Tribunal Judiciaire de Toulon, 4e chambre, 1er septembre 2025, n° 22/05992

TJ Toulon 1 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Absence de collégialité dans la désignation du conseil syndical
La cour a jugé que la désignation d'un seul membre du conseil syndical est contraire à la définition même de ce qu'est un conseil, qui doit être composé de plusieurs membres.
Accepté
Non-respect des majorités requises pour l'adoption des résolutions
La cour a constaté que les résolutions n'avaient pas été adoptées selon les majorités nécessaires, entraînant leur annulation.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé équitable d'allouer une somme à Monsieur [U] pour couvrir ses frais de justice, en raison de la succombance du syndicat des copropriétaires.
Accepté
Dispense de participation aux frais de procédure
La cour a accordé la dispense de participation aux frais de procédure à Monsieur [U] conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 4e ch., 1er sept. 2025, n° 22/05992
Numéro(s) :	22/05992
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick LOPASSONoémie BONDIL
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE4 [ Adresse 2 ] sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/05992 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LZGH

En date du : 01 septembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du premier septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 mars 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025 prorogé au 01 septembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [L] [U], né le 29 Novembre 1954 à [Localité 9] (83), de nationalité Française, Auto Entrepreneur, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE4 [Adresse 2] sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice S.A.S. FONCIA [Localité 9] dont le siège social est sis [Adresse 6]? [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Noémie BONDIL – 1004

M^e Patrick LOPASSO – 1006

FAITS ET PROCEDURE

Un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété, est composé de trois lots répartis entre deux copropriétaires de la manière suivante :

— Mme [K] [U] épouse [H] détient le lot n°1 qui consiste en un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec jouissance exclusive et particulière d’une partie du terrain de la copropriété situé à l’Ouest d’une surface de 189,5 m² avec les 500/1000è indivis des partis communes spéciales au bâtiment A et les 400/1000è indivis des parties communes de la copropriété du sol,

— M. [S] [L] [U] détient le lot n°2 qui ouvre droit de surélever d’un niveau le rez-de-chaussée du bâtiment A pour en faire un étage desservi par un escalier extérieur qui comprendra lors de son achèvement un appartement, avec la jouissance exclusive et particulière de deux portions du terrain de la copropriété situés à l’Est et au Nord d’une surface totale de 271m², avec les 500/1000è indivis des partis communes spéciales au bâtiment A et les 500/1000è indivis des parties communes de la copropriété du sol,

— M. [S] [L] [U] détient le lot n°3 qui consiste en un garage accolé au bâtiment A et occupant la totalité du bâtiment B, avec les 1000/1000è indivis des partis communes spéciales au bâtiment B et les 100/1000è indivis des parties communes de la copropriété du sol.

Le règlement de copropriété et état descriptif de division a été établi par acte notarié du 4 juillet 1977.

Des discordances entre les deux copropriétaires, qui ont reçu donation de ces lots de leurs parents suivant acte du 4 juillet 1977, ont conduit à la désignation d’un administrateur provisoire en la personne de la SELARL [T] par ordonnance du président du tribunal de céans du 9 juin 2020.

Par assemblée générale du 14 janvier 2021, la société FONCIA a été désignée en qualité de syndic de la copropriété pour une durée de 23 mois et 25 jours ; les deux copropriétaires ont été élus membres du conseil syndical pour une durée égale à celle du syndic désigné.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 7 septembre 2022 sur convocation du syndic notifiée le 17 août 2022.

Par acte du 2 novembre 2022 assignant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], M. [U] demande au tribunal, au visa des articles 24,25, 25-1 et 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

— prononcer la nullité des résolutions n°9,16 et 17 de l’assemblée générale du 7 septembre 2022,

— condamner le requis à lui payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la distraction des dépens au profit de Maître Patrick LOPASSO, avocat sur son affirmation de droit,

— faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— écarter l’exécution provision de droit de la décision.

Aux termes de conclusions du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble demande au tribunal de débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, de le condamner au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 février 2025 et l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2025. Le délibéré a été fixé au 23 juin 2025 prorogé au 1er septembre 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de la résolution n°9

La résolution n°9 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires du 7 septembre 2022 est libellée en ces termes :

“ 9. DESIGNATION DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL

Majorité nécessaire: Article 25 (possibilité de 2ème lecture immédiate art. 24 selon art. 25-1)

Résolution:

L’Assemblée Générale désigne en qualité de membres du Conseil Syndical, à compter de la présente assemblée et jusqu’à l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice en cours, les personnes suivantes élues uninominalement :

9.1 Candidature de Monsieur [R]

POUR : 0 sur 1000 tantièmes.

CONTRE : 400 sur 1000 tantièmes.

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

1 copropriétaires totalisent 400 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST REJETEE A L’UNANIMITE.

9.2 Candidature de Madame [D]

POUR : 400 sur 1000 tantièmes.

CONTRE : 0 sur 1000 tantièmes.

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

1 copropriétaires totalisent 400 tantièmes au moment du vote.

IL Y A ABSENCE DE DECISION, FAUTE DE MAJORITE REQUISE EN FAVEUR OU [Localité 7] UNE DECISION.

L’assemblée générale :

— constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’article 25 mais que le projet obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires

— procède, conformément à l’article 25-1 immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24

POUR : 400 sur 400 tantièmes.

CONTRE : 0 sur 400 tantièmes.

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

1 copropriétaires totalisent 400 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A L’UNANIMITE DES PRESENTS, REPRESENTES ET AYANT VOTE PAR CORRESPONDANCE.”

M. [U] fait valoir que Mme [H] ne peut être désignée, avec effet immédiat, comme seule membre du conseil syndical dans la mesure où, d’une part, la notion de “conseil” implique une collégialité qui n’est pas respectée en l’espèce, et d’autre part il est lui-même membre du conseil jusqu’au 8 février 2023 en application de la décision de l’assemblée des copropriétaires du 14 janvier 2021 qui ne peut être remise en cause. Il ajoute que ce vote ce vote étant soumis à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [H] ne pouvait voter seule cette résolution en vertu de l’article 41-16 ; qu’aucun double vote n’est prévu pour les décisions relevant de la majorité des voix des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la désignation des membres du conseil syndical relève de la majorité prévue à l’article 25, laquelle n’a pu être atteinte en l’absence de M. [U], mais que pour éviter une situation de blocage, l’article 25-1 permet de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 dès lors qu’il a été recueilli au moins le tiers de ces voix ; que la résolution litigieuse ayant recueilli plus d’un tiers des voix de la majorité avec 400/1000è, elle est valable.

L’article 22 du décret du 17 mars 1967, tel qu’il résulte de l’ article 15 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, prévoit que à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété du 4 juillet 1977 n’ayant rien stipulé quant au fonctionnement du conseil syndical, le nombre de ses membres peut être modifié par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24.

Pour autant, la qualification même de “conseil”, soit “une assemblée de personnes chargées de fonctions consultatives, délibératives, administratives, juridictionnelles” (déf. Larousse), exclut la possibilité d’un membre unique.

La pluralité de membres résulte également des termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public, prévoyant l’élection d’un président parmi ses membres.

Il se déduit de la combinaison des articles 21 et 21-1 que si l’assemblée peut décider de ne pas instituer de conseil syndical, en revanche, en cas de désignation d’un conseil syndical, celui-ci sera au moins composé de deux membres puisqu’il est envisageable qu’il ne soit pas composé “d’au moins trois membres”.

Par conséquent, la résolution n°9 sera annulée en raison du nombre insuffisant de membres composant le conseil syndical.

Sur la demande de nullité des résolutions 16 et 17

La résolution n°16 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires du 7 septembre 2022 est libellée en ces termes :

“AUTORISATION A MADAME [D] D’EFFECTUER DES TRAVAUX D’INTALLATION D’UNE PERGOLA EN TUILE SUR UNE PARTIE DE [Localité 8] SUD

Majorité nécessaire : Article 25 (possibilité de 2ème lecture immédiate art. 24 selon art. 25-1)

Résolution:

L’Assemblée Générale autorise Madame [H] [K] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d’installation d’une pergola en tuile sur une partie de la terrasse sud, conformément au projet joint, affectant l’esthétique de la copropriété, qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve pour Madame [H] [K] de :

— Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,-Faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais,-Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,- Se conformer aux dispositions du Règlement de Copropriété

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la Copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

POUR : 400 sur 1000 tantièmes.

CONTRE : 0 sur 1000 tantièmes.

ABSTENTIONS: 0 tantièmes.

1 copropriétaires totalisent 400 tantièmes au moment du vote.

IL Y A ABSENCE DE DECISION, FAUTE DE MAJORITE REQUISE EN FAVEUR OU [Localité 7] UNE DECISION.

L’assemblée générale :

— constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’article 25 mais que le projet obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires procède, conformément à l’article 25-1 immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24

POUR : 400 sur 400 tantièmes.

CONTRE : 0 sur 400 tantièmes.

ABSTENTIONS: 0 tantièmes.

1 copropriétaires totalisent 400 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A L’UNANIMITE DES PRESENTS, REPRESENTES ET AYANT VOTE PAR CORRESPONDANCE.”

La résolution n°17 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires du 7 septembre 2022 est libellée en ces termes :

“AUTORISATION A MADAME [D] D’EFFECTUER DES TRAVAUX DE FERMETURE DE SA TERRASSE NORD

Majorité nécessaire : Article 25 (possibilité de 2ème lecture immédiate art. 24 selon art. 25-1)

Résolution:

L’Assemblée Générale autorise Madame [H] [K] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de fermeture de sa terrasse nord, conformément au projet joint, affectant l’esthétique de la copropriété, qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve pour Madame [H] [K] de :

— Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises, -Faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,-Se conformer aux dispositions du Règlement de Copropriété.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la Copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

POUR : 400 sur 1000 tantièmes.

CONTRE : 0 sur 1000 tantièmes.

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

1 copropriétaires totalisent 400 tantièmes au moment du vote.

IL Y A ABSENCE DE DECISION, FAUTE DE MAJORITE REQUISE EN FAVEUR OU [Localité 7] UNE DECISION.

L’assemblée générale :

— -constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’article 25 mais que le projet obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires procède, conformément à l’article 25-1 immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24

POUR : 400 sur 400 tantièmes.

CONTRE : 0 sur 400 tantièmes.

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

1 copropriétaires totalisent 400 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A L’UNANIMITE DES PRESENTS, REPRESENTES ET AYANT VOTE PAR CORRESPONDANCE.”

M. [U] fait valoir qu’aucun projet de travaux n’était joint à la convocation adressée par le syndic en vue de l’assemblée générale litigieuse de sorte que l’assemblée n’a pas été exactement informée du projet présenté par Mme [U] et par suite qu’en raison d’une information incomplète elle n’a pu statuer sur la comptabilité du projet avec les intérêts de la collectivité et sur la protection des droits des autres copropriétaires, alors même que ces travaux vont modifier les conditions de jouissance des parties communes.

Il ajoute qu’en vertu de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 25 et 25-1 de la loi sont inapplicables à la cause et que Mme [H] ne pouvait donc voter seule ces résolutions en ayant recours au mécanisme du double vote ; que les décisions relevant de l’article 25 sont prises par le ou les copropriétaires disposant d’au moins 2/3 des voix.

Le syndicat des copropriétaires oppose la parfaite validité des résolutions querellées. Il soutient qu’elles relèvent de la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il y avait lieu, face à la situation de blocage, d’avoir recours à l’article 25-1. Il ajoute que le syndic est tenu de déférer à la demande qui lui est faite par un copropriétaire de soumettre une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, sans être juge de l’opportunité de la demande formulée et qu’il appartient au copropriétaire concerné de veiller à la conformité de sa demande et aux conditions dans lesquelles celle-ci s’inscrit.

Sur la majorité applicable

Il n’est pas litigieux que les travaux dont s’agit affectent les parties communes.

Selon l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Aux termes des dispositions de l’article 41-16, applicable aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Ainsi, aucune dérogation n’est prévue au b de l’article 25 dont relèvent les résolutions 16 et 17.

Il n’est pas davantage prévu par l’article 41-16, ni par une autre disposition de la section relative aux dispositions spécifiques aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, de dérogation aux dispositions de l’article 25-1 suivant lequel lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Les résolutions 16 et 17 contestées ayant recueilli 400/1000 tantièmes en faveur de leur adoption, soit plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée du 7 septembre 2022 pouvait les soumettre immédiatement à un second vote dans les conditions de la majorité de l’article 24.

La demande de nullité fondée sur le défaut de recours possible au processus prévu par l’article 25-1 ne pourra donc prospérer.

Sur le défaut d’information

L’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

La résolution n°16 porte sur l’installation d’une pergola en tuile sur une partie de la terrasse Sud “conformément au projet joint”, et la résolution n°17 sur des travaux de fermeture de la terrasse Nord “conformément au projet joint”.

Toutefois, il n’est nullement démontré qu’un document accompagnait ces deux projets de travaux soumis par Mme [U] afin d’éclairer sur leur consistance (matériaux, dimensions, implantation précise).

L’information donnée aux copropriétaires avant le vote, qui repose donc uniquement sur le libellé de la résolution, apparaît insuffisante. L’assemblée n’ayant pas été mise en mesure de délibérer et de décider en toute connaissance de cause d’autoriser les travaux en conformité avec l’intérêt collectif au vu des pièces versées en procédure, il convient d’annuler les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée des copropriétaires du 7 septembre 2022.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de M^e LOPASSO.

Il est équitable d’allouer à M. [U] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [U] sera dispensé de participer aux frais et dépens de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à la demande des parties, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE les résolutions n°9, 16 et 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en date du 7 septembre 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Patrick LOPASSO,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. [S] [L] [U] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE M. [S] [L] [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965,

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE