REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 20/02532 – N° Portalis DB3E-W-B7E-KRMD

En date du : 20 novembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 septembre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 avancé au 20 novembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. PROVELEC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Miloud ADDA, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Anthony MARTINEZ, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

DEFENDERESSE :

S.A.S. FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-Martin GUISIANO, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Marie-Laure FANTINO, avocat plaidant au barreau de l’AIN

Grosses délivrées le :

à :

M^e Miloud ADDA – 0002

M^e Jean-martin GUISIANO – 1018

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2010, la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT a donné à bail à la société PROVELEC SUD une parcelle de terrain à bâtir sise sur la [Adresse 3] pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2010 pour se terminer le 31 août 2019 et moyennant un loyer mensuel de 600 € pendant les quatre premiers mois, puis de 1200 € les mois suivants, payable d’avance le cinq de chaque mois et révisable annuellement en fonction de l’indice des loyers commerciaux.

Les parties ont volontairement soumis ce contrat de bail au régime du statuts des baux commerciaux.

Il a été prévu dans le bail que les lieux loués devraient servir exclusivement au « stockage et entreposage de matériaux et véhicules nécessaires à l’activité du PRENEUR qui est la construction de réseaux électriques et télécommunications ».

Par exploit du 28 mars 2019, la SAS FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT a donné congé contenant refus de renouvellement sans offre de paiement d’indemnité d’éviction au locataire, à effet du 31 août 2019.

Par courrier du 29 avril 2019, la société PROVELEC SUD a contesté ce refus et sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 210.404,30 €.

Par exploit en date du 10 juin 2020, la société PROVELEC SUD a assigné la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT devant le tribunal judiciaire aux fins, au principal, de la voir condamner à lui payer une indemnité de 817.682,26 €.

Par jugement avant-dire-droit du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise et désigné [Z] [U] pour y procéder, avec pour mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur ainsi que tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due au bailleur.

L’expert a rendu son rapport le 4 mai 2023.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 juillet 2025, la société PROVELEC SUD demande au tribunal de :

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 13 300 euros ;

FIXER le montant des indemnités d’éviction accessoires aux sommes de :

—  1 300 euros au titre du remploi ;

—  80 800 euros au titre du trouble commercial ;

—  1 350 euros au titre du double loyer ;

—  411 308.36 euros au titre des frais de réinstallation ;

—  88 386 euros HT au titre des frais de déménagement ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 16 960 euros / an, soit 1 413.50 euros (valeur arrondie) / mois ;

CONSTATER que la société PROVELEC SUD a d’ores et déjà versé à la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT la somme de 90 128 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2019 au 31 juillet 2025, somme à actualiser à la date de la décision à intervenir,

DEBOUTER l’ensemble des demandes formulées par FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT ;

CONDAMNER la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT à verser à la société PROVELEC SUD la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 juin 2025, la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

A titre principal :

Rejeter la demande d’indemnité d’éviction principale au titre de la perte du droit au bail ;

Rejeter les demandes d’indemnités principales ;

A titre subsidiaire :

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale au montant de 2 664€ correspondant à la différence entre le loyer que la société PROVELEC SUD aurait à payer pour de nouveaux locaux et celui jugé inférieur qu’elle aurait eu à supporter en cas de renouvellement du bail;

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction accessoire à la somme de 7 311,84€ correspondant à 226,40€ au titre de l’indemnité de réemploi et 7 085,44€HT au titre des frais de déménagement ;

A titre reconventionnel :

Constater que, depuis la fin du bail le 30 septembre 2019, le preneur doit régler une indemnité d’occupation égale à la valeur locative du bien et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 21 200€ annuelle ;

Condamner en deniers ou quittances la société PROVELEC SUD à payer à la SAS FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT la somme de 39 688€ correspondant à la différence entre l’indemnité versée et l’indemnité due, à compter du 30 septembre 2019, et arrêtée au 30 juin 2025 ; à actualiser à la date de l’audience ;

En tout état de cause :

Condamner la société PROVELEC SUD à la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par une ordonnance en date du 1er juillet 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 18 août 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025.

A cette audience, le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025, puis avancé au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction principale

L’indemnité principale permet d’indemniser la perte du fonds de commerce, ou la valeur du droit au bail si le fonds est transférable. En l’espèce, l’expert estime qu’il n’y a pas de fonds de commerce s’agissant d’une activité de stockage/entreposage. D’autre part, s’agissant d’un terrain nu, l’expert estime que la valeur du droit au bail est nulle car le loyer en renouvellement des baux sur terrain nu échappe à la règle du plafonnement, ce loyer en renouvellement étant fixé à la valeur locative.

La société PROVELEC SUD demande une indemnité de 13 300€ telle que chiffrée par l’expert à titre subsidiaire.

La société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT demande de rejeter cette demande à titre principal, ou de la limiter à 2 664€ à titre subsidiaire.

En l’espèce, en l’absence de fonds de commerce et compte tenu de la valeur nulle du droit au bail sur un terrain nu dont le loyer en renouvellement est fixé à la valeur locative, qui correspond à peu près à la valeur de marché, il y a lieu de débouter la société PROVELEC SUD de cette demande.

Sur les indemnités d’éviction accessoires

S’agissant de l’indemnité de réemploi

En l’absence de droit au bail, cette indemnité correspond aux frais de commercialisation et de rédaction d’un nouveau bail. Elle est calculée à partir de l’indemnité principale avec un ratio de 10% en moyenne.

L’expert propose une somme de 1 300€, la société PROVELEC SUD 1 300€ et la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT 226,40€.

En l’espèce, en l’absence d’indemnité principale, il y aurait lieu de faire une estimation forfaitaire du coût de rédaction d’un nouveau bail. Toutefois, la société PROVELEC SUD ayant renoncé à la conclusion d’un nouveau bail pour rapatrier ses produits et marchandises sur son site principal, elle sera déboutée de cette demande.

S’agissant du trouble commercial

La réparation du trouble commercial lié au transfert de l’exploitation (pertes de temps, gestion de l’éviction, recherche de locaux) est calculée à partir de l’excédent brut d’exploitation, du résultat ou, pour les sociétés déficitaires, de la masse salariale.

L’expert propose une somme de 80 800€ à partir du calcul d’un mois et demi de bénéfice, la société PROVELEC SUD 80 800€ et la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT 0€.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le terrain objet de la présente procédure est situé à proximité immédiate du terrain sur lequel se trouve le siège de la société PROVELEC SUD. D’autre part, ce terrain de grande superficie dispose de suffisamment d’espace libre pour accueillir la plus grande partie des agrégats présents sur le site actuel, ainsi que le reconnaît la société PROVELEC SUD. Il s’ensuit que le trouble commercial généré par le transfert des éléments stockés depuis le site actuel vers le terrain hébergeant le siège social est relativement modéré. Il sera justement évalué en le fixant à la somme de 5 000€.

S’agissant du double loyer

Le transfert d’une exploitation peut entraîner le paiement par le locataire évincé d’un double loyer pendant la période nécessaire au déménagement et au réaménagement. Ce préjudice est couramment évalué de 1 à 3 mois de loyer.

L’expert propose la somme de 1 350€, la société PROVELEC SUD 1 350€ et la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT 0€.

En l’espèce, la société PROVELEC SUD n’a pas eu à payer un double loyer puisqu’elle a déménagé ses matériels stockés sur le terrain abritant le siège social, qu’elle occupait déjà. Elle sera donc déboutée de sa demande.

S’agissant des frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise de l’activité dans les nouveaux locaux (travaux d’aménagement ou d’équipement, mise aux normes…).

L’expert propose 0€, la société PROVELEC SUD 411 308,36€ et la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT 0€.

L’expert a estimé que le terrain actuel n’étant pas spécifiquement aménagé, il n’y avait pas lieu d’évaluer les frais de réinstallation dans les nouveaux locaux. La société PROVELEC SUD fait valoir que le terrain accueillant son siège social doit, pour être en mesure de loger les matériels entreposés sur le terrain de la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT, être réaménagé et équipé de 193 étagères avec chariot télescopique, travaux de terrassement, coulage de dalle et enrobé, pour un coût de 411 308,36€. Toutefois, elle ne démontre ni qu’elle aurait effectivement besoin de 193 étagères pour stocker les matériels provenant du terrain objet de la procédure d’éviction, ni que des étagères à 3 niveaux constitueraient une réelle solution pour le type de matériels qu’elle prend en charge. En d’autres termes, le devis fourni ne garantit pas que la solution proposée pour gagner théoriquement en superficie soit une solution réaliste et utile compte tenu de l’activité du preneur. Cependant, il est peu contestable que le terrain où se trouve le siège social devra être réorganisé, y compris en procédant à certains aménagements coûteux, pour héberger l’ensemble des matériels accueillis sur le site FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT. Il sera fait une juste appréciation des frais de réinstallation en les évaluant à la somme de 80 000€.

S’agissant des frais de déménagement

Les frais de déménagement doivent être intégralement compensés.

L’expert propose une fourchette de 17 775€ à 89 686€ (devis), la société PROVELEC SUD 88 386€ et la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT 7 085,44€.

Quatre devis figurent dans le rapport d’expertise, deux d’entre eux étant produits par le preneur et deux par le bailleur. Compte tenu de la différence notable de coût entre ces différentes estimations, il y a lieu de retenir une juste somme de 40 000€.

➔Il s’ensuit que l’indemnité d’éviction totale doit être fixée à 5 000 + 80 000 + 40 000, soit la somme de 125 000€.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est le montant du loyer dont doit s’acquitter le preneur durant la période comprise entre la date d’effet du congé et le départ effectif du locataire en vertu de son droit au maintien (art. L.145-28 du code de commerce). Cette indemnité d’occupation n’est pas soumise à la règle du plafonnement. Elle est donc fixée selon la valeur locative de renouvellement, à laquelle il est généralement appliqué un abattement d’environ 10 % afin de tenir compte de la précarité de l’occupation.

L’expert propose une valeur locative annuelle de 21 200€, soit 1 767€ par mois. La société PROVELEC SUD demande d’appliquer un abattement pour précarité et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 16 960€ par an, soit 1 413,50€ par mois à compter du 1er octobre 2019. Pour la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT, en l’absence de fonds de commerce, il n’y a pas lieu à abattement pour précarité ; elle demande de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 21 200€ par an, soit 1 767€ par mois à compter du 30 septembre 2019.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’usage qui est d’appliquer un abattement de 10% sur la valeur locative pour tenir compte de la précarité de la situation.

➔Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation est fixée à 21 200 x 0,9, soit 19 080€ par an et 1 590€ par mois à compter du 1er octobre 2019.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation

Il résulte des écritures concordantes des parties que la société PROVELEC SUD a versé une somme de 82 212€ à la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT du 1er octobre 2019 au 16 janvier 2025 (5 ans 3 mois et 1/2 mois). La société PROVELEC SUD produit également des tableaux actualisés au 31 juillet 2025 établissant qu’elle a payé la somme de 90 168€, soit 1 326€ par mois. Elle aurait dû payer, à titre d’indemnité d’occupation, sur la période du 1er octobre 2019 au 31 juillet 2025 (5 ans 10 mois) une somme de (19 080€ x 5 ans) + (1 590 x 10 mois), soit la somme de 111 300€. Sur cette période, le preneur reste donc redevable de la somme de 111 300 – 90 168, c’est-à-dire 21 132€.

Pour les sommes ultérieures, en l’absence d’actualisation par les parties à la date de l’audience, il n’y a pas lieu à condamnation, et les parties sont renvoyées à effectuer les comptes entre elles.

➔Il s’ensuit que la société PROVELEC SUD doit être condamnée à payer, en deniers ou quittance, à la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT une somme de 21 132€ correspondant à la différence entre l’indemnité versée et l’indemnité due entre le 1er octobre 2019 et le 31 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT, qui succombe, aux dépens.

En revanche, l’équité commande de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

FIXE l’indemnité d’éviction à la somme de :

trouble commercial : 5 000€frais de réinstallation : 80 000€déménagement : 40 000€

CONDAMNE la SAS FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT à payer une somme de 125 000€ à la SAS PROVELEC SUD à titre d’indemnité d’éviction ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 19 080€ par an, soit 1 590€ par mois ;

CONDAMNE la SAS PROVELEC SUD à payer, en deniers ou quittance, à la SAS FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT une somme de 21 132€ correspondant à la différence entre l’indemnité versée et l’indemnité due entre le 1er octobre 2019 et le 31 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SAS FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT aux dépens ;

DEBOUTE la SAS FORESTIERE ET DEVELOPPEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS PROVELEC SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

Ainsi jugé et signé en audience publique, et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le Greffier, Le Président,