Tribunal Judiciaire de Toulon, Pole jcp, 30 juillet 2025, n° 25/00191

TJ Toulon 30 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé pour vendre
La cour a jugé que le congé pour vendre était valide et que la résiliation du bail était effective à la date prévue, les locataires étant en situation d'occupation sans droit ni titre.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas quitté les lieux malgré la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Retard dans le paiement des loyers
La cour a constaté le montant des impayés et a ordonné leur paiement par les locataires.
Accepté
Indemnité due après résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires devaient verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur départ effectif.
Rejeté
Préjudice distinct du retard
La cour a estimé que le préjudice allégué n'était pas justifié et que les intérêts moratoires suffisaient à réparer le retard.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a accordé un montant pour couvrir les frais irrépétibles engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, pole jcp, 30 juil. 2025, n° 25/00191
Numéro(s) :	25/00191
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	9 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Muriel GESTASMarie PELLAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/00191 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NEG3

AFFAIRE :

[Z]

[B]

[T]

Grosse exécutoire : M^e Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN + dossier de plaidoirie

Copie : M^e Marie PELLAN, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 260

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [L] [Z] épouse [E]

04 lotissement des Nymphes

Chemin de la Gandole

13720 LA BOUILLADISSE

représentée par M^e Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉFENDEURS :

Madame [O] [B] épouse [T]

Résidence La Plaine

382 avenue PA Renoir

83500 LA SEYNE-SUR-MER

représentée par M^e Marie PELLAN, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [S] [T]

né le 20 Novembre 1972 à EN TUNISIE

de nationalité Tunisienne

Résidence La Plaine

382 avenue PA Renoir

83500 LA SEYNE-SUR-MER

représenté par M^e Marie PELLAN, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 mars 2025

Date des débats : 01 Juillet 2025

Date du délibéré : 30 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 30 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé délivrée le 24 janvier 2025 à [O] [B] épouse [T] et [S] [T] par [L] [Z] épouse [E] et les conclusions en réplique auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions,

A l’audience de renvoi contradictoire, [L] [Z] épouse [E] représentée par son Conseil, maintient ses demandes constatation de la résiliation du bail à la date du 16 janvier 2024, d’expulsion de [O] [B] épouse [T] et [S] [T], de leur condamnation à quitter le logement et à en restituer les clés sans délai, sous peine d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé un délai de huit jours, et sollicite la condamnation de [O] [B] épouse [T] et [S] [T] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 907,63 euros au titre des impayés locatifs, outre une indemnité d’occupation mensuelle, ainsi qu’une indemnité provisionnelle de 5 000,00 euros en réparation du préjudice causé, et enfin la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître GESTAS.

La demanderesse déclare que le bail d’habitation liant les parties est daté du 16 janvier 2018, et qu’un congé pour vente a été signifié aux époux [T] le 30 juin 2023. Elle ajoute que c’est la deuxième procédure de surendettement initiée par les defendeurs et que depuis janvier 2024 il y a eu acquisition de la résiliation du bail. Elle précise que les défendeurs perçoivent d’importantes prestations de la CAF et se questionne sur leur bonne foi. Elle ajoute enfin que les époux [T] ont obtenu un relogement.

[O] [B] épouse [T] et [S] [T] sont représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesqueles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

A titre principal, ils sollicitent que soit jugée l’absence d’urgence, à titre subsidiaire que soit jugée l’irrégularité du congé pour vendre et à titre infiniment subsidiaire juger qu’ils ont repris le paiement régulier de leurs loyers depuis le 1er mars 2024, de sorte qu’ils sollicitent que leur soit accordé un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs demandes, ils contestent les importants versement de la CAF évoqués par la demanderesse. Ils déclarent vivrent à six avec 1 800 euros par mois. Ils déclarent avoir été informé au jour de l’audience par l’office THM qu’ils disposeraient d’un logement social, mais déclarent toutefois ne pas disposer d’un bail signé. Ils versent aux débats une décision de la Commission de surendettement des particuliers du Var datée du 07 mai 2025 aux termes de laquelle un effacement des dettes est prévu, et ajoutent qu’un plan d’apurement de la dette a été signé pour 100 euros par mois. Enfin, les époux [T] déclarent être à jour dans le paiement de leur loyer au jour de l’audience et souhaitent en ce sens se maintenir dans les lieux jusqu’à la signature dudit bail social.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que [L] [Z] épouse [E] a consenti à [O] [B] épouse [T] et [S] [T] un bail à usage d’habitation principale en date du 16 janvier 2018 pour des locaux sis 382 Avenue Pierre Auguste Renoir – La Plaine – Bâtiment 2 – Escalier H – 6e Etage droite – Appart. n°188 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, contenant une clause résolutoire.

Il est par ailleurs constant qu’un congé pour vendre a été délivré aux locataires en date du 30 juin 2023 avec effet au 15 janvier 2024 à minuit.

Toutefois, à l’expiration de ce délai, les locataires n’ont pas quitté les lieux, ce qui résulte notamment des débats et qui matérialise le trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, en dépit de la date de délivrance du congé et contrairement au moyen avancé par les défendeurs.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté les modalités de délivrance et les délais légaux issus notamment de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989, s’agissant notamment de la forme du congé pour vendre signifié aux locataires le 30 juin 2023. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé aux locataires ainsi que les conditions et le prix de la vente qui leur a été proposé.

En revanche, les dispositions légales n’imposent pas d’autres conditions au propriétaire, tel que le fait de justifier de la mise en vente effective du logement ni des difficultés rencontrées pour le vendre. Le fait que ce congé ait été délivré de façon concomittante au défaut de paiement de loyers n’entrave en rien sa légalité. En ce sens, les moyens des défendeurs à ce titre seront écartés.

En outre, la régularité de la procédure résulte également de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat le 24 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience pour permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Il s’en déduit que le congé pour vendre délivré le 30 juin 2023 est valide.

Dès lors, force est de constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet du congé délivré le 30 juin 2023, depuis l’expiration du délai de préavis le 15 janvier 2024 à minuit.

Ainsi, depuis le 16 janvier 2024, [O] [B] épouse [T] et [S] [T] sont déclarés occupants sans droit ni titre du logement sis 382 Avenue Pierre Auguste Renoir – La Plaine – Bâtiment 2 – Escalier H – 6e Etage droite – Appart. n°188 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER.

Aussi, faute de départ volontaire de la part de [O] [B] épouse [T] et [S] [T], il convient de faire droit à la demande d’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux sis 382 Avenue Pierre Auguste Renoir – La Plaine – Bâtiment 2 – Escalier H – 6e Etage droite – Appart. n°188 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, qui s’effectuera dans les conditions fixées par le code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il ressort de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En outre, l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution stipule que la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent l’octroi de délais pour quitter les lieux. Si la bailleresse ne s’est pas prononcée expressément sur cette demande reconventionnelle, il y a lieu de relever que les époux [T] ont bénéficié d’un délai plus que raisonnable pour trouver une solution de relogement, ce qui résulte de la date de signification du congé et du délai de préavis déja écoulé et expiré, en sus du temps d’instruction de la présente procédure. En outre, il ressort des débats à l’audience et de leurs conclusions, que les défendeurs viennent d’obtenir un logement par un bailleur social, dont la signature devrait être réalisée le 16 juillet 2025, ce qui laisse supposer une entrée prochaine dans les lieux.

Dès lors, la demande des locataires visant l’octroi de délais pour quitter les lieux est rejettée.

S’agissant à présent de la demande d’astreinte, la remise de tous les jeux de clés des lieux loués en possession des défendeurs se fera sous astreinte provisoire de 20,00 euros par jour de retard, dans la limite de 5 000,00 euros, afin de garantir l’exécution de la décision. L’éventuelle liquidation de l’astreinte sera laissée aux soins du juge de l’exécution.

Il résulte par ailleurs des pièces versées et notamment du décompte actualisé au 29 novembre 2024, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 3 907,63 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

La décision de recevabilité rendue par la Commission de surendettement des particuliers du Var en date du 07 mai 2025, n’obère pas cette condamnation, étant rappelé qu’il ne s’agit à ce stade que d’une décision de recevabilité, ladite Commission ne s’étant pas encore prononcée de façon définitive sur un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice des débiteurs, de sorte que la dette locative n’a pas encore fait l’objet d’un effacement.

Il s’ensuit que [O] [B] épouse [T] et [S] [T] seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle de 3 907,63 euros à [L] [Z] épouse [E], échéance de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente ordonnance, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Par ailleurs l’indemnité d’occupation est due en lieu et place du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux. Ainsi, dans l’attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges comprises en l’espèce la somme de 886,05 euros, dès décembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées par eux.

S’agissant à présent de la demande de la bailleresse visant une indemnité provisionnelle de 5 000,00 euros en réparation du préjudice causé, celle-ci sera rejettée au motif que [L] [Z] épouse [E] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard. En effet, il n’est pas justifié d’une offre d’achat non-aboutie du bien actuellement occupé, ni attesté de la réelle dépréciation du prix de vente dudit bien du fait de son occupation. Or ce retard sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts à ce titre.

[O] [B] épouse [T] et [S] [T], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile et, en équité, à payer la somme de 500 euros à [L] [Z] épouse [E] par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la demande de distraction des dépens au profit du Conseil de la demanderesse sera rejetée, étant donné qu’il n’y a pas lieu à distraction en procédure orale.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail liant [L] [Z] épouse [E] à [O] [B] épouse [T] et [S] [T] pour le logement sis 382 Avenue Pierre Auguste Renoir – La Plaine – Bâtiment 2 – Escalier H – 6e Etage droite – Appart. n°188 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER à la date du 16 janvier 2024 par l’effet du congé délivré en date du 30 juin 2023 ;

ORDONNONS à [O] [B] épouse [T] et [S] [T] de quitter les lieux ;

REJETONS la demande de délais formée par [O] [B] épouse [T] et [S] [T] ;

ORDONNONS à [O] [B] épouse [T] et [S] [T] de remettre tous les jeux de clés en leur possession des lieux loués sous astreinte provisoire de 20,00 euros par jour de retard et dans la limite de 5 000,00 euros à compter du 15ème jour suivant la signification de cette décision ;

DISONS que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [O] [B] épouse [T] et [S] [T] à payer à [L] [Z] épouse [E] la somme provisionnelle de 3 907,63 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement [O] [B] épouse [T] et [S] [T] à payer à [L] [Z] épouse [E] une indemnité d’occupation mensuelle de 886,05 euros dès décembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées par eux ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formée par [L] [Z] épouse [E] ;

CONDAMNONS [O] [B] épouse [T] et [S] [T] aux dépens ;

CONDAMNONS [O] [B] épouse [T] et [S] [T] à payer à [L] [Z] épouse [E] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le greffier Le président