TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions exécutoire à:

— M^e Aurore FRANCELLE

Copie certifiée conforme à:

— M^e Aurore FRANCELLE

délivrées le: :

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08138

N° Portalis 352J-W-B7I-C5GCL

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, S.A

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0422

DÉFENDERESSE

Société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 10]

non-représentée

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/08138 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GCL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madam Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON est propriétaire des lots de copropriété n° 20, 21, 22, 47, 49, 50 et 51 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5].

A la suite de divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 pour l’audience du 5 février 2025 en paiement des sommes de 19.913,20 euros au titre des charges de copropriété échues et arrêtées au 18 juin 2024 outre la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et de celle de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions aux fins d’actualisation notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 35, 36, et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1342-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/08138 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GCL

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société GTF, en son action et l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— Condamner la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 2.732,56 euros correspondant à :

-232,56 euros à titre principal majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation conformément à l’article 1342-2 du code civil,

-2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts

— Condamner la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic, la société GTF, la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déclarer que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— Condamner la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON aux entiers dépens de l’instance. »

Citée suivant les formalités des articles 654 et 658 du code de procédure civile, la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON est propriétaire des lots n° 20, 21, 22, 47, 49, 50 et 51 de l’immeuble situé [Adresse 3] ([Adresse 9]).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 novembre 2019, 30 novembre 2020, 25 novembre 2021, 30 novembre 2022, 18 décembre 2023, 6 novembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— l’attestation de non recours y afférente ;

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse ;

— un décompte de créance arrêté au 4 juin 2025 ;

— les contrats de syndic pour la période du 19 décembre 2023 au 18 juin 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces et du dernier décompte versé par le syndicat des copropriétaires que la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON, hors frais de recouvrement, a soldé l’arriéré des charges et travaux pour la période du 1er janvier 2019 au 1er juin 2025 à hauteur de 42.863,68 euros par le versement d’une somme de 43.655,73 euros sur cette même période.

Décision du 22 Janvier 2026

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Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’une somme de 232,56 euros en principal.

2. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 2.500,00 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations qui n’aurait apuré sa dette qu’après la délivrance d’une assignation et la signification de conclusions récapitulatives.

Toutefois, la bonne foi du débiteur doit être présumée et il n’est en l’espèce pas démontré que la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON a agi de mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas davantage la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

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— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable au regard des circonstances de l’espèce de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) de ses demandes en paiement de la somme de 232,56 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 1er juin 2025 et de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic en exercice la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ETABLISSEMENTS CHARLES CHEVIGNON aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 11] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente