TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00562

N° RG 25/00933 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NE47

AFFAIRE :

[C]

C/

S.C.I. SYLEX

JUGEMENT contradictoire du 06 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Pierre OBER, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 1029

Copie : M^e Jean-pascal BENOIT, avocat au barreau de MARSEILLE + dossier de plaidoirie

délivrées le

JUGEMENT DU 06 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [U] [C]

née le 30 Janvier 1983 à TOULON (83000)

de nationalité Française

117 chemin des galets

Villa 11

83110 SANARY SUR MER

représentée par M^e Pierre OBER, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. SYLEX

444 rue Paradis

13008 MARSSEILLE

représentée par M^e Jean-pascal BENOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 22 Septembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 OCTOBRE 2025 par Mélanie HAK, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 11 novembre 2022, la SCI SYLEX, anciennement dénommée la SCI 5ème SECTEUR a donné à bail meublé à Madame [U] [C], un appartement à usage d’habitation situé 145 allée Marie-Antoinette, 83110 SANARY SUR MER.

Par assignation du 7 janvier 2025, Madame [U] [C] a attrait la SCI SYLEX devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de TOULON afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, au visa de la loi du 9 juillet 1991, les sommes suivantes :

—  1.015 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, renvoyée au 22 septembre 2024 pour permettre aux parties de se mettre en état.

Lors des débats du 22 septembre 2025, chacune des parties a été représentée par son conseil respectif.

Madame [U] [C] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle expose avoir donné congé pour le 1er septembre 2024. L’état des lieux de sortie s’est effectué avec Madame [B] [V], compagne de Monsieur [S]. Cette dernière a confirmé par SMS la réception des clés et n’a effectué aucune réserve. Or trois semaines après, Madame [V] l’a informée qu’une partie du dépôt de garantie sera conservée au regard du mauvais état du logement. Elle a donc mis en demeure la SCI bailleresse de restituer le montant du dépôt de garantie par courrier recommandé avec avis de réception du 2 octobre 2024, en vain. Cette retenue du dépôt de garantie, justifiée par des dégradations non prouvées et signalées 3 semaines après la restitution des lieux, outre une facture de nettoyage et désinfection de 700 euros, est infondée et abusive.

La SCI SYLEX a demandé :

De la dispenser du remboursement du dépôt de garantie compte tenu des nombreuses dégradations constatées ; De condamner Madame [C] à payer une somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par le gérant de la SCI SYLEX et sa compagne, outre celle de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La SCI bailleresse confirme que l’état des lieux de sortie s’est tenu le 1er septembre 2024. Compte tenu de l’attitude agressive de Madame [C], Madame [V] a abrégé la rencontre, ce que confirment des témoins présents. Le logement a été restitué dégradé, ce qui a été constaté par un agent assermenté. La SCI SYLEX s’estime fondée à conserver le dépôt de garantie et à être indemnisée pour le comportement de son ancienne locataire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ; il doit être restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées."

Aux termes de l’article 7 de cette même loi, le locataire est présumé à l’origine des dégradations qui interviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Enfin, l’article 1730 du code civil prévoit que “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Les dégradations locatives résultent habituellement de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il résulte de l’article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, que l’état des lieux est en principe établi par les parties, contradictoirement entre elles ; qu’à défaut, s’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, un commissaire de justice peut être saisi par la partie la plus diligente ; que l’huissier de justice doit convoquer les parties à ses opérations.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’a été signé entre les parties.

En l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé rendu en bon état et aucune retenue n’est possible sur le dépôt de garantie.

Les photographies versées par la SCI SYLEX sont non datées ni circonstanciées. L’attestation de Monsieur [G] [J] se contente de relater l’attitude de Madame [C] lors de la rencontre, sans mentionner l’état du logement. L’attestation de Madame [K] [T], datée du 4 juin 2025, ne respecte pas les formes légales, et émane d’un prestataire de service qui est intervenue pour le nettoyage de l’appartement 10 jours après la remise des clés par la locataire.

En l’état du dossier, la SCI SYLEX échoue à justifier la retenue du dépôt de garantie. Ce dernier doit donc être restitué à la locataire.

Le contrat de bail fixe ce dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges. La SCI SYLEX sera donc condamnée à payer à Madame [C] la somme de 1.015 euros en restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI SYLEX a indument conservé le dépôt de garantie. Les parties n’étayent pas leur demande de réparation au titre d’un préjudice moral. Les griefs croisés qu’elles invoquent ne sont nullement corroborés par des éléments objectifs.

Les parties seront donc déboutées de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La SCI SYLEX, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle la partie défenderesse sera condamnée.

Compte-tenu de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SYLEX à payer à Madame [U] [C] la somme de 1.015 euros en restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI SYLEX à payer à Madame [U] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI SYLEX aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection