REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/01924 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MSYA

En date du : 18 septembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 mai 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE :

Commune [Localité 5], domiciliée en son Hotel de Ville sis [Adresse 8], représenté par son maire en exercice,

représentée par M^e Karine LHOTELLIER, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Hervé BOULARD – 650

M^e Karine LHOTELLIER – 0283

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat des 22 et 30 mars 2004, la Commune [Localité 7] a donné à bail commercial à la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR (ci-après, la CAISSE D’EPARGNE) à effet au 1er juillet 2004 expirant le 30 juin 2013 et pour un loyer annuel de 4.900 euros, un local situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le bail a été reconduit tacitement.

Informée le 14 avril 2021 par le cabinet du Maire de [Localité 7] d’un défaut structurel, la CAISSE D’EPARGNE a fermé l’agence le 17 avril 2021, puis évacué les locaux et conclu un bail dérogatoire d’une durée d’un an pour des locaux d’une surface équivalente situés [Adresse 1] à [Localité 7] à compter du 22 juin 2021.

Par courrier du 28 janvier 2022 puis du 11 avril 2022, la CAISSE D’EPARGNE a demandé à la Commune de [Localité 7] la résiliation amiable du bail et le paiement des frais engagés pour déménager et aménager le nouveau local.

Les clés ont été restitués le 2 février 2023 et la CAISSE D’EPARGNE a de nouveau sollicité l’indemnisation de ses préjudices par courriers du 14 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR a fait assigner la Commune de PIERREFEU-DU-VAR devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme en principal de 113.188,53 euros en raison des frais rendus nécessaires suite à la résiliation du bail liant les parties, outre la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 06 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des moyens et arguments, la société anonyme CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR demande de :

Condamner la Commune de [Localité 7] à lui payer la somme en principal de 113.188,53 euros en raison des frais rendus nécessaires suite à la résiliation du bail liant les parties ; Juger que ladite somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mars 2024 ; Condamner la Commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la Commune de [Localité 7] aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des moyens et arguments, la Commune de [Localité 7] demande de :

A titre principal,

Constater que la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR a souhaité quitter les locaux qui lui étaient donnés en location par la Commune de [Localité 7] de son propre chef, alors qu’aucune considération d’urgence ne le justifiait, et ce au mépris des règles régissant la résiliation du bail signé ;

Débouter la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

Condamner la Commune de [Localité 7] à verser à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR :une somme qui ne saurait être supérieure à 1.633,33 euros HT au titre des frais d’agence, de rédaction de baux et de surcoûts de loyers ; une somme qui ne saurait être supérieure à 76.608,54 euros HT au titre des frais de divers travaux d’aménagement, de diagnostics, frais de déménagement, etc.

En tout état de cause,

Ne pas assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire, dans l’hypothèse où une quelconque condamnation serait prononcée à l’encontre de la commune de [Localité 7] ;Condamner la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens distraits au profil de Maître Karine LHOTELLIER, sur son affirmation de droit.

Suivant ordonnance en date du 07 janvier 2025, la clôture de la procédure a été prononcée au 15 avril 2025 et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience du 15 mai 2025 se tenant à juge unique. A cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La CAISSE D’EPARGNE sollicite la condamnation de la Commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 113.188,53 euros en raison des frais rendus nécessaires suite à la résiliation du bail liant les parties.

Au soutien de sa prétention, la société CAISSE D’EPARGNE fait notamment valoir que le bail a été résilié d’un commun accord avec la commune [Localité 7] en raison d’un défaut de délivrance de sa part.

De son côté, la Commune de [Localité 7] soutient que la CAISSE D’EPARGNE a, de sa propre initiative, décidé de quitter les lieux qu’elle occupait en location, alors même que rien ne permettait de dire que les locaux présentaient une situation d’insalubrité, de danger ou de risque, les rendant impropres à leur utilisation.

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu à l’égard du preneur d’une obligation de délivrance, qui perdure tout au long du bail.

Le bailleur est également obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et il doit assurer au preneur une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que, par courriel du 14 avril 2021, la Commune de [Localité 7] a informé la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, locataire du rez-de-chaussée d’un bâtiment dont le premier étage est occupé par le syndicat mixte, de problèmes structurels affectant ce dernier. Ce courriel précisait : « Je me permets par le présent de vous informer de la situation de notre bâtiment, dont votre agence occupe le rez-de-chaussée. Le premier étage de ce bâtiment accueille en ses locaux le syndicat mixte du bassin versant du Gapeau (SMBVG). Ce dernier nous a averti en fin de semaine dernière d’un défaut constaté sur le plancher de ses locaux, notamment à deux endroits précis. L’un est situé au-dessus de l’entrée nord du bâtiment. L’autre vous concerne plus puisque situé au-dessus du premier bureau de votre agence… »

En réponse, la CAISSE D’EPARGNE a interrogé la Commune de [Localité 7] par courriel le 15 avril 2021 sur les risques liés à la poursuite de son activité sous le plancher concerné. N’ayant pas reçu de réponse immédiate, elle a relancé sa demande le 16 avril 2021. Dans sa réponse du même jour, la Commune de [Localité 7] a tenu des propos préoccupants, indiquant, d’une part, que « à titre conservatoire, le syndicat va transférer la salle Graziani, voisine de votre agence, au rez-de-chaussée, dans un bâtiment adjacent », et d’autre part, que « faute de connaître précisément l’emplacement, l’origine ou la cause des désordres, ainsi que l’état structurel du plancher, je ne peux malheureusement pas répondre favorablement à votre légitime questionnement ».

Il en ressort que la Commune de [Localité 7] a entretenu une situation à tout le moins ambiguë quant à la sécurité des locaux. En indiquant, d’une part, que le syndicat mixte allait transférer la salle Graziani à titre conservatoire dans un autre bâtiment, et d’autre part, qu’elle était incapable de fournir des garanties sur l’état structurel du plancher en raison d’un manque d’information sur l’emplacement, l’origine ou la cause des désordres, la Commune de [Localité 7] a révélé une incertitude majeure sur la sécurité des locaux.

Cette incertitude est par ailleurs confortée d’une part, par le fait que, le 10 mai 2021, la Commune de [Localité 7] a accordé à la CAISSE D’EPARGNE une exonération des loyers et des charges pour la période de vacance des locaux, reconnaissant ainsi implicitement la gravité de la situation, et d’autre part, par un courrier du 1er décembre 2021, dans lequel la Commune de [Localité 7] a informé la CAISSE D’EPARGNE qu’en « raison de l’ampleur de l’audit à réaliser sur la totalité du bâtiment, une étude bien plus conséquente que celle envisagée initialement doit être menée », soulignant ainsi l’ampleur des désordres structurels affectant le bâtiment.

La Commune de [Localité 7] ne peut valablement s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait que la CAISSE D’EPARGNE a choisi de quitter les lieux sans attendre une évolution de la situation, alors que l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément au contrat de bail résulte directement de ses propres manquements à l’obligation de délivrance et de maintien en état prévue par l’article 1719 du Code civil, étant rappelé que cette obligation emporte obligation de sécurité, c’est-à-dire obligation de délivrer des locaux exempts de dangerosité.

Il convient, en outre, de constater que cette dangerosité affectant l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7] a été confirmée par le rapport [J] du 19 avril 2022, sollicité par les services techniques de la Commune de [Localité 7] pour un diagnostic structurel de l’immeuble. Ce rapport préconise notamment une réhabilitation complète du bâtiment, en soulignant l’urgence de réaliser des travaux de confortement ou de réhabilitation sur les planchers, plafonds, charpentes et la couverture afin de garantir un accès sécurisé.

Or, à la date du 2 février 2023, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie, la Commune de [Localité 7] ne justifie d’aucun commencement de travaux dans le local litigieux. Cette inaction démontre que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance s’est prolongé jusqu’à cette date, causant un préjudice directement établi pour la période s’étendant du 27 juin 2021 au 2 février 2023.

Compte tenu de l’ensemble des éléments précités, il convient de considérer que la Commune de [Localité 7] a manqué à son obligation de délivrance, prévue à l’article 1719 du Code civil, et l’oblige, en l’absence de cause exonératoire, à en réparer les conséquences dommageables pour la CAISSE D’EPARGNE.

Sur les préjudices de la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR

En l’espèce, la CAISSE D’EPARGNE sollicite la somme de 113.188,53 TTC euros correspondant aux frais rendus nécessaires en vue de l’aménagement du nouveau local pris à bail. Pour une meilleure compréhension, il convient distinguer les frais relevant des surcoûts de loyers et honoraires de rédaction de baux (6.603,28 euros TTC) et les frais relevant des travaux de diagnostics, déménagement et aménagement (106.585,25 euros TTC).

De son côté, la Commune de [Localité 7] demande de ramener les sommes à de plus justes proportions. Elle propose ainsi une somme qui ne saurait excéder 1 633,33 euros HT au titre des frais divers d’agence, de rédaction de baux et de surcoût de loyers, et une somme qui ne saurait être supérieure à 76.608,54 euros HT au titre des frais de travaux d’aménagement, de diagnostics et de déménagement.

Il convient de constater qu’outre les divergences entre les parties sur les montants, le litige porte également sur la question de l’application des montants en hors taxes (HT) ou toutes taxes comprises (TTC), la Commune de [Localité 7] proposant que les sommes indemnisées soient strictement limitées aux montants hors taxes validés par les organismes auxquels elle a recours, alors que la CAISSE D’EPARGNE sollicite une indemnisation toutes taxes comprises.

* Sur l’application des montants en hors taxes ou toutes taxes comprises

S’il est constant que conformément au principe de la réparation intégrale du dommage, l’indemnité allouée doit comprendre toutes les taxes qui s’y appliquent, en particulier la TVA (Civ., 3ème 24 juin 1987, pourvoi n°86-10.358), il faut néanmoins tenir compte de ce que la TVA peut éventuellement être récupérée par le bénéficiaire de l’indemnité.

Ainsi si la réparation du dommage doit être intégrale, elle ne saurait excéder le montant du préjudice, et pour inclure la TVA dans celui-ci, il faut qu’elle reste définitivement à la charge de son débiteur légal en vertu des règles fiscales.

Il appartient à celui qui réclame une condamnation incluant la TVA de prouver que ses activités professionnelles n’étaient pas soumises à cette taxe, qui serait dès lors non récupérable (3e Civ., 4 mars 2021, pourvoi n°19-23.599).

En l’espèce, la CAISSE D’EPARGNE ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que son activité professionnelle n’est pas soumise à la TVA et que ces activités ne lui permettant pas de récupérer la TVA.

Dès lors, il convient de considérer que les sommes lui revenant doivent être hors taxes.

* Sur les frais relevant des travaux de diagnostics, déménagement et aménagement

En l’espèce, il convient de constater que la Commune de [Localité 7] s’oppose seulement sur :

la facture n°548210109 établie le 30 juin 2021 par la société QUALICONSULT IMMOBILIER d’un montant de 320 euros HT relative aux diagnostics avant travaux dans le nouveau local donné à bail ; la facture n°E2100064 établie le 31 août 2021 par la société SNADEC ENVIRONNEMENT d’un montant de 10.550 HT relative aux opérations de travaux désamiantage partiel.Si, effectivement, le bail dérogatoire signé le 27 juin 2021 mentionne, en sa clause 7.2 relative à l’amiante, que le bailleur déclare avoir fait établir un dossier technique amiante par la société WEGROUP en date du 16 juin 2021, et qu’il résulte de ce constat qu’aucun matériel ou produit contenant de l’amiante n’aurait été repéré dans le cadre de cette mission, il n’en demeure pas moins que la CAISSE D’EPARGNE verse aux débats une facture émise par la société QUALICONSULT IMMOBILIER, relative à un diagnostic avant travaux réalisé dans le local commercial nouvellement donné à bail, faisant état de la présence d’amiante au niveau de l’enduit sur l’encadrement extérieur en bois de la baie vitrée.

Ce diagnostic a donc nécessité des travaux de désamiantage partiel, dont la CAISSE D’EPARGNE justifie au moyen d’une facture s’élevant à 10.552 euros hors taxes. Cette circonstance objective démontre que, contrairement aux affirmations initiales du bailleur dans le cadre du bail, des matériaux amiantés étaient bien présents dans les locaux loués, ce qui a contraint le preneur à engager des dépenses significatives afin de sécuriser les travaux envisagés.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la Commune de [Localité 7], ces frais sont justifiés, soit la somme de 10.870 euros hors taxes (10.550 euros HT + 320 euros HT), étant observé que les autres factures ne sont pas contestées soit un montant de 76.608,54 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner la Commune de [Localité 7] à payer à la CAISSE D’EPARGNE la somme de 87.478,54 euros hors taxes.

* Sur les frais relevant des surcoûts de loyers et honoraires de rédaction de baux

La CAISSE D’EPARGNE soutient qu’elle a dû régler un surcoût de loyer correspondant aux sommes de :

517,09 euros pour la période du 22 octobre au 31 décembre 2021 ; 2.361,98 euros pour la période du 1er janvier au 30 juin 2022 ; 2.361,98 euros pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2022 ; 433,03 euros pour la période du 1er janvier au 2 février 2023 ; 139,20 euros au titre des charges locatives de 2022 en vertu du nouveau bail.

De son côté, la Commune de [Localité 4], indiquant faire sienne les observations du cabinet SARETEC, propose de limiter l’indemnisation à 1.225 euros HT pour le surcoût de loyer sur la base calculée sur la période allant du 22 octobre 2021 au 22 mars 2022.

Outre le fait que la Commune de [Localité 7] ne produit pas le rapport du cabinet SARETEC pour étayer ses observations, il convient de constater que la CAISSE D’EPARGNE justifie avoir supporté un surcoût de loyer d’un montant de 571,67 euros pour la période du 22 octobre 2021 au 2 février 2023. Il convient de noter que cette dernière date, soit le 2 février 2023, correspond à l’établissement de l’état des lieux de sortie, accepté sans réserve, ainsi qu’à la restitution des clés du local, marquant la volonté commune des parties de mettre fin au bail de 2004 relatif au local situé à [Adresse 2] à [Localité 7].

Contrairement à ce que soutient la Commune de [Localité 7], aucun élément ne permet de retenir la date du 22 mars 2022 comme étant celle à laquelle le bail « aurait pu être rompu ». La date du 02 février 2023 doit être retenue comme celle de la fin effective du bail, conformément aux démarches entreprises par les parties et à l’acceptation sans réserve du descriptif des travaux pour la restitution des locaux.

Dans ces conditions, il convient de condamner la Commune de [Localité 7] à payer à la CAISSE D’EPARGNE la somme de 5.813,28 euros correspondant aux surcoûts de loyer pour la période du 22 octobre 2021 au 2 février 2023, à laquelle s’ajoutent :

250,00 euros HT au titre des honoraires de la SAS MOISON ET ASSOCIES pour la rédaction du bail dérogatoire du 27 juin 2021 ;158,33 euros HT au titre de la note de frais et honoraires de la SARL AGENCE DES 3 PINS correspondant aux frais de location du nouveau local mis à la charge du locataire.Soit un total de 6.221,61 euros.

Sur les intérêts moratoires

En application de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, les intérêts au taux légal sur le montant des condamnations qui précèdent seront dus à compter de l’assignation délivrée à la Commune de [Localité 7].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du Code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la CAISSE D’EPARGNE la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la Commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens.

La Commune de [Localité 7] sera donc condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Commune de [Localité 7] à payer à la société anonyme CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR la somme de 87.478,54 euros hors taxes au titre des frais relevant des travaux de diagnostics, déménagement et aménagement ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 7] à payer à la société anonyme CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR la somme de 6.221,61 euros hors taxes au titre des frais relevant des surcoûts de loyers et honoraires de rédaction de baux et de location du nouveau local commercial ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée à la Commune [Localité 7] ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 7] à payer à la société anonyme CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 7] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE