11 Février 2025

AFFAIRE :

S.N.C. AU BEAU REPAIRE

C/

S.A.R.L. PROMINVEST

N° RG 23/01445 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HHCE

Assignation :27 Juin 2023

Ordonnance de Clôture : 10 décembre 2024

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.N.C. AU BEAU REPAIRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. PROMINVEST

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 Décembre 2024,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11 Février 2025

JUGEMENT du 11 Février 2025

rédigé par [S] [T], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Yannick BRISQUET, premier vice-président

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 16 juin 2022, la société Au Beau Repaire a fait l’acquisition du fonds de commerce bar tabac presse exploité par la société El’Pajo.

Le local dans lequel est exploité ce fonds de commerce se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4] (49) et était alors constitué notamment d’une pièce sur rue avec vitrine incluant une porte d’entrée servant pour le commerce et une porte sur escalier commun menant au palier du premier étage.

La cession du fonds de commerce a emporté également cession du droit au bail commercial consenti par les consorts [N], propriétaires de l’immeuble, le 23 novembre 2013 et renouvelé dans les mêmes conditions pour une durée de neuf ans à compter du 24 juin 2021.

M. [M] [R] et Mme [U] [O] épouse [R], associés au sein de la société Au Beau Repaire, ont par ailleurs pris à bail le logement se situant au premier étage de l’immeuble, juste au-dessus du bar tabac exploité.

Le 29 juillet 2022, l’immeuble a été racheté par la société Prominvest.

S’estimant lésés par le montant du loyer au regard de l’état du logement, les époux [R] ont fait établir un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 26 août 2022 puis une expertise amiable dont le rapport a été déposé le 7 février 2023.

En l’absence de solution amiable, les époux [R] ont fait assigner le 27 juin 2023 la société Prominvest devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers. Un jugement a été rendu le 23 septembre 2024. Appel a été formé par la société Prominvest.

S’estimant également lésée au titre du bail commercial, la société Au Beau Repaire a, dans le même temps, fait assigner la société Prominvest devant le tribunal judiciaire d’Angers, par acte de commissaire de justice délivré le 27 juin 2023, pour la contraindre à l’exécution de travaux de mise en conformité, obtenir une indemnisation et annuler la révision de loyer.

Les époux [R] ont quitté le logement le 31 août 2023 tout en continuant d’exploiter le fonds de commerce au rez-de-chaussée. Des travaux ont été effectués afin de supprimer l’escalier menant du local commercial au palier du premier étage où se trouve le logement.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

Lors de l’audience du 8 octobre 2024, les parties ont sollicité un report pour conclure à nouveau et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 décembre 2024 avec un calendrier de procédure.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, la société Au Beau Repaire demande au tribunal de :

— La dire et juger recevable et bien fondée en toute ses demandes,

— Débouter la société Prominvest de ses demandes, fins et prétentions,

— Donner injonction à la société Prominvest d’avoir à procéder aux travaux de mise en conformité des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5] à savoir :

— Réalisation d’un plafond coupe-feu 1 heure entre le commerce et le logement situé immédiatement au-dessus,

— Travaux de peinture sur le plafond de l’établissement,

— Réfection électrique du commerce et du tableau électrique,

— Déplacement du groupe climatisation.

— Assortir l’injonction faite à la société Prominvest d’une astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Condamner la société Prominvest à lui payer la réduction du prix du loyer mensuel à hauteur de 70 % pour la période du 16 juin 2022, date de l’acquisition du fonds de commerce, à la date du jugement à intervenir, ce en réparation de son préjudice de jouissance,

— Dire et juger qu’une diminution de loyer à hauteur de 70 % lui sera attribuée, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à son départ des lieux,

— Dire et juger nulle et de nul effet la clause de révision de loyer inscrite dans le bail commercial,

— Dire et juger que le prix du loyer annuel du bail renouvelé est fixé à la somme annuelle de 5 917,56 euros, soit un loyer mensuel de 493,13 euros (pas de TVA) ;

— Dire et juger nulle et de nul effet la révision de loyer à compter de l’appel de loyer de juillet 2024 ;

— Condamner la société Prominvest à lui payer une somme mensuelle de 256,87 euros au titre du loyer indûment perçu, depuis le 16 juin 2022 et jusqu’au jugement à intervenir ;

— Condamner d’ores et déjà la société Prominvest à lui payer une somme de 7 192,36 euros au titre de la part de loyer indûment perçu à la fin décembre 2024 (31 mois) ;

— Condamner la société Prominvest à lui payer une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Prominvest aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de sa demande d’exécution de travaux de mise en conformité du local commercial loué, la société Au Beau Repaire fait valoir qu’en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du bien conforme à l’usage pour lequel il est loué et en bon état de réparation. Elle soutient, en se fondant sur le rapport d’expertise amiable du 7 février 2023, sur le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 26 août 2022 et sur l’attestation de M. [G] [P] du 21 novembre 2023, que la société Prominvest a failli à son obligation de délivrance et d’entretien en ce que le local commercial loué n’est pas conforme à l’usage attendu en raison de la vétusté du bâtiment et de la dangerosité de l’installation électrique non conforme aux règles de sécurité. Elle invoque également l’absence de remise en état des lieux et notamment du plafond et des murs suite à l’enlèvement de l’escalier qui desservait auparavant le logement privé du premier étage. Elle demande donc que les travaux de réfection électrique, de réalisation d’un plafond coupe-feu, de peinture dudit plafond ainsi que le déplacement du groupe climatisation soient effectués pas la société Prominvest, eu égard à son obligation de délivrance et d’entretien.

La société Au Beau Repaire sollicite que l’injonction faite à la société Prominvest de procéder aux travaux soit assortie d’une astreinte pour assurer l’exécution de la décision à intervenir en raison de l’urgence et du préjudice qu’elle subit.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, la société Au Beau Repaire invoque le préjudice subi du fait des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien. Elle explique que le trouble de jouissance qu’elle a dû supporter en raison des désordres constatés doit être réparé par la réduction de 70 % du prix du loyer pour la période future et par l’attribution de dommages et intérêts dont le montant correspondra à 70 % des loyers déjà versés depuis la cession du bail le 16 juin 2022.

Au soutien de ses demandes concernant le montant du loyer et sa révision, sur le fondement des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce et L. 145-15 du même code, la société Au Beau Repaire invoque la nullité de la clause du contrat de bail commercial intitulée « révision du loyer » en ce que celle-ci, de par son intitulé, ne peut se confondre avec une clause d’indexation contractuelle ou clause d’échelle mobile et contrevient donc aux dispositions des articles susvisés du code de commerce en prévoyant une périodicité inférieure à trois ans et une révision exclusivement à la hausse.

Par ailleurs, la société Au Beau Repaire fait valoir que le prix du loyer indexé indiqué lors de la cession du bail s’élevait à la somme mensuelle de 493,13 euros et non à celle de 750 euros, soit un différentiel de 256,87 euros dont elle demande le remboursement à la société Prominvest pour la période allant du 16 juin 2022, date de la cession du bail, à la date du jugement à intervenir.

Enfin, la société Au Beau Repaire reproche à la société Prominvest une indexation de loyer à compter du mois de juillet 2024 se basant sur l’indice du coût de la construction (ICC) au lieu de l’indice des loyers commerciaux (ILC) qu’elle estime être seul applicable en l’espèce et demande en conséquence l’annulation de cette révision du loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, la société Prominvest indique s’en rapporter à la justice sur la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause dite de révision insérée dans le bail commercial en date du 28 novembre 2023 et conclut au rejet de toutes les autres demandes de la société Au Beau Repaire. Elle demande en toute hypothèse que la société Au Beau Repaire soit condamnée aux dépens, avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Antarius Avocats, outre sa condamnation à lui verser une somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux dans le local commercial, la société Prominvest fait valoir que la société Au Beau Repaire se fonde sur des éléments de preuve inopérants, à savoir un rapport d’expertise amiable établi de manière non contradictoire et qui n’est corroboré par aucun autre élément de preuve, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 août 2022 et une attestation qui ne concernent que le logement objet du bail d’habitation et non le local commercial.

Par ailleurs, la société Prominvest observe qu’au moment de l’acquisition du fonds de commerce et de la cession du contrat de bail le 16 juin 2022, la société Au Beau Repaire n’a formulé aucune remarque sur l’état de vétusté du local commercial et a accepté une augmentation de loyer à 750 euros par mois.

Elle explique également qu’en vertu de l’article 606 du code civil, le bailleur n’est tenu de prendre en charge les travaux de mise en conformité que dans la mesure où ceux-ci relèvent de grosses réparations, ce qui n’est en l’espèce pas le cas des travaux sollicités. La société Prominvest fait valoir :

— s’agissant du déplacement du groupe de climatisation, que la société Au Beau Repaire ne justifie pas en quoi celui-ci relèverait de grosses réparations,

— s’agissant de la mise en place d’un plafond coupe-feu et des travaux de peinture, que ceux-ci ont été chiffrés à des sommes incompatibles avec la qualification de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et ne constituent en tout état de cause pas des travaux de structure qui entreraient dans le champ d’application de ce même article,

— s’agissant des travaux de réfection de l’installation électrique, que ceux-ci relèvent de réparations locatives à la charge du locataire et ne constituent pas des travaux de grosses réparations prévus par l’article 606 du code civil.

La société Prominvest fait valoir également que, quoi qu’il en soit, la société Au Beau Repaire s’est engagée à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient, que cette dernière était informée de l’état de vétusté dans lequel se trouvait le bien avant sa prise de possession et qu’en conséquence, la charge des travaux de conformité ne peut être imputée au bailleur actuel.

La société Prominvest fait valoir, concernant la demande de condamnation sous astreinte, que celle-ci n’a aucune justification en l’espèce.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation de la société Au Beau Repaire consistant en une réduction du prix du loyer commercial à compter du 16 juin 2022, la société Prominvest rappelle que dans l’acte réitératif de cession du fonds de commerce du 16 juin 2022, la société Au Beau Repaire a accepté la reprise du bail commercial et la fixation du montant du loyer qui, en conséquence, ne peut être remis en cause compte tenu de la force obligatoire des contrats.

Quant à la demande de dommages et intérêts, la société Prominvest fait valoir qu’aucune faute résultant du non-respect de ses obligations contractuelles ne peut lui être reprochée qui serait à l’origine directe d’un préjudice pouvant engager sa responsabilité.

Sur les modalités de révision du loyer commercial, la société Prominvest rappelle que la clause dite de révision annuelle contenue dans le contrat de bail commercial du 28 novembre 2013 doit s’interpréter comme étant une clause contractuelle d’indexation ou clause d’échelle mobile en ce qu’elle présente un caractère automatique et fait référence à un indice. La société Prominvest entend s’en rapporter à la justice sur le caractère non écrit de cette clause dont elle n’est pas à l’origine. Elle observe cependant que cette clause n’a jamais été mise en œuvre. Concernant la référence à l’indice du coût de la construction, la société Prominvest fait valoir que si la référence à cet indice a effectivement été supprimée pour la révision triennale, son application est toujours possible dans le cadre d’une clause d’échelle mobile.

MOTIFS

Les parties s’étant accordées pour que l’affaire soit renvoyée à l’audience du 10 décembre 2024 et ayant de nouveau conclu l’une et l’autre après l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2024, il y a lieu de révoquer celle-ci et de prononcer la nouvelle clôture définitive de l’instruction du présent dossier à la date de l’audience, soit le 10 décembre 2024.

I/ Sur la demande d’exécution de travaux de mise en conformité sous astreinte

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il résulte de l’article R. 145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent;

[…]

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Aux termes de l’article 606 du code civil : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien."

Il résulte de la combinaison de ces articles que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du bien loué conforme à l’usage pour lequel il a été loué et de procéder aux réparations nécessaires à cette fin. La charge des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité du bien loué ou de l’immeuble dans lequel il se trouve incombe au propriétaire bailleur. Il n’est possible de déroger à cette règle que par une disposition contractuelle et à condition que lesdits travaux ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606. Le bailleur est donc tenu de prendre en charge les travaux de mise en conformité ou rendus nécessaires par la vétusté, à défaut d’une clause expresse du bail les mettant à la charge du preneur. Par ailleurs, l’engagement du locataire de prendre les lieux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée conformément à son obligation de délivrance de l’article 1719 du code civil.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure et notamment de l’acte réitératif de cession de fonds de commerce du 16 juin 2022 et du bail commercial du 28 novembre 2013 qu’aucune clause ne met à la charge du preneur la société Au Beau Repaire les travaux de mise en conformité ou rendus nécessaires par la vétusté du local commercial loué sis [Adresse 2] à [Localité 4].

S’agissant de la réalisation d’un plafond coupe-feu 1 heure entre le commerce et le logement situé immédiatement au-dessus et des travaux de peinture sur le plafond de l’établissement :

Après le départ des époux [R] du logement situé au-dessus du local commercial dans lequel ils exercent leur activité commerciale, l’escalier menant directement de l’espace bar au palier du premier étage a été supprimé par la société Prominvest.

Il ressort des échanges de courriels entre la société Au Beau Repaire et la société Prominvest d’octobre et novembre 2024 et des photographies jointes, que les finitions suite à la dépose de l’escalier n’ont pas été réalisées, laissant apparaître des désordres liés au travaux d’enlèvement de l’escalier.

Par ailleurs, dans un courriel daté du 16 octobre 2024, adressé à la société Au Beau Repaire, la société Prominvest indique « Pour votre parfaite information, une entreprise interviendra lundi prochain matin pour réaliser le plafond coupe-feu dans votre local suite à l’enlèvement de l’escalier donnant accès au 1er étage » acceptant par là-même la réalisation d’un plafond coupe-feu comme sollicitée par la société Au Beau Repaire, sans pour autant la finaliser.

Les travaux de réfection du plafond et de peinture suite à l’enlèvement de l’escalier ne peuvent s’entendre comme étant des réparations locatives puisque relevant des finitions des travaux de dépose de l’escalier entrepris par la société Prominvest. Ils sont en conséquence à la charge du bailleur. Il en va également de même de la réalisation d’un plafond coupe-feu que la société Prominvest a déjà accepté d’effectuer et qui, en tout état de cause, constitue des travaux de mise en conformité en raison de la présence d’un local d’habitation au-dessus du bar tabac recevant du public.

Il sera rappelé que l’engagement du locataire de prendre les lieux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, le contrat de bail commercial stipulant que ne pourra être exercé dans les lieux loués que le commerce de débit de tabac, presse, […] et bar.

S’agissant de la réfection électrique du commerce et du tableau électrique :

Il ressort du rapport d’expertise amiable du 7 février 2023 effectué tant sur la partie logement que sur la partie commerce du bien situé [Adresse 2] à [Localité 4] qu’une mise en conformité des installations électriques s’impose au regard des normes règlementaires.

Ces constatations sont corroborées par celles effectuées par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 26 août 2022 et par l’attestation de M. [G] [P] du 21 novembre 2023. Si ces deux pièces concernent uniquement des constatations effectuées dans le local d’habitation, elles mettent en évidence un état de vétusté général de l’installation électrique qui ne peut se limiter au premier étage de l’immeuble, le tableau électrique étant commun à l’appartement et au local commercial.

Par ailleurs, si l’expertise amiable du 7 février 2023 n’a pas été réalisée de manière contradictoire, la société Prominvest a eu connaissance de son contenu dès le 25 juillet 2023 et était à même de solliciter ou de faire réaliser un diagnostic électrique afin d’établir que l’installation électrique est conforme aux normes règlementaires.

Enfin, la société Prominvest ne remet pas en cause la vétusté ou le mauvais état de l’installation électrique puisque dans ses écritures, elle soutient non pas que l’installation est conforme mais que sa mise en conformité ne lui incombe pas en tant que bailleur, admettant ainsi implicitement l’absence de conformité de l’installation électrique.

Or, en l’absence de clause contraire figurant au contrat de bail, les travaux de mise en conformité sont entièrement à la charge du propriétaire-bailleur qui a l’obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu par le contrat de bail. En conséquence, il incombe à la société Prominvest de réaliser les travaux de mise en conformité électrique du local commercial.

S’agissant du déplacement du groupe climatisation :

Il ressort du rapport d’expertise du 7 février 2023 que le groupe de climatisation réversible du bar est situé dans une cave enterrée, non ventilée entraînant un risque important d’humidité pouvant dégrader la structure de l’immeuble et que par ailleurs les tuyaux d’évacuation du fluide du climatiseur sont mêlés aux câbles électriques non sécurisés.

Comme pour l’installation électrique, la société Prominvest ne conteste pas le fait qu’il faille déplacer le bloc climatisation mais conteste devoir prendre en charge son coût.

Le déplacement du bloc de climatisation est sollicité par la société Au Beau Repaire non pour des raisons esthétiques ou de confort mais pour des raisons de sécurité dans la mesure où son emplacement doit se situer en extérieur. En conséquence, les travaux demandés relèvent d’une mise en conformité entièrement à la charge du propriétaire-bailleur. Il incombe à la société Prominvest de procéder au déplacement du bloc de climatisation à l’extérieur du bâtiment afin non seulement d’assurer la sécurité du bien loué mais également de préserver le bon état de la structure de l’immeuble dont elle est propriétaire.

Sur le délai de réalisation des travaux et sur l’astreinte :

La société Prominvest disposera d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour réaliser ces travaux. A défaut de réalisation des travaux passé ce délai, eu égard à la nature de l’établissement recevant du public, la société Prominvest sera redevable d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de six mois à l’issue duquel il devra de nouveau être statué.

II/ Sur la demande d’indemnisation

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par application de cet article, le contractant est tenu de réparer le préjudice de son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles.

Le non-achèvement des travaux d’enlèvement de l’escalier entre le bar et le premier étage ainsi que l’absence de finitions au niveau du plafond et de mise en conformité du bien empêchent la société Au Beau Repaire de jouir paisiblement du local qu’elle loue pour y exercer son activité commerciale. Elle est contrainte de recevoir sa clientèle dans des conditions ne lui permettant pas de lui rendre un service de bonne qualité et ne peut procéder aux travaux d’embellissement qu’elle souhaite pour développer son activité. La défaillance de la société Prominvest à assurer les travaux de mise en conformité relevant de son obligation contractuelle de délivrance et de réparation précédemment démontrée ont concouru au préjudice de jouissance souffert par la société Au Beau Repaire.

Cette dernière estime que son préjudice de jouissance doit être évalué de la façon suivante :

— une réduction du prix du loyer mensuel à hauteur de 70% pour la période du 16 juin 2022, date de l’acquisition du fonds de commerce, à la date du jugement à intervenir,

— une diminution de loyer à hauteur de 70% à compter du jugement à intervenir et jusqu’à son départ des lieux.

Cependant, les travaux de mise en conformité devant intervenir à la suite du présent jugement, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance de la société Au Beau Repaire à la somme de 7 000 euros en prenant comme référence la différence entre le loyer payé par le précédent locataire (493,13 euros) et celui payé par la société Au Beau Repaire (750 euros) sans qu’aucuns travaux n’aient été effectués et ce en tenant compte de la durée écoulée depuis la date d’entrée dans les lieux en juin 2022. Il n’y a pas lieu d’accorder une diminution de loyer en réparation d’un préjudice de jouissance futur qui n’a qu’un caractère éventuel.

La société Prominvest sera en conséquence condamnée à payer à la société Au Beau Repaire la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

III/ Sur les demandes concernant le montant du loyer et sa révision

Aux termes de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En vertu des articles L. 145-38 et L. 145-39 du même code, les loyers commerciaux peuvent être révisés selon différentes hypothèses : une révision triennale d’origine légale qui peut intervenir à l’initiative des parties tous les trois ans ou une révision conventionnelle qui peut intervenir par l’effet d’une clause d’échelle mobile (révision automatique aux périodes et en fonction de l’indice prévue par les parties).

Selon l’article L. 145-39 du même code, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Aux termes de l’article L. 145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 28 novembre 2013 contient une clause intitulée « révision du loyer » stipulant que « le loyer fera l’objet d’une révision annuelle et il subira automatiquement chaque année à la date anniversaire de sa prise d’effet une hausse exclusivement, correspondant à la majoration de l’indice du Coût de la Construction, l’indice de départ étant celui du 4ème trimestre 2011, soit 1.638 € ». Cette clause, bien qu’intitulée « révision du loyer », doit être qualifiée de clause d’échelle mobile en ce qu’elle prévoit une automaticité, une périodicité et la référence à un indice. Le propre d’une clause d’échelle mobile en ce qu’elle met en jeu une indexation est de faire varier à la hausse ou à la baisse. La clause prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse contrevient aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.

En conséquence, la clause contenue dans le contrat de bail commercial du 28 novembre 2013 sera réputée non écrite en ce qu’elle prévoit « une hausse exclusivement » allant ainsi à l’encontre du jeu de l’indexation.

L’acte réitératif de cession du fonds de commerce du 16 juin 2022, prévoit une modification à la hausse du loyer du bail commercial le portant à un montant de 750 euros par mois hors taxe. Cette fixation du montant du loyer a été convenue et acceptée entre la société Au Beau Repaire et le bailleur.

En conséquence, la société Au Beau Repaire sera déboutée de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 5 917,56 euros, soit un loyer mensuel de 493,13 euros (pas de TVA) ainsi que de sa demande de remboursement des trop perçus de loyers depuis le 16 juin 2022.

L’acte réitératif de cession du fonds de commerce du 16 juin 2022, prévoit une clause ainsi rédigée : « le loyer est révisé tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) publiée par l’INSEE, l’indice de référence étant celui du quatrième trimestre de l’année 2011 s’élevant à 1,638. » Cette clause doit être qualifiée de clause d’échelle mobile ou clause d’indexation en ce qu’elle prévoit une automaticité, une périodicité et la référence à un indice.

La périodicité de l’indexation est librement définie par les parties qui peuvent opter pour une périodicité triennale sans confusion possible avec la révision triennale légale.

Quant au choix de l’indice, les parties peuvent adopter l’indice du coût de la construction (ICC) ou l’indice des loyers commerciaux (ILC). En effet, l’ICC demeure applicable aux clauses d’indexation quelle que soit la destination du bail, la rédaction d’une clause d’indexation n’étant pas régie par les dispositions du statut des baux commerciaux. La loi Pinel du 18 juin 2014 portant réforme du régime des baux commerciaux a remplacé l’indice du coût de la construction par l’indice des loyers commerciaux pour les indices de référence applicables au calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou lors du renouvellement du bail. La suppression de la référence à l’ICC concerne la règle du plafonnement du loyer révisé ou renouvelé mais il reste possible de choisir cet indice pour le calcul d’une révision conventionnelle. En prévoyant que l’indice du coût de la construction est « réputé en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti », l’article L. 112-2 du code monétaire et financier a conféré à cet indice un caractère généraliste de sorte qu’il peut être choisi par les parties quelle que soit l’activité du preneur.

Ainsi, la clause contenue dans l’acte réitératif de cession de fonds de commerce instituant une indexation du loyer tous les trois ans en fonction de la variation de l’ICC du quatrième trimestre de l’année 2011 est applicable en l’espèce.

En conséquence, la société Au Beau Repaire sera déboutée de sa demande de nullité de la révision du loyer de juillet 2024 fondée sur l’inapplicabilité de l’indice du coût de la construction (ICC).

Cependant, il ressort des avis d’échéances des mois de juillet, août et septembre 2024 transmis à la société Au Beau Repaire par la SARL Prominvest que cette dernière fait courir l’indexation du loyer dès le 24 juin 2023 soit un an après la date d’effet du bail alors que la clause prévoit une indexation tous les trois ans.

IV/ Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Prominvest, partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Prominvest, partie supportant la charge des dépens, sera condamnée à payer à la société Au Beau Repaire une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de la décision, compatible avec la nature de l’affaire, n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la révocation de l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2024 et ordonne la nouvelle clôture de l’instruction à la date du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE à la société Prominvest de procéder, dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, aux travaux de mise en conformité des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5] suivants :

— Réalisation d’un plafond coupe-feu 1 heure entre le commerce et le logement situé immédiatement au-dessus,

— Travaux de peinture sur le plafond de l’établissement,

— Réfection électrique du commerce et du tableau électrique,

— Déplacement du groupe climatisation,

DIT qu’à défaut de réalisation des travaux passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, la société Prominvest sera redevable envers la société Au Beau Repaire d’une astreinte provisoire de 200 € (deux cents euros) par jour de retard qui courra pendant un délai de six mois, à l’issue duquel il devra de nouveau être statué ;

CONDAMNE la société Prominvest à payer à la société Au Beau Repaire la somme de 7 000 € (sept mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉCLARE non écrite la clause de révision de loyer inscrite dans le bail commercial du 28 novembre 2013 ;

DÉBOUTE la société Au Beau Repaire de sa demande de fixation du prix du loyer annuel du bail renouvelé à la somme mensuelle de 493,13 euros ;

DÉBOUTE la société Au Beau Repaire de sa demande de paiement par la société Prominvest de la somme mensuelle de 256,87 euros au titre du loyer indûment perçu depuis le 16 juin 2022 jusqu’au jugement à intervenir ;

DÉBOUTE la société Au Beau Repaire de sa demande d’annulation de la révision de loyer à compter de l’appel de loyer de juillet 2024 fondée sur l’inapplicabilité de l’indice du coût de la construction (ICC);

CONDAMNE la société Prominvest aux dépens ;

CONDAMNE la société Prominvest à payer à la société Au Beau Repaire la somme de 5 000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société Prominvest au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT