TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [W] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandrine MADANI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08504 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52UJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [R] [Y] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694

DÉFENDERESSE

Madame [W] [V]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/08504 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52UJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2018, Madame [X] [Y] épouse [P] a donné à bail à Madame [W] [V] un appartement à usage d’habitation, de 3 pièces situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice signifiés le 12 septembre 2024, Madame [X] [Y] épouse [P] a fait assigner Madame [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de Madame [W] [V] et de tout occupant de son chef,

— la condamnation de Madame [W] [V] à lui payer à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— la condamnation de Madame [W] [V] à lui payer la somme de 90000 € en remboursement des fruits civils provenant de la sous location,

— la condamnation de Madame [W] [V] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant notamment les frais de sommation interpellative, et constat de commissaire de justice.

Elle fait valoir que Madame [W] [V] a sous loué son logement sur le site internet Airbnb ce sans son autorisation.

A l’audience du 3 octobre 2024, Madame [X] [Y] épouse [P] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Madame [W] [V] assignée à étude n’a pas comparu.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions de la demanderesse à l’assignation soutenue oralement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.

En l’espèce, la sommation interpellative du 25 juillet 2024 fait ressortir des déclarations de la gardienne suivant lesquelles les venues de touristes s’enchaînent ce que confirme une voisine et que 4 américains se trouvent lors de la venue du commissaire de justice dans les lieux pris à bail et lui indiquent avoir loué les lieux pour une semaine via AIRBNB.

Cette seule sommation interpellative permet d’établir que le logement a été sous loué par Madame [W] [V].

La sous location de son logement caractérise un manquement grave de Madame [W] [V] à ses obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail à ses torts, laquelle prendra effet au jour de la demande en justice, en application de l’article 1229 du code civil.

En conséquence, l’expulsion de Madame [W] [V] sera ordonnée, ce à défaut de libération volontaire des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucune demande de suppression de ce délai n’étant formée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au propriétaire privé de la valeur locative et de la jouissance de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation.

Madame [W] [V] sera donc condamnée à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer, conformément à la demande, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail soit de l’assignation et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande en paiement des fruits civils

En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement.

En l’espèce, Madame [X] [Y] épouse [P] demande des fruits civils pour une période de 6 mois au prix de 500 € la nuit soit la somme de 90000 € (30 x 6 x 500).

Toutefois, le constat de commissaire de justice du 22 juillet 2024 comportant trois avis de voyageurs en octobre et novembre 2023 de même que les extraits de l’annonce AIRBNB du 29 juin 2024 établissant que des dates sont non réservables en juillet et août sauf du 14 au 21 juillet et du 11 au 20 août et que le prix de la nuit est de 500 € ne permettent pas en eux-mêmes d’établir que l’appartement dont il s’agit est bien celui de Madame [X] [Y] épouse [P], nul ne pouvant se constituer de preuve à soi même et aucun élément n’étant produit au débat pour permettre de relier cette annonce à l’appartement de la demanderesse.

Ainsi, seule la sommation interpellative permet de faire ressortir une sous location à cette date pour une semaine par 4 personnes ainsi que d’autres hébergements, selon la gardienne et la voisine entendues par le commissaire de justice, sans précision de dates ni de durées.

Par ailleurs, Madame [X] [Y] épouse [P] justifie également de plaintes de voisins en novembre 2018 et mars 2019 relatives à la sous location de son appartement ce par des lettres du syndic corroborées par une attestation de voisins du 29 mars 2019 étant relevé que les autres doléances des voisins relatives à du tapage nocturne n’établissent pas en revanche de sous location.

Ces éléments sont toutefois insuffisants pour établir que le logement aurait été sous loué de 2018 à 2024 et 180 nuits au moins, et justifient uniquement de retenir une période de sous location de 60 jours pour un prix qu’il y a lieu d’évaluer compte tenu de la situation géographique de l’appartement et de sa superficie à la somme de 400 € par nuit soit une somme totale de 24000 €.

En conséquence, Madame [W] [V] sera condamnée à payer à Madame [X] [Y] épouse [P] la somme de 24000 € au titre des fruits civils.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [V] partie perdante supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ne comprenant pas le coût de la sommation interpellative et du constat de commissaire de justice lesquels ne relèvent pas des dépens du seul fait qu’il s’agisse d’actes de commissaire de justice.

En effet, seuls les actes obligatoires à l’instance relèvent des dépens, les actes susvisés relevant en l’occurrence du choix de Madame [X] [Y] épouse [P] dans l’administration de la preuve.

Madame [W] [V] sera condamnée par ailleurs à payer à Madame [X] [Y] épouse [P] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 7 avril 2018 entre Madame [X] [Y] épouse [P] et Madame [W] [V] et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], ce avec effet au jour de l’assignation,

Ordonne en tant que de besoin et à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion de Madame [W] [V] et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [W] [V] à payer à Madame [X] [Y] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de l’assignation et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

Condamne Madame [W] [V] à payer à Madame [X] [Y] épouse [P] la somme de 24000 € au titre des fruits de la sous location,

Rejette les autres demandes,

Condamne Madame [W] [V] à payer à Madame [X] [Y] épouse [P] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [W] [V] aux dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût de la sommation interpellative ni du constat de commissaire de justice,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection