Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00872 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76H2X

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[V] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

Jugement rendu le 15 Janvier 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, lui-même substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [F]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 27 Novembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00872 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76H2X et plaidée à l’audience publique du 27 Novembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 15 Janvier 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, M. [M] [L] a donné à bail à M. [V] [F], à compter du 26 octobre suivant, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 510,00 euros, payable à échoir au plus tard le 10 de chaque mois.

Par acte sous seing privé conclu le 19 octobre 2023, M. [M] [L] a souscrit auprès de la SAS Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10315196432 en garantie du paiement des loyers et des charges de M. [V] [F].

Suite au non-paiement par M. [V] [F] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [M] [L], la SAS Action Logement Services a, par acte de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2024, fait commandement à M. [V] [F] d’avoir à lui payer la somme de 1870,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 décembre 2024, outre 133,49 euros de frais en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués en se prévalant des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 27 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— l’expulsion de M. [V] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— sa condamnation à lui payer :

* la somme de 2050,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2024 sur la somme de 1870,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiement seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— sa condamnation en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 13 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 02 octobre 2025 et renvoyée à celle du 27 novembre 2025 pour permettre au locataire de reprendre le paiement de ses loyers, date à laquelle elle a été retenue.

Préalablement le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

A l’audience du 27 novembre 2025, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 3642,00 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 20 novembre 2025.

M. [V] [F] n’a cette fois ci pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le droit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la SAS Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par le bailleur et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [M] [L].

2. Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SAS Action Logement Services justifie en outre de quittances subrogatives signées par la M.[M] [L] les 13 mai 2025, 13 juin 2025, 05 septembre 2025 et 17 octobre 2025.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation, des quittances subrogatives précitées et du décompte de créance en date du 20 novembre 2025 produits par la SAS Action Logement Services que M. [V] [F] reste devoir la somme de 3642,75 euros au titre des indemnités d’occupation, loyers et charges impayés arrêtés au 20 novembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner M. [V] [F] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3642,75 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2024 sur la somme de 1870,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

3. Sur la demande de résiliation et ses conséquences

→ Sur la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 26 décembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 07 février 2025.

→ Sur les délais de paiement

Au vu des conclusions du diagnostic social et financier, de l’augmentation significative de la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer et de l’absence du défendeur à l’audience de renvoi qui n’a pas repris le paiement de son loyer courant, il convient de considérer que ce dernier n’est pas à même de régler sa dette dans les délais légaux.

En conséquence le tribunal ne lui accorde pas de délais de paiement.

→ Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En cas de résiliation effective du bail, la SAS Action Logement Services est donc bien fondée à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation, dont il convient de fixer le montant par référence à la valeur locative du bien augmentée des charges.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [F] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M.[M] [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2023 entre M. [M] [L], d’une part et M. [V] [F], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 07 février 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE à M. [V] [F] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [V] [F] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3642,75 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2024 sur la somme de 1870,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [V] [F] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboute la SAS Action Logement Services de sa demande de ce chef ;

CONDAMNE M. [V] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection