TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [O] [S]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04840 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73GE

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P173

DÉFENDERESSE

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04840 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73GE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 décembre 2014, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [O] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 434,71 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2847,01 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Madame [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [S] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [O] [S] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 17 mars 2025, soit la somme de 3431,85 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [O] [S] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT OPH représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 6078,88 euros. Il a indiqué que Madame [O] [S] n’effectue que des versements ponctuels et partiels depuis plusieurs mois. Il s’est opposé à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délai de paiement.

Comparante en personne, Madame [O] [S] a reconnu la dette et indiqué ne pas pouvoir honorer le paiement des loyers et des charges en raison de leur montant presque identique à celui de ses ressources mensuelles, à savoir 800 euros de RSA. Elle n’a effectué aucune demande à l’audience.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 30 décembre 2014 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 10 janvier 2025 pour la somme en principal de 2847,01 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, Madame [O] [S] admet ne pas pouvoir être en capcité fiancière d’honorer le paiement des loyers et des charges au regard de ses ressources. Il sera relevé en ce sens qu’elle n’effectue que des versements partiels du loyer depuis plusieurs mois.

Madame [O] [S] étant sans droit ni titre depuis le 11 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [O] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [O] [S] restait devoir la somme de 6078,88 euros à la date du 10 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 200 euros le 6 août 2025). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [O] [S] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 6078,88 euros arrêtée au 10 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2847,01 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [O] [S] sera également condamnée au paiement à compter du 11 septembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [S] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2014 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Madame [O] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 10 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 200 euros le 6 août 2025) la somme de 6078,88 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 pour la somme de 2847,01 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection