N° RG 26/00766 – N° Portalis DB3E-W-B7K-N33O

Minute n° 26/00243

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 15 Mai 2026

N° RG 26/00766 – N° Portalis DB3E-W-B7K-N33O

Présidente : Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente

Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier

Attachée de justice : [A] [J]

Entre

DEMANDERESSE

Madame [S] [E]

née le 29 Mars 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Lola LUCCIONI, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LE ROY-BARRÉ IMMOBILIER,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULON sous le numéro 812 673 796 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Sandrine POTENZA, avocat au barreau de TOULON

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3],

dont le siège social est sis SDC [Adresse 3] , représenté par SARL LE ROY – [Localité 2] syndic [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Sandrine POTENZA, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le : 15 mai 2026

à : M^e Lola LUCCIONI – 274

M^e Cyril MICHEL

M^e Sandrine POTENZA – 0275

2 copies à la régie

Copie au dossier

S.A. ASSURANCE DE CREDIT MUTUEL IARD (ACM IARD),

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le numéro 352 406 748 dont le siège social est sis [Adresse 5] STRASBOURG, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Cyril MICHEL, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. TRANSACTION IMMO 26

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLEsous le numéro 801 649 641, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

Non comparante – non représentée

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Avril 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 13 juin 2024, Madame [S] [E] a acquis de la SARL TRANSACTION IMMO 26, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], les lots de copropriété n°1 et 2 consistant en un local non habitable au rez-de-chaussée donnant sur la [Adresse 8] pour le premier et en un appartement de type 3 au rez-de-chaussée donnant sur la [Adresse 9] pour le second.

Mme [E] a assuré son bien, en tant que propriétaire non occupant, auprès de la société ACM IARD selon contrat n°BV6126051.

Le 15 mars 2025, Mme [E] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur concernant un dégât des eaux. Les 11 et 21 avril 2025, Mme [E] régularisait deux nouvelles déclaration de sinistre de même nature. La société ACM IARD a mandaté le cabinet AGU ET ASSOCIES aux fins d’expertise amiable. Le rapport de celui-ci en date du 31 juillet 2025 fait état de “dommages et trace de mouille très importants ainsi que de champignons et autres traces de pourriture” dans l’appartement et “l’atelier du sous-sol” donné en location. Selon l’expert, les dommages concernent les murs, plafonds, le placoplâtre, la peinture, l’électricité, la plomberie et les poutres structurelles de l’immeuble. Un taux d’humidité de 100% est relevé.

Mme [E] a sollicité l’avis technique de M. [N] [X] qui rendait un rapport le 18 novembre 2025 faisant notamment état d’une atteinte à la sécurité des occupants du fait des désordres constatés. Il relevait deux fuites et un facteur aggravant des désordres lié au manque de ventilation.

Le 15 décembre 2025, le maire de [Localité 3] a pris un arrêté de péril pour l’ensemble de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 10], à l’aune d’un rapport d’expertise judiciaire de M. [U] [D] du 12 décembre 2025 constatant de nombreuses fuite des réseaux des niveaux supérieurs, non localisées précisément et non réparées, une circulation d’eau dans le terrain entraînant des remontées capillaires aux pieds des ouvrages et un soulevement du revêtement de sol, l’absence de ventilation naturelle ou mécanique du local, le mauvais état des planchers et des chéneaux.

Des travaux ont été commandés par le syndic, la société ROY [Localité 2] IMMOBILIER, pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, au visa de l’urgence et de la sécurité des personnes.

Une recherche de fuite a été effectuée le 9 janvier 2026 par la société PRODETEC qui écarte la présence de fuite sur les colonnes d’évacuation des eaux usées des R+1, R+2 et R+3 et met en évidence que l’utilisation de l’espace douche du RDC entraîne un écoulement d’eau au plafond de la salle d’eau du R-1.

Le syndic a sollicité un devis de la société BATIMEX pour des travaux reprise des désordres dans la cave.

La société SAM, mandatée par Mme [E], est intervenue le 13 février 2026 pour procéder au nettoyage de la canalisation horizontale principale d’eaux usées et au débouchage du siphon extérieur.

Le local donné en location par Mme [E] a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité le 23 février 2026.

Autorisée à assigner à heure indiquée par ordonnance présidentielle du 30 mars 2026 sur pied de requête du 27 mars 2026, Mme [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SARL LE ROY [Localité 2] IMMOBILIER, la SARL TRANSACTION IMMO et la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM IARD) à l’audience se tenant le 3 avril 2026 à 8h30 devant le juge des référés, par actes signifiés les 30 mars et 1er avril 2026, aux fins de voir désigner un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 3],

— se faire communiquer l’intégralité des pièces, notamment actes, rapports techniques, arrêtés administratifs et correspondances,

— examiner l’ensemble de l’immeuble, y compris les caves, structures, réseaux, planchers et installations,

— décrire son état,

— décrire précisément tous les désordres, visibles et non visibles, et ceux qui seront découverts durant la mission d’expertise,

— en déterminer la nature, l’origine et les causes, notamment au regard des phénomènes d’humidité, d’infiltration, de structure et de réseaux,

— dire si ces désordres existaient, même en germe, au moment de l’acquisition de l’immeuble par Madame [S] [E] à la date du 13 juin 2024,

— dire s’ils étaient décelables par un acquéreur profane,

— dire s’ils rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent fortement l’usage,

— déterminer si les désordres sont liés à des défauts structurels anciens, à un défaut d’entretien, ou à des travaux réalisés antérieurement,

— préciser les responsabilités encourues, notamment du vendeur professionnel, du syndic et de tout intervenant,

— évaluer le coût des travaux de remise en état,

— fournir tous éléments permettant d’évaluer les préjudices, notamment perte locative, trouble de jouissance et dévalorisation du bien.

Elle demande également que les dépens et frais de procédure soient réservés en fin de cause.

A l’audience du 3 avril 2026, Mme. [E] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens.

La société ACM IARD a, par conclusions notifiées par RPVA le 2 avril 2026 soutenues à l’audience, demandé au juge des référés d’ordonner la désignation d’un expert et de constater qu’elle formule toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise, notamment sur la recevabilité et le bien-fondé de l’action engagée à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 10] à [Localité 4] a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

La SARL TRANSACTION IMMO n’est pas représentée et n’a pas comparu bien que régulièrement assignée par acte remis à Etude.

La décision sera réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de la SARL TRANSACTION IMMO, il convient de statuer sur les demandes de Madame [S] [E], après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Il résulte de l’ensemble des pièces produites aux débats l’existence de désordres affectant le bien vendu par la SARL TRANSACTION IMMO 26 à Mme [E]. Il existe un litige en germe entre les parties quant à leur origine, leur cause et leur date d’apparition, mais aussi quant à la connaissance que l’acquéreur et le vendeur pouvaient respectivement en avoir au 13 juin 2024.

A la lumière de ce qui a été énoncé précédemment et des pièces versées en procédure, de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige et des protestations et réserves d’usage formulées par ACM IARD, Mme [E] justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire au sens de l’article 145 du code de procédure civile portant sur les désordres dénoncés à son assignation.

La mission de l’expert sera détaillée au dispositif de la présente décision avec possibilité de concilier les parties si la situation le permet.

Il est rappelé que le juge qui ordonne une expertise fixe librement la mission du technicien, sans être tenu par les propositions émises par les parties.

Le juge des référés étant dessaisi, il doit statuer sur les dépens qui ne peuvent être réservés.

La mesure d’expertise étant ordonnée à la demande de Madame [S] [E] et pour la préservation de ses intérêts, celle-ci assumera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder :

[K] [T]

[Adresse 12]

[Localité 5]

[Courriel 1]

Expert judiciaire

Avec la mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 11] et [Adresse 10] à [Localité 3],

— lister et décrire les désordres visés dans l’assignation, le rapport du cabinet AGU ET ASSOCIES DU 31 juillet 2025, dans constat technique de Monsieur [X] du 18 novembre 2025, dans le rapport de M. [U] [D] du 12 décembre 2025 , dans le rapport de recherche de fuite de PRODETEC du 9 janvier 2026, dans le rapport des services d’hygiène du 29 décembre 2025, dans le rapport d’intervention de la Société d’Assainissement Méditerranéenne du 13 février 2026, dans l’arrêté de péril ordinaire du maire de [Localité 3] du 15 décembre 2025, et dans l’arrêté préfectoral d’insalubrité n° 2026-08 pris le 23 février 2026,

— en déterminer l’origine et les causes et la date d’apparition, notamment par rapport à la date de vente des lots n°1 et 2 (soit le 13 juin 2024), en décrivant tous les moyens d’investigation employés,

— fournir tous éléments permettant de dire si ces désordres, compte tenu de leur nature, de leur ampleur et de leur date d’apparition, étaient ou non apparents et s’ils pouvaient être décelés par un acheteur non averti ;

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions, et dire s’ils sont imputables à un défaut d’entretien des locataires et/ou propriétaires ou des travaux mis en oeuvre par ceux-ci,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Madame [S] [E] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal,

Dit que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plate-forme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, au service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qu devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mise en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration du dit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Dit que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai d’un mois pour présenter leurs dires et y répondre,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses contestations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonne la consignation auprès du Régisseur par Madame [S] [E] d’une avance de 3. 500 euros à titre provisoire à valoir sur la rémunération de l’expert dans les SIX SEMAINES de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

Rappelle que l’expert pourra concilier les parties et que, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge et les parties pourront demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

Laisse les dépens à la charge de Madame [S] [E].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE