N° RG 25/01111 – N° Portalis DB3E-W-B7J-ND3N

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 08 Juillet 2025

N° RG 25/01111 – N° Portalis DB3E-W-B7J-ND3N

Président : Nadine DUBOSCQ, Présidente

Assistée de : Amélie FAVIER, Greffier

Entre

DEMANDERESSE

Madame [T] [S], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Jean-philippe GUISIANO, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSES

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. CHEZ RITON (immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 981 805 591), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Rep/assistant : M^e Christophe VINOLO, avocat au barreau de TOULON

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 27 Mai 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Jean-philippe GUISIANO – 1018

M^e Patrick LOPASSO – 1006

M^e Christophe VINOLO – 1030

Copie au dossier

N° RG 25/01111 – N° Portalis DB3E-W-B7J-ND3N

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

[T] [S] est propriétaire d’un appartement et de plusieurs caves dans la copropriété [Adresse 5].

Son appartement avec terrasse située au-dessus d’un local commercial dont [R] [E] est propriétaire, et qui est occupé par la SAS CHEZ RITON qui y exploite un restaurant.

Des travaux ont été entrepris en mai et juin 2024 au niveau de la terrasse du restaurant dont la toile en pente du store antérieur a été remplacée par un toit plat et ouvrant via des lattes amovibles.

Une assemblée générale de la copropriété s’est tenue le 24 septembre 2024, dont certaines résolutions avaient pour objet la réfection du toit de la terrasse et ses conséquences.

Selon la demanderesse l’assemblée a rejeté les demandes d’autorisation de la nouvelle hauteur et du toit ouvrant, elle a également refusé de régulariser dans son ensemble la nouvelle construction, et concernant l’ouverture du toit [R] [E] s’était engagée devant l’assemblée à ce que le toit ouvrant soit maintenu fermé.

[T] [S] indique que les résolutions de l’assemblée générale n’ont pas été respectées.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, [T] [S] a fait assigner [R] [E] et la SAS CHEZ RITON devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin que les défendeurs soient condamnés à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur la partie commune de la copropriété sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir, elle sollicite également qu’il soit condamné à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et dans l’attente de la réalisation des travaux à maintenir fermer l’ouverture pratiquée, le tout sous une astreinte de 1000 € par infraction constatée suivant la décision à intervenir, elle sollicite enfin le rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs outre enfin leur condamnation à lui verser 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation conjointe aux entiers dépens.

Aux termes de leurs écritures déposées et soutenues à l’audience du 27 mai 2025, [R] [E] soulève l’irrecevabilité des demandes formulées par [T] [S] pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires et l’absence de mise en œuvre effective d’une médiation préalable, elle sollicite subsidiairement le rejet de l’ensemble de ses demandes et formules à titre reconventionnel une demande de condamnation de [T] [S] à remettre en l’état antérieur sa terrasse passée un délai de 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard, sa condamnation à lui verser la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile y compris les entiers dépens.

Dans ses écritures déposées soutenues à la même audience la SAS CHEZ RITON soulève également l’irrecevabilité des demandes de [T] [S], à titre principal elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes et à titre reconventionnel demande sa condamnation à lui verser 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens et de dire que Maître « CABINETNOM » pourra recouvrer directement ce dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions des articles 695, 696 et 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 27 mai 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Sur la demande d’irrecevabilité :

Sur le défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, selon l’article 15 de la même loi le syndicat qualité pour agir en justice, tant en demande que en défense, même contre certaines copropriétaires, il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre agir seul pour le faire cesser.

En l’espèce la requérante allègue d’un préjudice propre consistant d’une part dans les nuisances sonores et d’autre part dans un préjudice de vue sur la mer qu’elle indique être partiellement obstruée. Si de telles nuisances devaient exister il est acquis que la demanderesse qui habite juste au-dessus de la terrasse concernée en subirait un préjudice personnel compte tenu du simple positionnement de son appartement.

[T] [S] a donc sur ce point qualité pour agir.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 septembre 2024 des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] deux résolutions ont été adopté à la majorité des copropriétaires présents, représentés et votant par correspondance :

résolution 7 de Madame [S] : demande de décision d’ouvrir une médiation, s’il existe deux résolutions votées contradictoiresrésolution 8 de Madame [S] : mandat à donner au syndic d’ouvrir une procédure de médiation (« en cas de vote de la résolution 7 l’assemblée mandate le syndic afin qu’il entame une procédure de médiation entre les parties »)

La lecture exhaustive de ce procès-verbal démontre que toutes les autres résolutions de Madame [S] ont été rejetées, de sorte qu’il n’a subsisté aucune contradiction dans les résolutions votées ce qui écarte l’obligation d’ouvrir une médiation préalable à la présente instance.

Cette exception sera rejetée.

— Sur la demande principale

La demanderesse se prévaut d’un trouble manifestement illicite résultant du remplacement d’un toit en pente par un toit plat ce qui augmente la hauteur sur une grande partie de sa longueur lesdits travaux n’ayant pas été régularisé par l’assemblée générale du 24 septembre 2024 au cours de laquelle dans sa résolution 1 l’assemblée n’a pas ratifié que le toit de la nouvelle pergola construite sur les parties communes soit composé en partie de lames qui peuvent être orientées en position ouverte laissant passer tous les sons et les odeurs en direction des lots 342,3 143,344 et 345.

Cette résolution concernant la jouissance, l’usage de l’administration des parties communes, elle est régie selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par des règles spécifiques de majorité qui prévoit qu’elles sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

En l’espèce la demande de ratification du caractère ouvrable de la nouvelle pergola a été rejetée à la majorité de 29 copropriétaires sur 49 copropriétaires au total, totalisant 69 600 72/80 au moment du vote.

Or, pour atteindre la majorité requise des deux tiers 32,67 copropriétaires auraient dû rejeter cette résolution de sorte que ne répondant pas aux prescriptions légales il ne saurait en être sollicité le respect de surcroît sur un motif de trouble manifestement illicite ; puisque la résolution elle-même n’a aucun fondement légal.

En conséquence, cette demande et ses conséquences seront rejetées.

— Sur la demande reconventionnelle :

Les demandeurs sollicitent conventionnellement la remise en état de la terrasse de [T] [S], sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir et indique qu’elle a procédé à l’installation d’une fermeture de balcons sans autorisation préalable de la copropriété, tout en maintenant un store vétusté non conforme, ceci en violation du règlement de copropriété.

[T] [S] soulève l’irrecevabilité de cette demande arguant de l’absence de lien suffisant avec ses demandes.

En l’espèce, les demandes principales reconventionnelles n’apparaissent pas lier par un lien tel qu’il apparaît d’une bonne justice de les instruire et juger ensemble car il n’existe pas de risque de décisions contradictoires,

En conséquence cette demande sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La demanderesse qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Enfin, l’équité n’appelle pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Déclare recevables les demandes exposées par [T] [S] tendant à voir condamner conjointement [R] [E] et la SAS CHEZ RITON à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, sous astreinte et à voir condamner conjointement les mêmes à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et dans l’attente de la réalisation des travaux à maintenir fermer l’ouverture pratiquée, sous astreinte ;

Constate l’absence de trouble manifestement illicite imputable à [T] [S] et la SAS CHEZ RITON ;

Rejette les demandes exposées par [T] [S] tendant à voir condamner conjointement [R] [E] et la SAS CHEZ RITON à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, sous astreinte et à voir condamner conjointement les mêmes à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et dans l’attente de la réalisation des travaux à maintenir fermer l’ouverture pratiquée, sous astreinte ;

Rejette les demandes reconventionnelles exposées par [R] [E] et la SAS CHEZ RITON pour absence de lien suffisant avec les demandes principales ;

Rejette toutes les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [T] [S] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT