référé en date du 16 juillet 2024 et le prononcé d’une astreinte définitive.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] demande au juge des référés de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] », de le condamner à lui payer la somme de 70 200 euros au titre de la liquidation au 23 septembre 2025 de l’astreinte provisoire, d’assortir la condamnation à exécuter les travaux d’une astreinte définitive d’un montant de 500 euros par jour de retard et de condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » demande au juge des référés de déclarer irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], à défaut de l’en débouter ou de réduire le montant de l’astreinte liquidée à la somme de 1 000 euros, en tout état de cause de condamner le syndicat des copropriétaires demandeur à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir soulevée :

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Il résulte du dernier texte susvisé, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2020, que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice. Il résulte également de cet article, dans sa rédaction applicable avant comme après le 1er janvier 2020, que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent du juge des référés. Il a ainsi été considéré sous l’empire de l’ancienne rédaction que l’autorisation n’était pas nécessaire pour solliciter la liquidation d’une astreinte devant le juge des référés lorsque ce dernier s’était réservé le pouvoir de la liquider (Cass. 3ème civ., 10 février 2011, n° 10-30.576).

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de prononcer l’irrecevabilité de la demande lorsque la situation susceptible de donner lieu à fin de non-recevoir a été régularisée au moment où le juge statue. En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] a autorisé le syndic bénévole à agir aux fins de liquidation de l’astreinte par une délibération prise le 4 juillet 2025.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive :

Vu les articles L.131-2, L131-3 et L131-4 du code des procédures civiles d’exécution et 1er du Protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Par ordonnance en date du 16 juillet 2024, le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » à exécuter ou faire exécuter les mesures conservatoires et réparatoires décrites en page 9 du rapport établi par monsieur [H] [X] dans les deux mois suivant la signification de la décision et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard. Le juge des référés s’est réservé la liquidation de l’astreinte. L’ordonnance a été signifiée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » le 7 août 2024. Aucun appel n’a été interjeté contre cette décision. L’astreinte provisoire a donc commencé à courir le 8 août 2024.

L’instance en liquidation d’astreinte ne constitue pas une voie de recours permettant de remettre en cause la décision ayant prononcé la condamnation assortie de l’astreinte. Si le syndicat des copropriétaires défendeur estimait que la décision du 16 juillet 2024 était erronée ou inopportune, il lui appartenait d’en interjeter appel. Dès lors, les moyens tirés de l’absence d’imputation des désordres subis par la copropriété demanderesse au mauvais état du mur pignon de la copropriété défenderesse, du caractère non contradictoire du rapport établi par monsieur [H] [X] ou de l’absence de nécessité des travaux préconisés par celui-ci dans son rapport, sont inopérants. Il ne peut être tenu compte lors de la liquidation d’une astreinte provisoire que du seul comportement du débiteur pour exécuter la condamnation prononcée à son encontre et que des seules circonstances survenues postérieurement au prononcé de l’astreinte et ayant rendu l’exécution soit impossible soit plus difficile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » ne démontre aucunement avoir réalisé les travaux auxquels il a été condamné et ne conteste d’ailleurs nullement ne pas les avoir réalisés.

Depuis l’ordonnance du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires défendeur justifie avoir sollicité l’assureur de l’immeuble pour obtenir la prise en charge des travaux par celui-ci, avoir réuni l’assemblée générale des copropriétaires le 18 août 2025, avoir sollicité l’avis de l’architecte des bâtiments de France le 26 mai 2025, avoir fait établi un devis par l’entreprise J-P PALUMBO le 20 août 2025 et avoir accepté ce devis le 22 août 2025.

Aucune de ces démarches n’est de nature à caractériser la bonne volonté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » pour exécuter la condamnation prononcée à son encontre, et ce d’autant que l’absence d’exécution des condamnations pécuniaires prononcées par l’ordonnance du 16 juillet 2024 tend plutôt à renforcer l’idée d’une certaine réticence du syndicat des copropriétaires défendeur à exécuter l’ordonnance. Aucune de ces démarches n’est de nature non plus à démontrer l’existence de circonstances extérieures à la personne du défendeur ayant rendu, même momentanément, l’exécution de la décision impossible ou plus difficile.

Il convient tout d’abord de rappeler qu’à partir du moment où le syndicat des copropriétaires a été condamné sous astreinte par une décision de justice à réaliser des travaux, ces travaux sont susceptibles de rentrer dans la catégorie des travaux urgents dont la réalisation est nécessaire à la sauvegarde, au moins économique, de l’immeuble, l’astreinte étant susceptible de créer une dette au détriment de la copropriété et d’obérer sa situation financière. Lorsque des pierres se détachent d’un mur pignon d’un immeuble en copropriété pour tomber sur un bâtiment voisin, les travaux nécessaires pour prévenir la chute de nouvelles pierres constituent assurément des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Le syndic pouvait donc faire exécuter les travaux ayant donné lieu à condamnation sans obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale. En tout état de cause, il apparaît à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale précité que les travaux soumis au vote ne correspondent pas aux travaux urgents et conservatoires préconisés par le rapport de monsieur [H] [X] et que toutes les résolutions relatives aux travaux ont été rejetées. Cette assemblée générale ne peut donc permettre de caractériser la volonté de la copropriété défenderesse d’exécuter la condamnation prononcée à son encontre ou l’existence de difficultés d’exécution extérieures au syndicat des copropriétaires.

Les démarches effectuées auprès de l’assureur de l’immeuble sont parfaitement inutiles dès lors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a été personnellement condamné à exécuter les travaux, qu’une astreinte ne peut donner lieu à un quelconque recours en garantie et que le défaut d’entretien constituant une cause d’exclusion de garantie habituellement prévue par les contrats multirisques habitation, il n’y avait aucune chance que l’assureur de la copropriété accepte spontanément de prendre en charge le coût des travaux ou le montant de l’astreinte liquidée.

L’architecte des bâtiments de France a été initialement sollicité, près de dix mois après la signification de l’ordonnance, pour donner son avis sur le caractère mitoyen ou non du mur sur lequel les travaux devaient être réalisés. Le juge des référés a bien du mal à comprendre en quoi cette question purement juridique relèverait de l’architecte des bâtiments de France. Cette sollicitation démontre cependant que le syndicat des copropriétaires défendeur cherchait encore au mois de mai 2025, soit dix mois après l’ordonnance, à échapper à la condamnation ou en tout cas, à faire prendre en charge une partie des travaux par la copropriété demanderesse.

L’architecte des bâtiments de France ne s’est pas prononcé sur le caractère mitoyen du mur mais a effectué des préconisations quant à l’enduit et au mortier devant être appliqués sur un mur ancien. Cet avis ne caractérise nullement une impossibilité d’exécuter les travaux préconisés par monsieur [H] [X]. Le syndicat des copropriétaires défendeur ne démontre en revanche aucunement avoir transmis cet avis à une quelconque entreprise pour obtenir un devis relatif aux travaux objets de la condamnation tenant compte de la préconisation de l’architecte des bâtiments de France. Si aucune entreprise des environs de [Localité 2] n’était en mesure d’appliquer l’enduit et le mortier recommandés par l’architecte des bâtiments de France, ou si l’utilisation d’un tel enduit ou d’un tel mortier était de nature à entraîner une augmentation considérable du coût des travaux, cela aurait pu caractériser une difficulté voire une impossibilité d’exécution mais ces circonstances ne sont pas démontrées.

Le montant du devis établi par l’entreprise J-P PALUMBO et accepté par le syndicat des copropriétaires défendeur plus d’une année après la signification de l’ordonnance, étant de 19 562,95 euros, il ne peut enfin être sérieusement prétendu, en l’absence de toute autre pièce, que la copropriété défenderesse n’aurait pas eu les moyens de financement nécessaires pour faire réaliser les travaux, et ce d’autant qu’elle a disposé d’un temps suffisant pour constituer des provisions.

Ni le comportement du débiteur ni l’existence de circonstances ayant rendu l’exécution plus difficile voire impossible ne justifient en conséquence une suppression ou une réduction du montant de l’astreinte.

Au 23 septembre 2025, le retard d’exécution était de 351 jours. L’astreinte devrait donc en principe être liquidée à la somme de 70 200 euros. Ce montant apparaît toutefois disproportionné par rapport à l’enjeu du litige et notamment au coût des travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires défendeur et au montant du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires demandeur du fait de leur absence de réalisation. Liquider l’astreinte provisoire à cette somme aurait pour effet de porter une atteinte non justifiée au droit de propriété des copropriétaires de la copropriété défenderesse et serait en outre contre-productif puisque cela obérerait la capacité du syndicat des copropriétaires défendeur à réaliser les travaux de remise en état du mur pignon.

Il conviendra dès lors de ramener le montant de l’astreinte liquidée à la somme de 10 000 euros et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2].

L’astreinte provisoire n’a certes pas suffi à convaincre la copropriété défenderesse d’exécuter la condamnation. Il ressort cependant des pièces versées aux débats que depuis l’introduction de la présente procédure en liquidation d’astreinte, le syndicat des copropriétaires défendeur a engagé un certain nombre de démarches sérieuses devant permettre l’exécution des travaux conservatoires préconisés par monsieur [H] [X], et a notamment sollicité un devis auprès de l’entreprise J-P PALUMBO et accepté ce devis. Il conviendra donc de ne pas prononcer d’astreinte définitive à l’encontre du syndicat des copropriétaires défendeur mais une nouvelle astreinte provisoire, pour une nouvelle période de six mois, d’un montant de 200 euros par jour de retard.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] », situé [Adresse 8] à [Localité 2], succombant, il sera condamné aux entiers dépens de la procédure de référé et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] », situé [Adresse 8] à [Localité 2] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] », situé [Adresse 8] à [Localité 2], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 10 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par ordonnance du 16 juillet 2024 et assortissant la condamnation à exécuter ou faire exécuter les mesures conservatoires et réparatoires décrites en page 9 du rapport établi par monsieur [H] [X] ;

Assortissons cette condamnation, à compter de la présente ordonnance et pour une durée de six mois, d’une nouvelle astreinte provisoire d’un montant de 200 euros par jour de retard ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] », situé [Adresse 8] à [Localité 2], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] », situé [Adresse 8] à [Localité 2], aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe le 17 février 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence,

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et ordonne

A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis,

En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.

Pour exécutoire certifié conforme à l’original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.

Le Directeur de Greffe.