TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/00309 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NE53

AFFAIRE :

Société SA ERILIA

C/

[N]

[T]

Grosse exécutoire : M^e GOIRAND

Copie : Monsieur [D] [N] – Madame [S] [T]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

SA ERILIA

11, rue Nicolas Appert – Espace Feniics

Quartier Sainte Musse- CS 90596

83041 TOULON CEDX 9

représentée par M^e GOIRAND, avocat du barreau de TOULON substitué par M^e GUIDICELLI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [N]

né le 21 Janvier 1979 à OLLIOULES (83190)

528 Route du Val d’Ardène

Résidence Aquila, Bât E, Etage 3, Appart 1107

83200 TOULON

comparant en personne

Madame [S] [T]

née le 05 Août 1980 à TOULON (83000)

528 Route du Val d’Ardène

Résidence Aquila, Bât E, Etage 3, Appart 1107

83200 TOULON

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET

Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Avril 2025

Date des débats : 22 Avril 2025

Date du délibéré : 24 Juin 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUIN 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 3 février 2025 délivrée à l’encontre de [N] [D] et [T] [S], ci-après désignés « les locataires », à la demande de la SA ERILIA, ci-après-désignée « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 22 avril 2025, le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil lequel maintient ses demandes de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges, ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, devenu occupant sans droit titre du logement sis 528 route du Val d’Ardène, résidence Aquila, bât. E, étage 3, appart. 1107, 83200 TOULON, si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et le condamner à lui payer par provision la somme de 3.185,68 euros arrêtée au 6 avril 2025 selon décompte joint, mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal, au titre des impayés locatifs outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable et charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Il précise que la dette existe depuis mai 2023, qu’un plan d’apurement avait été acté mais qu’il n’a pas été exécuté.

Les locataires sont présents. Ils déclarent que la dette n’est pas contestée, qu’ils demandent des délais, qu’ils proposent un minimum de 50,00 euros par mois, que monsieur va avoir un emploi saisonnier.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 25 avril 2018 contenant une clause résolutoire pour un logement sis 528 route du Val d’Ardène, résidence Aquila, bât. E, étage 3, appart. 1107, 83200 TOULON.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 19 octobre 2023, à la notification de la présente assignation au représentant de l’État deux mois avant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Les locataires ont répondu aux demandes des services sociaux pour leur permettre d’établir un diagnostic social et financier. Le rapport nous a été transmis le 6 mars 2025. Il convient d’en tenir compte dans la présente décision au regard des éléments recueillis et de la poursuite d’un accompagnement social de proximité de la famille.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par les locataires dans le paiement des loyers et charges est de 3.185,68 euros arrêtée selon décompte au 6 avril 2025, mars inclus au titre des impayés locatifs.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer du 25 novembre 2024 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de six semaines, les locataires n’ont pas apuré l’intégralité de la dette ans le délai imparti. Il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 25 avril 2018. En effet, selon l’arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Force est de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 décembre 2023 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. A cette date les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre du logement loué, il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion, celle des occupants de leur chef et des biens avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Mais,

Attendu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au V de l’article 24: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Attendu que le décompte joint au dossier fait ressortir que les locataires ont payé le dernier appel soit celui du mois de mars par un virement de 500,00 euros le 31 mars 2025, il sera fait droit à la demande de délais selon le dispositif ci-après et pour la somme de 3.042,35 euros (au solde débiteur de 3.185,68 euros il sera retranché 143,33 euros du 6 avril 2025 au motif de frais de justice laquelle somme n’est pas suffisamment explicite dans le relevé de compte), arrêtée à la date du 6 avril 2025, mois de mars inclus, avec intérêt de droit sur la somme de 2.440,18 euros à la date du commandement de payer du 19 octobre 2023 et à la date de la présente décision pour le surplus.

Les locataires seront condamnés solidairement à payer au bailleur la somme de 3.042,35 euros arrêtée au 6 avril 2025, mars inclus, en 36 échéances de 84,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et sous réserve du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à la première échéance impayée, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Le contrat sera résilié par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion des locataires des lieux précités, de leurs biens et de tous occupants de leur chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que les locataires auraient payé si le bail s’était poursuivi.

Les locataires bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur en cas de non-paiement d’une seule échéance. En ce cas, les locataires seront condamnés solidairement à payer par provision au bailleur une indemnité d’occupation qui sera réactualisée au montant du dernier loyer échu indexé, charges incluses.

Le bailleur a été contraint de poursuivre en justice les locataires défaillants pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges.

Les locataires seront condamnés in solidum à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence,

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire la résiliation du bail le 19 décembre 2023, liant [N] [D] et [T] [S] à la SA ERILIA sur les locaux sis 528 route du Val d’Ardène, résidence Aquila, bât. E, étage 3, appart. 1107, 83200 TOULON.

Condamnons solidairement [N] [D] et [T] [S] à payer par provision à la SA ERILIA la somme de 3.042,35 euros arrêtée au 9 avril 2025.

Autorisons [N] [D] et [T] [S] à s’acquitter solidairement de cette somme de 3.042,35 euros arrêtée au 9 avril 2025, mars inclus, en 36 échéances de 84,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois.

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Disons que, si les locataires se libèrent du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Disons que, dans le cas contraire, à la première échéance impayée, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, les locataires étant alors considérés comme occupants sans droit ni titre.

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONÇONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion des locataires et des biens ainsi que tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS solidairement [N] [D] et [T] [S] à payer par provision à la SA ERILIA jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer indexé, augmenté des charges.

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance la SA ERILIA pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due.

Condamnons in solidum [N] [D] et [T] [S] aux entiers dépens.

Condamnons in solidum [N] [D] et [T] [S] à payer la somme de 600,00 euros à la SA ERILIA au titre des frais irrépétibles.

Le greffier Le président