REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 20/04222 – N° Portalis DB3E-W-B7E-KVHJ

En date du : 26 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt six mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 mars 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [O], né le 31 Août 1970 à [Localité 1] (13), de nationalité Française et Brésilienne, Avocat, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉFENDERESSE :

FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.C.I. BACIO VOLANTE, dont le siège social est sis est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022

M^e Elisabeth WELLAND – 0292

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 7 février 2020, l’association FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN a consenti à Monsieur [N] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots de copropriété 4 et 6 dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], consistant en une maison d’habitation disposant de la jouissance privative d’un jardin dans lequel il existe une piscine, et un abri-voiture. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 29 mai 2020 et soumise à la levée de réserves et à l’accomplissement de conditions suspensives, dont notamment celle d’obtention d’un prêt relais d’un montant de 730.000 euros sur 2 ans au taux maximal de 1.5% l’an, au plus tard le 14 avril 2020.

Par courrier du 27 mai 2020, Monsieur [N] [O] a sollicité le bénéfice d’une prorogation de la durée de validité de la promesse conclue le 7 février 2020 au motif que la crise sanitaire ne lui avait pas permis de remplir une partie des conditions fixées dans le délai.

Une discussion s’est engagée entre les parties quant aux modalités de vente de ce bien au travers de courriels en date des 29 et 30 mai 2020, et des 1er, 4 et 9 juin 2020.

Par courriel du 22 juin 2020, le notaire en charge de la vente a informé Monsieur [O] de la volonté du vendeur de constater la non-réalisation de la vente, et il lui a réclamé de justifier de deux refus de prêt, à défaut de quoi le vendeur entendait se prévaloir d’une indemnité d’immobilisation lui revenant d’un montant de 73.000 euros.

Suivant exploit d’huissier du 23 juillet 2020, Monsieur [O] a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de TOULON l’association FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN aux fins de voir entendre :

— JUGER, en l’état de l’accord intervenu entre les parties sur la chose et sur le prix, qu’est parfaite la vente de la maison objet du compromis en date du 7 février 2020, constituant le lot n°4 de la copropriété situé à [Localité 2] (VAR) [Adresse 4] section BI n°[Cadastre 1] Frégate 00 Ha 19 a 24 Ca, le lot n°4 étant une maison d’habitation identifiée au plan de masse sous le numéro M4 d’une superficie habitable de l l lm2, se composant de: Entrée, séjour, cuisine, trois chambres, deux salles de bains avec WC, salle d’eau avec WC, dressing, cellier de 4,73m2, abri-jardin de 15,35m2. La jouissance privative et perpétuelle du terrain d’assiette des constructions, d’une terrasse auvent de l 3,60m2, d’une terrasse de 6,88m2, d’un stationnement de 22,42m2, d’une cour d’entrée non close de 2lm2, d’un jardin de 169m2 environ et d’un abri voiture d’une superficie de 17, l 3m2 identifié au plan n°70. Et les cent trente-six millième (136/1000èmes) des parties communes de la copropriété,

— DIRE ET JUGER que le prix de vente sera réglé à hauteur de 30 000 euros au jour ou le jugement à intervenir deviendra définitif et le solde de 700 000 euros sera payé sous forme d’un crédit vendeur de 12 mois avec un taux d’intérêt de 2% payable mensuellement,

— DIRE ET JUGER que conformément aux termes du compromis le requérant substitue en restant solidaire de cette dernière la SCI BACIO VOLANTE dont le siège est à [Adresse 3],

— DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir constatera la vente de la maison ci-dessus définie et constituera le titre permettant de procéder à la publicité foncière de cette vente,

— ORDONNER la publication de ce jugement à la conservation des hypothèques territorialement compétente,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— CONDAMNER la requérante à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Par écritures d’incident notifiées par RPVA le 21 octobre 2021, Monsieur [O] a saisi le Juge de la mise en état d’une demande d’expertise.

Par écritures notifiées par RPVA le 12 novembre 2021, la SCI BACIO VOLANTE est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— débouté Monsieur [N] [O] de sa demande d’expertise,

— condamné Monsieur [N] [O] aux dépens de l’incident,

— condamné Monsieur [N] [O] à payer à l’association FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— renvoyé les parties à la mise en état.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées le 20 janvier 2025, Monsieur [O] et la SCI BACIO VOLANTE demandent au tribunal de :

— DÉBOUTER le FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— JUGER l’intervention de la SCI BACIO VOLANTE recevable et fondée

— JUGER, en l’état de l’accord intervenu entre les parties sur la chose et sur le prix, qu’est parfaite la vente de la maison, objet du compromis en date du 7 février 2020,

— JUGER que le prix de vente sera réglé à hauteur de 30.000 € au jour où le jugement à intervenir deviendra définitif et le solde de 700.000 € sera payé sous forme d’un crédit vendeur de 12 mois avec un taux d’intérêt de 2 % payable mensuellement

— JUGER que conformément aux termes du compromis, Monsieur [O] substituant et restant solidaire de cette dernière, LA SCI BACIO VOLANTE dont le siège est à [Adresse 5]

— JUGER que le jugement à intervenir constatera la vente de la maison ci-dessus définie et constituera le titre permettant de procéder à la publicité foncière de cette vente

— ORDONNER la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière territorialement compétente

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— CONDAMNER le FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN à payer à Monsieur [O] et à la SCI BACIO VOLANTE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions notifiées le 23 janvier 2025, le FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN demande au tribunal de :

À titre liminaire

— RÉVOQUER l’ordonnance de clôture ;

À titre principal

— DÉBOUTER M. [O] et la SCI Bacio Volante de leur demande tendant à voir déclarer la vente de la Maison de Frégate parfaite ;

— CONDAMNER M. [O] à payer au fonds de dotation Yolande et Albert Baussan la somme de 73.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— CONDAMNER M. [O] à payer au fonds de dotation Yolande et Albert Baussan la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— CONDAMNER M. [O], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire procéder à ses frais à : la radiation de la publication au service de la publicité foncière de l’assignation

introductive de la présente instance ; ou, à défaut, à la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière

À titre subsidiaire (dans l’hypothèse où le Tribunal jugerait la vente parfaite)

— ANNULER ou, subsidiairement, PRONONCER LA RÉSOLUTION de la vente de la Maison de Frégate

— CONDAMNER M. [O] à payer au fonds de dotation Yolande et Albert Baussan la somme de 73.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— CONDAMNER M. [O] à payer au fonds de dotation Yolande et Albert Baussan la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— CONDAMNER M. [O], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire procéder à ses frais à : la radiation de la publication au service de la publicité foncière de l’assignation introductive de la présente instance ; ou, à défaut, à la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière

A titre infiniment subsidiaire

— DÉBOUTER M. [O] et la SCI Bacio Volante de leur demande tendant à ce que le jugement vaille acte de vente ;

— DÉBOUTER M. [O] et la SCI Bacio Volante de leur demande tendant à la substitution de la SCI Bacio Volante ;

— DÉSIGNER tout notaire qu’il lui plaira pour établir l’acte authentique de vente de la Maison de Frégate entre le fonds de dotation Yolande et Albert Baussan et M. [O] et recevoir le prix de vente, augmenté des intérêts dus depuis le 4 juin 2020, préalablement à la signature de l’acte authentique ;

— DIRE que le fonds de dotation Yolande et Albert Baussan sera tenu de signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter du versement du prix de vente et des intérêts entre les mains du notaire désigné et de l’établissement par ce dernier de l’acte authentique de vente ;

— DIRE que faute pour le fonds de dotation Yolande et Albert Baussan d’avoir signé l’acte authentique de vente dans le délai précité, le jugement à intervenir vaudra acte de vente ;

— DIRE que faute de versement du prix de vente augmenté des intérêts entre les mains du notaire désigné dans un délai de quinze jours à compter du prononcé du jugement à intervenir, la vente sera résolue de plein droit

— DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire et ÉCARTER en conséquence l’exécution provisoire de droit

En toute hypothèse

— CONDAMNER M. [O] à payer au fonds de dotation Yolande et Albert Baussan la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [O] aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 24 janvier 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 24 février 2025.

En raison de l’absence du magistrat, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026 et mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du Tribunal.

En l’espèce, les deux parties ont conclu avant la clôture et aucun échange de pièces n’est intervenu postérieurement.

En l’absence de toute cause, a fortiori grave, la justifiant, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

Sur l’intervention volontaire de la SCI BACIO VOLANTE

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de la SCI BACIO VOLANTE.

Sur la réalisation de la vente

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1583 du même code prévoit s’agissant de la vente que :

“Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé”.

Les demandeurs soutiennent que la vente est parfaite entre les parties. Ils estiment qu’un accord définitif est intervenu postérieurement à l’envoi du courrier de l’acquéreur du 27 mai 2020 par lequel il confirmait au vendeur ainsi qu’au notaire son intention d’acquérir en dépit de l’absence d’obtention du financement bancaire, objet de la condition suspensive. Ils indiquent que, suite à un dernier entretien avec le vendeur, Monsieur [O] a transmis un courriel au notaire le 29 mai 2020 précisant les nouvelles modalités de vente sur lesquelles les parties étaient tombées d’accord, sans réserve, ni condition. Ils précisent que les modalités de paiement du prix étaient clairement définies, à savoir 30.000 euros à la signature de l’acte, outre un crédit vendeur de 12 mois et 2% d’intérêts mensuels, outre la prise en charge des travaux de rénovation, ainsi que l’inscription d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers au profit du vendeur.

Les demandeurs font valoir que, dans un courriel du 1er juin 2020, [W] [Z], Président du Conseil d’administration de l’association a écrit “j’ai fait par internet une ag extraordinaire de fond de dotation ils sont d’accord sur les principaux points de la vente” et que dans un courriel du 4 juin 2020 le conseil du Fonds a indiqué : “je vous confirme l’accord du Fonds de dotation Yolande et Albert Baussan pour une vente immédiate à vous-même de la propriété de Frégate assortie d’un crédit-vendeur… Nous donnons mandat à notre notaire pour avancer avec le vôtre dans la préparation des actes”. Les demandeurs considèrent que cette dernière précision signifie qu’il ne restait plus qu’à établir l’acte définitif de vente.

Ils soulignent également que, le 10 juin 2020, Monsieur [O] a transmis au notaire son accord pour établir l’acte. Au surplus, ils considèrent que puisque l’offre d’achat a été acceptée par le vendeur, la confirmation par l’acquéreur de son accord n’est pas une condition de la réalisation de la vente.

En réponse à l’argumentation du vendeur qui se prévaut de la caducité de la promesse, les demandeurs font valoir que les parties se sont rapprochées postérieurement à cette promesse pour adopter des nouvelles modalités de vente et qu’au surplus la promesse impose, en page 13, au promettant qui souhaite se prévaloir de la caducité de mettre en demeure le bénéficiaire de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, cette mise en demeure devant être effectuée par LRAR et le notaire avisé par lettre simple.

Le FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN estime quant à lui que la vente de la Maison de Frégate n’est pas parfaite. Il reconnaît qu’après l’expiration de la promesse du 7 février 2020 les parties se sont engagées dans des pourparlers en vue de la conclusion d’une promesse de vente à d’autres conditions. Il considère que la conclusion de cette nouvelle promesse impliquait l’émission d’une offre ferme et précise et la réception par l’offrant d’une acceptation conforme. Il fait valoir que dans la mesure où les parties avaient convenu d’exprimer leur volonté par la signature d’un acte cela exclut toute vente parfaite avant la signature du dit acte.

Il souligne que, le 29 mai 2020, Monsieur [O] a adressé à son notaire un courriel relatif à “l’accord définitif que nous pourrions trouver avec le vendeur” dans lequel il précisait les conditions de la vente parmi lesquelles une “acquisition par la SCI Bacio Volante”. Il considère que l’emploi du conditionnel implique qu’aucun accord n’était trouvé avec le FONDS.

Il expose qu’ensuite Monsieur [O] a échangé oralement avec Monsieur [Z] sans qu’aucun accord ferme des parties sur des conditions suffisamment précises ne soit démontré, puis avec Madame [C] [I] qui, contrairement à ce qui est affirmé, n’est pas le conseil du FONDS, mais l’un des membres du conseil d’administration. Il relève que le mail de Madame [I] en date du 4 juin 2020 mentionne l’accord du FONDS pour “avancer” sur le projet d’acte de vente à certaines conditions dont plusieurs restaient à déterminer comme le type de garantie à mettre en oeuvre.

Il estime que les échanges de mail montrent qu’il était d’accord pour que les notaires se mettent en relation pour négocier les points à déterminer et rédiger un projet d’acte mais qu’il n’entendait pas être lié avant la signature de ce dernier, de sorte qu’il a subordonné son consentement à l’établissement par les notaires d’un acte de vente définitif.

Par ailleurs, le défendeur fait valoir que les conditions de vente envisagées par le courriel du 4 juin 2020 ne sont pas conformes à celles envisagées par Monsieur [O] puisqu’il souhaitait que la vente intervienne au profit de la SCI BACIO VOLANTE alors que le FONDS envisageait une vente à Monsieur [O] lui-même. Il note également que le mail du 4 juin 2020 ne reprend pas les éléments concernant le paiement du prix.

Enfin, le FONDS relève que, dans son mail du 9 juin 2020, Monsieur [O] a demandé à son notaire de lui indiquer une date de signature de “l’acte définitif” et non de “l’acte réitératif” preuve qu’il ne considérait pas non plus que la vente était parfaite et qu’il était lié avant la signature de l’acte.

Il est constant que la promesse de vente en date du 7 février 2020 n’a pas fait l’objet d’une réitération avant son expiration fixée au 29 mai 2020.

Il est également acquis que les parties se sont ensuite engagées dans des pourparlers pour la réalisation de cette vente à des conditions différentes que celles prévues dans la promesse mentionnée.

Pour établir que ces pourparlers ont abouti à une vente parfaite malgré l’absence d’acte authentique signé entre les parties, les demandeurs versent au débat :

— un courrier daté du 27 mai 2020, établi par Monsieur [O], dans lequel il indique au vendeur sa volonté d’acquérir le bien objet de la promesse mais également qu’en raison de la crise sanitaire les établissements bancaires sollicités n’ont pas été en mesure de prendre position sur la demande de prêt de sorte qu’il sollicitait une prorogation de la durée de validité de la promesse.

— un mail de Monsieur [O] en date du 29 mai 2020 adressé à Maître [Q] [Y] dans lequel il expose notamment : “Concernant l’accord définitif que nous pourrions trouver avec le Vendeur, je vous confirme mon feu vert pour passer à l’acte définitif dans le courant du mois de Juin” et qui précisait notamment les modalités suivantes “30.000 euros à l’acte et 700.000 euros en la forme d’un crédit vendeur 12 mois, au taux d’intérêt de 2 % payable mensuellement”, “acquisition par la SCI BACIO VOLANTE”, “travaux de réparation et de rénovation (dont la piscine) à ma charge exclusive”…

— un courriel en date du 1er juin 2020 adressé par Monsieur [O] aux notaires dans lequel il transfère un mail de Monsieur [Z] concernant l’accord du FONDS, ainsi que ce mail qui mentionne “j’ai fait par internet une ag extraordinaire de fond de dotation ils sont d’accord sur les principaux points de la vente” ;

— un courriel de Monsieur [O] en date du 9 juin 2020 adressé à Maître [Y] indiquant “… Vous voudrez bien trouver sous ce couvert, copie de la dernière confirmation de l’accord du Vendeur reçue le 4 juin dernier. Vous serait-il possible de revenir vers moi afin de m’indiquer une date de signature des actes définitifs et me faire parvenir le RIB de votre étude en vue du versement des Fonds ? …” ;

— un mail du 4 juin 2020 de Madame [C] [I] indiquant : “Par les présentes et sous le contrôle d'[W] [Z] (président du Conseil d’administration seul habilité à le représenter) je vous confirme l’accord du Fonds de dotation Yolande et Albert Baussan pour une vente immédiate à vous-même de la propriété de Frégate assortie d’un crédit-vendeur quasi intégral garanti d’une hypothèque -ou mécanisme équivalent- intérêts à taux de marché et paiement au plus part fin juin 2021, ainsi que de l’engagement de l’acquéreur de procéder immédiatement aux travaux nécessaires (…). Conditions financières inchangées sous réserve des derniers ajustements convenus ensemble. Nous donnons mandat à notre notaire pour avancer avec le vôtre dans la préparation des actes”;

— un mail de Maître [Y] en date du 22 juin 2020 a informé Monsieur [O] de la volonté du fonds de constater la non-réalisation de la vente.

Il ressort de ces pièces que les parties, y compris Monsieur [O], projetaient de soumettre la vente projetée à la signature d’un acte authentique. Dès lors, cela exclut de constater que la vente est parfaite avant la signature de cet acte sauf à surprendre le consentement du vendeur en l’espèce. D’ailleurs, il ne fait pas de doute que Monsieur [O] ne considérait pas que la vente était parfaite au moment de l’envoi du mail du 4 juin 2020 et qu’il attendait lui-aussi la signature de l’acte authentique puisqu’il n’a pas procédé au versement des 30.000 euros prévus.

Au surplus, ces pièces ne prouvent pas un accord des parties sur les conditions essentielles de la vente puisque la sûreté consentie par l’acquéreur n’est pas définitivement fixée et que l’identité de l’acheteur n’est même pas clairement établie puisqu’il s’agit de la SCI BACIO VOLANTE selon les courriels de Monsieur [O] et de ce dernier selon le courriel de Madame [I].

Au regard de ces éléments, il y a lieu de dire qu’il n’y a pas eu de vente de la maison objet du compromis en date du 7 février 2020 entre les parties.

Par conséquent, Monsieur [O] et la SCI BACIO VOLANTE seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

1°) La demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Le FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN sollicite que Monsieur [O] soit condamné à lui verser la somme de 73.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation telle que prévue dans la promesse du 7 février 2020.

Il soutient que la vente n’a pas été réalisée avant l’expiration de la promesse du fait du défaut d’obtention par l’acquéreur du prêt-relais. Il fait valoir qu’il n’est pas démontré que celui-ci a fait des demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

Il considère donc que la condition suspensive est réputée accomplie.

En réponse aux arguments de Monsieur [O], le FONDS affirme que la promesse ne lui imposait pas de mettre en demeure le bénéficiaire dans la mesure où il s’agissait seulement d’une faculté. Il soutient également que cette indemnité n’est pas une clause pénale réductible par le juge.

Monsieur [O] estime que la promesse initiale est caduque du fait des refus de prêts qu’il a reçus. Il considère également que, par l’accord intervenu postérieurement, le FONDS a renoncé à réclamer l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. Il soutient aussi que le promettant devait, aux termes de la promesse, mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ce qu’il n’a jamais fait.

Enfin, Monsieur [O] considère que cette indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale et que celle-ci est manifestement excessive au regard du préjudice prétendument subi.

La promesse de vente du 7 février 2020 a été conclu sous une condition suspensive d’obtention de prêt aux conditions suivantes :

montant maximal de la somme empruntée : 730.000 €durée maximale de remboursement : 2 ans s’agissant d’un prêt relaistaux nominal d’intérêt maximal : 1,5 % l’an (hors assurances)garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

La promesse a prévu que : “toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil”.

Monsieur [O] justifie de deux refus de prêt de la part de BNP PARIBAS et du LCL. En revanche, les deux courriels produits au débat sont dépourvus de mentions relatives aux conditions des prêts sollicités. Dès lors, le bénéficiaire de la promesse ne justifie pas qu’il a fait des demandes conformes à la condition suspensive prévue dans la promesse de vente.

Par conséquent, la condition suspensive est réputée accomplie.

Contrairement à ce qu’affirme Monsieur [O], la promesse n’impose nullement au promettant de mettre en demeure le bénéficiaire de justifier de ces refus. Au contraire, elle fait obligation au bénéficiaire de notifier au promettant l’obtention ou la non-obtention du prêt et que “à défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition”.

D’autre part, il y a lieu de relever que la promesse prévoit:

“INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION -DISPENSE DE VERSEMENT IMMÉDIAT

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-TREIZE MILLE EUROS (73.000 EUR)

De convention expresse entre elles, le BÉNÉFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pour la durée des présentes.”

Ainsi cette clause, expressément qualifiée d’indemnité d’immobilisation, et qui n’a pas pour objet d’assurer l’exécution d’une convention, n’est pas une clause pénale dont le juge peut apprécier le montant.

De plus, aucune pièce versée au débat ne permet de considérer que le promettant a renoncé au bénéfice de celle-ci.

Par conséquent, Monsieur [O] sera condamné à payer au fonds la somme de 73.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

2°) La demande de dommages- intérêts pour l’immobilisation du bien pendant la procédure

Le FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN sollicite la condamnation de Monsieur [O] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’immobilisation du bien pendant la procédure ainsi qu’à faire procéder à ses frais à la radiation de la publication au service de la publicité foncière de l’assignation ou à la publication du jugement à intervenir. Il fait valoir que la publication par Monsieur [O] de son assignation infondée ainsi que la poursuite de la présente procédure ont conduit à une immobilisation forcée de la Maison de Frégate qui l’a contrainte à continuer à supporter les charges liées à cette propriété et l’a empêché de vendre ce bien à un prix supérieur. Il explique que pour limiter son préjudice, il a mis le bien en location à compter de mi-2022 mais que cela ne compense pas les charges de sorte qu’il subit un préjudice à hauteur de 44.030 euros au 31 décembre 2024 et produit au débat une attestation de son expert-comptable.

Il précise qu’en 2020 et 2021, le bien n’était pas en état d’être loué, ce que Monsieur [O] ne pouvait ignorer puisqu’il s’était engagé à prendre en charge les travaux de remise en état, et que ce n’est qu’en 2022, quand il a compris que la procédure allait durer, qu’il a décidé d’engager les frais nécessaires.

Monsieur [O] conclut au débouté. Il considère que le FONDS ne peut à la fois demander l’application de la clause d’immobilisation et solliciter des dommages et intérêts du fait de l’immobilisation.

Il estime par ailleurs que le tableau fourni par l’expert-comptable est une pièce établie à soi-même.

Il fait également valoir sur les postes relatifs à l’entretien du bien doivent être écartés dès lors que le FONDS s’était engagé à procéder à l’entretien du bien ; que les charges de l’administrateur résultent du seul choix du FONDS et que la taxe sur les logements vacants n’est pas justifié puisque le bien est loué.

D’une part, la présente demande de dommages et intérêts qui porte sur le préjudice financier lié à l’immobilisation du bien depuis le début de la procédure judiciaire n’a pas le même objet que l’indemnité d’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse de vente. Les deux demandes peuvent se cumuler.

D’autre part, le FONDS justifie de son préjudice par la production d’une attestation d’expert comptable, en date du 6 janvier 2025, qui ne peut être considérée comme une preuve établie à soi-même mais également par les appels de fonds de la société FONCIA, les factures d’eau, les avis d’échéance de cotisation d’assurance et la mise en demeure des impôts .

Enfin, il est également produit au débat une “proposition ferme d’achat” pour le bien, en date du 20 août 2020, de sorte qu’il est raisonnable de considérer que si la procédure n’avait pas été engagée le bien aurait été vendu.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts du FONDS à hauteur de 44.030, 10 euros, le surplus de la demande n’étant pas justifié, et à la demande de condamnation de Monsieur [O] à faire radier la publication de l’assignation introductive d’instance, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] et la SCI BACIO VOLANTE, succombants, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure.

Monsieur [O] sera également condamné à payer au FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

REÇOIT l’intervention volontaire de la SCI BACIO VOLANTE ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [O] et la SCI BACIO VOLANTE de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer au FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN la somme de 73.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer au FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN la somme de 44.030,10 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à faire procéder à ses frais à la radiation de la publication au service de la publicité foncière de l’assignation introductive de la présente instance, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer au FONDS DE DOTATION YOLANDE ET ALBERT BAUSSAN la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [O] et la SCI BACIO VOLANTE aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE