N° RG 25/00066 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NBKS

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 13 Mai 2025

N° RG 25/00066 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NBKS

Présidente : Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Magali CORCELLI, Greffier principal

Entre

DEMANDEUR

Monsieur [C] [B], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et M^e Yassine OUDANANE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE (avocat postulant)

Et

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. ML ASSOCIES M° [N], pris en la personne de Me [L] [N], ès qualité de mandataire de la SARL HERA, et dont le siège social est sis [Adresse 8]

ET

S.A.R.L. HERA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentées par : M^e Corinne BONVINO-ORDIONI, avocat au barreau de TOULON

TRESOR PUBLIC – POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DU VAR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) CASTANEA, ayant pour société de gestion la société la société IQ EQ Management ( anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS), société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro B 431 252 121, dont le siège social est à [Adresse 11], domicile élu chez Me [M] [F], Huissier de Justice [Adresse 9] venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°552 120 222, dont le siège social est [Adresse 4], en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 3 août 2020, soumis aux dispositions du Code Monétaire et Financier (cette inscription renouvelle celle prise le 20/10/2011 sous le numéro 2011N000748. Sur réquisition de MCS, en date du 14/09/2021, et suivant acte du 27/08/2021, il est mentionné la subrogation totale du créancier au profit de Fonds Commun de Titrisation CASTANRA).

non comparant, non représenté

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 25 Mars 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à :

M^e Corinne BONVINO-ORDIONI – 0025

M^e Yassine OUDANANE – 138

Copie au dossier

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 1998, Mme [W] [G], aux droits de laquelle se trouve M. [C] [B], a donné à bail commercial à M. [U] [V], aux droits duquel vient la SARL HERA et son mandataire judiciaire, un local situé en rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble situé [Adresse 5] d’une surface total de 47 m2 pour une durée initiale de 9 ans et moyennant un loyer initial annuel de 41 429 FF. Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2005.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 août 2023, M. [C] [B] a fait délivrer à la SARL HERA un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon par acte extrajudiciaire du 22 novembre 2023.

Par ordonnance du 13 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a donné acte à M. [C] [B] de son désistement, la SARL HERA ayant régularisé les loyers impayés.

De nouveaux loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2024, M. [C] [B] a fait délivrer à la SARL HERA un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 7 850,66€ au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par actes extrajudiciaires du 23 et du 30 décembre 2024, M. [C] [B] a fait assigner la SARL HERA, Me [L] [N] pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL HERA, le TRESOR PUBLIC POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DU VAR, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

« Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire convetionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de la société HERA ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier des lieux loués sis [Adresse 7] ;

Condamner par provision la société HERA à payer à M. [C] [B] la somme de 9 056,70€ au titre des loyers, charges et indemnités impayées arrêtées au 26 novembre 2024, à actualiser le jour de l’audience ;

Condamner par provision la société HERA à payer à M. [C] [B] une indemnité trimestrielle d’occupation de 3 811,14€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges conformément à la législation en vigueu, et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

Dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail ;

Condamner la société HERA aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement délivré le 18 octobre 2024, outre les coûts afférents à la signification de la présente assignation ;

Condamner la société HERA à remettre le local en état tel qu’il était lors de la prise de bail sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait achèvement ;

Condamner la société HERA à payer à M. [C] [B] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile."

Appelée à l’audience du 11 février 2025, l’affaire a été renvoyée une fois à la demande des parties.

Lors de l’audience du 25 mars 2025, M. [C] [B] a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation, à laquelle il est renvoyé pour l’exposé des moyens.

La SARL HERA et la SELARL ML ASSOCIES, prise en la personne de Me [L] [N], mandataire judiciaire de la SARL HERA, ont présenté un chèque d’un montant non spécifié qu’elles souhaitaient remettre au bailleur et ont demandé au juge des référés de :

accorder un délai de 7 mois à compter du commandement pour procéder au règlement des loyers commandés,suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ledit délai au regard des règlements effectués,dire n’y avoir lieu à la résiliation du bail ni à la remise en état des lieux,dire n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Le TRESOR PUBLIC POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DU VAR et le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, régulièrement assignés à personne autorisée, n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, si le locataire n’exécute pas l’une des clauses du contrat, et notamment en cas de défaut de paiement du loyer.

S’il est admis que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, il est néanmoins constant que, compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi et être suffisamment explicite en précisant la nature des sommes réclamées afin que le locataire soit à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2024, M. [C] [B] a fait délivrer à la SARL HERA un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 7 850,66€ au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

La SARL HERA fait valoir que le décompte joint au commandement fait état d’indemnités d’occupation sur une période antérieure au commandement, contient des rappels de charges ou frais de mise en demeure non justifiés, et que les trimestres véritablement concernés par le commandement ne sont pas susceptibles d’être individualisés.

Toutefois, il ressort dudit décompte que les trimestres de juillet-septembre 2024 et octobre-décembre 2024 sont demeurés impayés. Or, la SARL HERA ne conteste pas sérieusement l’existence de cette dette dès lors qu’elle affirme vouloir procéder au règlement à la barre de la somme de 11 433,42€ correspondant aux loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024 et 1er trimestre 2025.

Il s’ensuit que les causes du commandement de payer sont claires et n’ont pas été régularisées dans le délai de 30 jours à compter de sa signification. La clause résolutoire est donc acquise pour non-paiement, dans le délai d’un mois, des sommes mises à la charge de la SARL HERA et visées dans le commandement de payer qui lui a été signifié le 18 octobre 2024. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à la date du 19 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

M. [C] [B] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’acte introductif d’instance.

Il ressort par ailleurs de ses écritures que la SARL HERA reste devoir la somme de 11 433,42€ correspondant aux loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024 et 1er trimestre 2025.

Toutefois, M. [C] [B] n’ayant pas actualisé ses prétentions après signification de son assignation, la SARL HERA ne pourra être condamnée qu’à verser à son bailleur la somme provisionnelle demandée de 9 056,70€ au titre des loyers, charges et indemnités impayées arrêtés au 26 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En raison de l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL HERA est sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2024.

Toutefois, d’une part, M. [C] [B] demande " l’expulsion de la société HERA ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier des lieux loués sis [Adresse 6])" alors que le bail porte sur des locaux situés à [Localité 12].

D’autre part, la SARL HERA demande l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de la situation de vulnérabilité économique de la SARL HERA, en procédure collective, de l’erreur commise par le bailleur dans ses demandes, et de l’intention du preneur de régulariser rapidement ses loyers impayés, il y a lieu d’accorder des délais de paiement, comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance, et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La SARL HERA et Me [N] pris en sa qualité de mandataire judiciaire, qui succombent, seront condamnés aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, et à payer à M. [C] [B] une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial au 19 novembre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

CONDAMNONS la SARL HERA et Me [L] [N], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL HERA, à payer à titre provisionnel à M. [C] [B] la somme de 9 056,70€ au titre des loyers et charges au 26 novembre 2024 ;

AUTORISONS la SARL HERA et Me [L] [N], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL HERA, à se libérer de cette condamnation en deux versements d’un montant de 4 528,35€ avant le 5 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, en sus des loyers et charges en cours ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra ses effets ;

il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de la SARL HERA ;

la SARL HERA et Me [L] [N], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL HERA seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;

CONDAMNONS la SARL HERA et Me [L] [N], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL HERA à payer à M. [C] [B] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL HERA et Me [L] [N], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL HERA aux dépens du référé, qui incluent le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE