TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

MINUTE N° :

BB/ELF

N° RG 24/05129 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MZ2F

54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

SDC DE LA RÉSIDENCE LE PANORAMA, représenté par son Syndic le Cabinet SAUVAGE GESTION

C/

S.A.S. ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY, venant aux droits de la société MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE (M. T.O).

DEMANDERESSE

SDC DE LA RÉSIDENCE LE PANORAMA, représenté par son Syndic le Cabinet SAUVAGE GESTION

dont le siège social est sis 91 rue aux Ours – 76000 ROUEN

représentée par Maître Nicolas BARRABE, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 46

DÉFENDERESSE

S.A.S. ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY, venant aux droits de la société MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE (M. T.O)

dont le siège social est sis 56 rue Ampère – 75017 PARIS 17

non constituée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 22 septembre 2025

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

Margot SEGUIN, auditrice de Justice, a siégé en surnombre avec voix consultative au délibéré

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 novembre 2025

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant du fait d’avoir confié à la société ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY venant aux droits de la société MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE (la société MTO) l’exploitation de ses installations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation mécanique contrôlée et considérant que cette société aurait manqué à ses obligations contractuelles, par acte du 16 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE LA PANORAMA a fait assigner la société ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY venant aux droits de la société MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE devant le président du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter l’organisation d’une expertise.

Le président du tribunal judiciaire de Rouen a ordonné une expertise judiciaire confiée à [S] [K].

L’expert a déposé son rapport daté du 8 janvier 2024.

Par acte du 11 décembre 2024, syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE LA PANORAMA a fait assigner la société ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY venant aux droits de la société MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE devant ce tribunal et lui demande de :

Condamner la société ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY à lui payer les sommes suivantes :- en réparation de son préjudice financier, 32.394,20 €,- au titre de l’audit énergétique du BET LECACHEUR du 29 janvier 2021, 3.960,00 €- en remboursement des frais du constat de Maitre [J] [Z], 330,00 €,ces sommes augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et avec capitalisation annuelle,- 8 000 euros en application de l’article 700 du cpc,Condamner la société ATALIAN MAINTENANCE 81 ENERGY en tous les dépens dont ceux de référé et ceux se rapportant a l’expertise judiciaire de Monsieur [S] [K], et autoriser Maître Nicolas BARRABE, avocat, à procéder au recouvrement conformément a l’article 699 du Code de procédure civile.

***

La SAS ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE, citée à personne, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, aux dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

L’ordonnance de clôture a pris effet le 8 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juillet 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 septembre 2025 puis mise en délibéré au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande principale

Sur la responsabilité contractuelle de la société MTO

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes des conditions générales contrat conclu entre les parties le 16 juin 2011, la société MTO s’engageait pour une durée de 10 années à notamment :

« P2 effectuer les prestations suivantes :

— Les visites de conduite et de surveillance nécessaires au suivi du bon fonctionnement des installations,

— Les visites d’entretien courant et de réglage des matériels en chaufferie, soute et sous-stations en vue de :

— L’obtention d’une efficacité et d’un rendement maximum

— La conservation des matériels dans les meilleures conditions

— Leur maintien en parfait état de propreté

(…)

P3 assurer le gros entretien et le renouvellement du matériel :

GARANTIE TOTALE

En complément des prestations définies au présent article, LE GESTIONNAIRE assurera le gros entretien et la garantie totale des installations définies en annexe.

A ce titre, chaque fois que cela s’avérera nécessaire pour maintenir la bonne marche de l’exploitation et pour satisfaire aux garanties fixées par le présent document, il effectuera toutes les réparations et tous les remplacements de pièces ou matériels devenus défectueux par usure normale (sauf corrosion externe ou interne) ou accidentelle (sauf cas de force majeur, intervention du CLIENT sur le matériel, modifications sans l’accord du GESTIONNAIRE en amont ou en aval du matériel pris en charge) (…) »

Par ailleurs les conditions particulières du contrat stipulent :

« ARTICLE 10 – AUTRES CONDITIONS PARTICULIÈRES

— Les gaines du réseau d’extraction de VMC de la résidence seront ramonées en année 4 et une seconde fois en année 9.

— Les courroies de transmission des 5 caissons de VMC seront remplacés chaque année au titre du P2.

— Le gestionnaire prend l’engagement de réaliser au titre de la garantie totale des remplacements de matériels. Un planning de travaux est joint au présent contrat.

— Le gestionnaire aura l’obligation de fournir un bilan annuel du P3 depuis le début du contrat pour les activités CHAUFFAGE + ECS + VMC. Ce document devra être remis au CLIENT avant le 15 juillet de chaque année.

— Le gestionnaire aura l’obligation de fournir un bilan annuel du P2 depuis le début du contrat pour l’activité de VMC. Ce document devra être remis au CLIENT avant le 15 juillet de chaque année. »

Le « Plan prévisionnel de remplacement et travaux P3 » annexé au contrat stipulait notamment au cours de la durée du contrat le remplacement de pompes sur socles SALMSON, d’un servomoteur, d’un échangeur à plaques de PECS, de deux pompes de re recyclage ECS, de blocs moteurs, d’une pompe de relevage, d’un enregistreur de température, d’une mise en peinture de la sous station, d’une reprise de l’ensemble tuyauterie, calorifuge, robinetterie, de 4 caissons de VMC.

L’expert judiciaire constate (p.16 de son rapport) que :

l’intervention de nettoyage des gaines de VMC n’a pas été réalisé,le remplacement des pièces prévu au cours de l’année 2019-2020 n’a pas été effectué,le bilan annuel du contrat n’a pas été remis au cours de l’année 2019-2020,les malfaçons suivantes concernant des travaux effectués par la société MTO :« L’échangeur à plaques de l’eau chaude sanitaire sur le circuit secondaire est relié en sens inverseLes pompes du préparateur ECS sont raccordées en série sur le réseau urbain d’alimentation primaire, (les pompes installées subissent de ce fait des dégradations prématurées),Absence du brassage d’eau entre le préparateur ECS et le ballon tampon.Ballon tampon d’ECS de 500 litres avec échangeur à plaques a été changé lors des travaux de modifications des réseaux en 2013 – 2014. L’isolation du ballon tampon est défectueuse en partie basse, il manque une vanne de purge en partie basse.Certaines vannes d’arrêt en pieds de colonnes sont extrêmement vétustes, elles auraient dû être remplacées dans le cadre du contrat P3. »

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société MTO a manqué à ses obligations contractuelles. Elle est donc responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de ces manquements.

2. Sur le préjudice

L’expert évalue le préjudice résultant des non-façons et des malfaçons à la somme totale de 32 394,20 euros. Il convient toutefois de relever qu’au regard du tableau évaluant les préjudices subis, il comptabilise deux fois le coût total de remise en état établi par le tableau « chiffrage1 ». Il convient donc de retenir la somme de 29 256,85 euros qui apparaît justifiée compte tenu des malfaçons et des non-façons commises, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera dès lors fait droit à la demande.

L’audit énergétique effectué et le procès-verbal de constat ayant permis de révéler les non-façons et les malfaçons commises, ils ont été nécessaires à la cause et seront donc compris, en application de l’article 700 du code de procédure civile, dans les frais irrépétibles.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MTO, qui succombe in fine, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société MTO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY venant aux droits de la société MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE à payer au syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE LA PANORAMA la somme de 29 256,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY venant aux droits de la société MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ATALIAN MAINTENANCE & ENERGY venant aux droits de la société MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISÉE à payer au syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE LA PANORAMA la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE