REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Loyers commerciaux

N° RG 25/06479 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NS5V

En date du : 09 avril 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 février 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [P], né le 03 Mars 1948 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe GARCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA TOULON, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Caroline LADREY, avocat postulant au barreau de TOULON et assistée de M^e Christophe DENIZOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

Grosses délivrées le :

à :

M^e Christophe GARCIA

M^e Caroline LADREY – 248

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 17 septembre 2008, [H] [P] a donné à bail commercial, à titre de renouvellement, à la société FONCIA ILES D’OR, aux droits de laquelle vient la SAS FONCIA TOULON, un local commercial d’une surface approximative de 99 m2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment D de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans, à compter du 15 août 2008 pour expirer le 14 août 2017.

Le bail s’est poursuivi depuis par tacite prolongation. Le loyer à la date du renouvellement était de 19 478,04€ HT HC.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, [H] [P] a signifié un congé à la SAS FONCIA TOULON, offrant le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2025 moyennant un loyer en principal de 36 000€ HT HC.

Par mémoire préalable en date du 19 août 2025 notifié en recommandé avec accusé de réception, [H] [P] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au montant annuel de 28 800€ HT HC à compter du 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, [H] [P] a assigné la SAS FONCIA TOULON devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Toulon, au visa de l’article L. 145-33 du Code de commerce, aux fins de fixation judiciaire du loyer de renouvellement au 1er juillet 2025 à la somme annuelle de 28 800€ HT HC.

Dans son dernier mémoire notifié au preneur par recommandé avec accusé de réception le 2 février 2026, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [H] [P] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

DEBOUTER la SAS FONCIA TOULON de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2025 à la somme de 15 522,35€ ;

FIXER le loyer de renouvellement au 1er juillet 2025 à la somme de 28 800€ HT HC ;

A titre subsidiaire :

DESIGNER, un expert avec pour mission habituelle tendant à donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2025 ;

FIXER le montant du loyer provisionnel au montant actuel soit 19 478,04€ HT HC par an ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER la SAS FONCIA TOULON à lui payer une somme de 6 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans son dernier mémoire du 12 février 2026 notifié au bailleur par recommandé avec accusé de réception, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS FONCIA TOULON demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

Juger que le loyer de renouvellement au 1er juillet 2025 doit être fixé à la valeur locative ;

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2025 au montant annuel de 15 522,35€ HT HC ;

Juger que le loyer trop-payé par le locataire portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer, avec anatocisme ;

A titre subsidiaire :

Désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative ;

Fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 15 522,35€ HT HC à compter du 1er juillet 2025 ;

En toute hypothèse :

Débouter [H] [P] de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner [H] [P] au paiement d’une somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 19 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2025

Aux termes des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les dispositions relatives au plafonnement prévues aux aliéna 1 et 2 de l’article L. 145-34 ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail du 17 septembre 2008 consenti pour une durée de 9 ans s’étant prolongé par tacite reconduction depuis le 14 août 2017, la durée du bail excédait 12 années lorsque, par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, [H] [P] a signifié un congé à la SAS FONCIA TOULON, offrant le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2025 moyennant un loyer en principal de 36 000€ HT HC.

Le plafonnement sera donc écarté et le loyer du bail renouvelé sera fixé à sa valeur locative.

[H] [P], bailleur, demande la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 28 800€ HT HC à compter du 1er juillet 2025.

Le bailleur produit un rapport d’expertise amiable rédigé par [A] [S] en date du 5 août 2025, ainsi qu’un complément au rapport d’expertise daté du 27 janvier 2026, qui proposent une superficie de 99 m2 et une surface pondéré de 80,03 m2 :

Désignation

Superficie

Pondération

Surface pondéré

Angle

25 m2

1,10

27,50 m2

Entrée

3 m2

1,00

3 m2

Local 5-10 m

28 m2

1,00

28 m2

Local 10-20 m

43,06 m2

0,50

21,53 m2

La valeur locative unitaire retenue est de 360€/m2 pondéré compte tenu de la superficie du local (+10%) et de la visibilité (+10%).

La valeur locative du local proposée par l’expert est donc de 80,03 m2 pondéré x 360€ = 28 800€ HT HC par an.

La SAS FONCIA TOULON, preneur, demande la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 15 522,35€ HT HC.

Elle ne produit pas de rapport d’expertise amiable mais retient une surface utile de 93,20 m2 et une surface pondérée de 62,74 m2 :

Le preneur retient une valeur unitaire de 280€/m2 pondéré, soit une valeur locative totale de 280€ x 62,74 m2 = 15 522,35€.

S’agissant des caractéristiques du local

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce :

«  Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire."

Le preneur critique la surface brute retenue de 99 m2. Toutefois, celle-ci correspond bien aux plans produits : 17,69 m x 5,60 m.

S’agissant de la pondération à appliquer, malgré la présence d’une vitre sur le côté gauche du local, la circonstance que ce côté gauche se trouve positionné dans la voie d’accès étroite à l’entrée de l’ensemble immobilier doit conduire à écarter une surpondération au titre de l’existence d’une zone d’angle. La première zone de vente de 5 mètres à compter de la vitrine sera donc affectée d’un coefficient 1, la deuxième de 5 à 10 mètres d’un coefficient moyen de 0,9, la troisième zone de vente de 10 à 20 mètres de 0,5. La surface moyenne pondérée est donc de :

1ère zone : 5 x 5,60 x 1 = 28 m22e zone : 5 x 5,60 x 0,9 = 25,20 m23e zone : 7,69 x 5,60 x 0,5 = 21,532 m2

La surface pondérée totale s’élève donc à 74,732 m2. Il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration de la valeur unitaire au regard de cette superficie qui reste classique.

S’agissant de la destination des lieux

Les locaux ont pour destination tous commerces sauf nuisances et caractère dangereux.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité

Le local est situé à proximité du centre-ville et du port, proche d’autres commerces et bénéficiant d’une bonne visibilité. Il n’y a pas lieu à application d’une surpondération relative à la visibilité qui est bonne sans être exceptionnelle.

S’agissant des obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce :

«  Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé."

Il ressort du bail initial du 15 août 1990 que la taxe foncière est à la charge du preneur. Or, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. En 2025, elle s’élevait à 1 517,85€. Il y a lieu d’en tenir compte en appliquant un abattement sur la valeur locative.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’appliquer un correctif pour la clause du bail stipulant que le preneur pourra faire exécuter les travaux nécessaires à son installation.

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage

Le rapport d’expertise amiable de M. [S] retient 10 références de locaux comparables [Localité 3], pour des surfaces de 44 m2 à 100 m2, des commerces variés (restautant, salon de coiffure…), et des prix au m2 pondéré de 270 à 380€/m2 pondéré, avec un prix moyen de 300€/m2 pondéré. Toutefois, il paraît raisonnable d’exclure les extrema de 270 et 380€/m2 pondéré, en particulier le loyer le plus élevé qui correspond à une brasserie avec terrasse sur le port, dont la destination et la location n’ont rien de comparable avec le local litigieux.

La valeur unitaire retenue sera donc de 290€/m2 pondéré.

Calcul de la valeur locative

Compte tenu de ces différents éléments, nous retiendrons une valeur locative de 290€ x 74,732 m2 pondéré = 21 672,28 €, qui sera arrondie à 20 000€ après abattement pour charges exorbitantes (taxe foncière reportée sur le preneur).

La valeur locative des locaux s’élève donc au 1er juillet 2025 à 20 000€ HT HC.

2. Sur la demande de condamnation au paiement des intérêts et anatocisme

En l’absence de loyer trop-payé par le preneur, le loyer actuel étant fixé à de 19 478,04€ HT HC, le preneur sera débouté de sa demande de condamnation du bailleur au paiement des intérêts et de leur capitalisation sur le trop-versé.

3. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

4. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes de frais irrépétibles.

5. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition,

DIT qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer en raison de la durée du bail ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant [H] [P] avec la SAS FONCIA TOULON, à la somme annuelle de 20 000€ HT HC à compter du 1er juillet 2025;

DEBOUTE la SAS FONCIA TOULON de sa demande de condamnation de [H] [P] au paiement des intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, ainsi que de leur capitalisation ;

DEBOUTE la SAS FONCIA TOULON et [H] [P] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE