REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 24/00747 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MQI6

En date du : 02 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du deux mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 décembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 mars 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [V], né le 28 Mai 1965 à [Localité 1] (78), de nationalité Française, Cadre commercial, demeurant [Adresse 1]

Et

Madame [I] [X] épouse [V], née le 27 Juillet 1962 à [Localité 2] (38), de nationalité Française, Chargée de diffusion, demeurant [Adresse 1]

Et

Madame [A] [O], née le 21 Mars 1933 à [Localité 3] (38), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]

tous représentés par M^e Franck BORREAU, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Madame [S], [K], [L] [W], née le 01 Août 1962 à [Localité 4] (76), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] [Localité 5]

Et

Monsieur [M], [Q], [F] [W], né le 13 Mai 1965 à [Localité 4] (76), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]; tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de son fils mineur [J], [M], [B] [W], né le 24 juillet 2008 à [Localité 6] (92)

Et

Madame [D] [U] épouse [W], demeurant [Adresse 3], en qualité de représentant légal de son fils mineur [J], [M], [B] [W], né le 24 juillet 2008 à [Localité 6] (92

Et

Madame [E], [G], [C] [W], née le 08 Février 1971 à [Localité 7] (75), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Et

Monsieur [R], [H], [Y] [W], né le 06 Juillet 1997 à [Localité 7] (75), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Et

Monsieur [N], [P], [Z] [W], né le 14 Avril 1999 à [Localité 7] (75), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Franck BORREAU – 0032

M^e Eric GOIRAND – 1006

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 6 janvier 2022, ayant été précédé d’une promesse de vente en date du 25 octobre 2021, M. [T] [V], Mme [I] [X] épouse [V] et Mme [A] [O] veuve [X] (les acquéreurs) ont acquis de Mme. [S] [W], M. [M] [W], Mme [E] [W], M. [J] [W], M. [R] [W] et M. [N] [W] (les vendeurs) une villa élevée d’un étage sur rez-de-chaussée située [Adresse 1] à [Localité 8], au prix de 695.000 euros.

Dès le mois d’avril suivant, les acquéreurs se sont plaints d’une humidité constante et d’inondations dans le sous-sol et les caves, ainsi que de remontées capillaires sur les parois internes de la villa. Ils ont mandaté M. [Z] [R] [EC] aux fins d’expertise. Celui a rendu un rapport non contradictoire le 2 avril 2022 faisant état d’un drain à reprendre le long de la façade Nord pour éviter que l’habitat ne devienne insalubre.

Invoquant l’existence d’un vice caché du fait de ces désordres, les acquéreurs ont assigné les vendeurs devant le juge des référés en désignation d’expert. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance de référé du 6 janvier 2023.

L’expert a déposé son rapport le 3 mai 2023.

Par acte signifié les 29, 30 et 31 janvier et 1er février 2024, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 novembre 2024, les acquéreurs demandent au tribunal de condamner solidairement les requis au paiement des sommes suivantes :

-153 903,91 € T.T.C. correspondant aux travaux préconisés par l’expert et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-69 500 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

-5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens, en ce compris ceux du référé et les frais d’expertise.

Par conclusions du 29 octobre 2024, les vendeurs demandent au tribunal de :

— débouter les acquéreurs de toutes leurs demandes,

— subsidiairement, rejeter les devis des entreprises Franck Guittoneau et AVE respectivement d’un montant de 140.404,03 € et 13.903,91 euros et fixer le montant des réparations à la somme de 21 421.20 euros,

— condamner in solidum les acquéreurs à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens distraits au profit de Maître Éric Lanzarone.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 1er novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 1er décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rapport d’expertise de M. [EC]

Les vendeurs demandent au Tribunal d’écarter le rapport d’expertise amiable du 2 avril 2022 établi par M. [EC] pour violation du principe du contradictoire d’une part au motif qu’ils n’ont pas été convoqués dans ce cadre, et pour violation des dispositions de l’article 248 du code de procédure civile d’autre part, au motif que le technicien a porté des appréciations d’ordre juridique.

Les acquéreurs estiment que l’intervention de M. [EC] n’avait pas à être contradictoire et soulignent qu’ils n’ont pas prétendu le contraire.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, “le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.”

En l’espèce, si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, laquelle devra être corroborée par d’autres éléments de preuve, le seul fait que cette expertise amiable n’ait pas été réalisée en présence des parties défenderesses ne constitue pas une violation du principe du contradictoire dès lors que le rapport de M. [EC] a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il n’y a donc pas lieu d’écarter cette pièce des débats.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 238 du code de procédure civile selon lesquelles “le technicien […] ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique” ne sont pas applicables à M. [EC], celui-ci n’ayant pas été commis par le tribunal, mais mandaté par l’une des parties. La critique de ce chef est par suite inopérante.

Sur les vices cachés

Les acquéreurs soutiennent que les problèmes d’humidité affectant le bien vendu sont constitutifs d’un vice caché que les vendeurs sont tenus de garantir pour en avoir eu connaissance. Ils soulignent que l’expert a retenu que le vice préexistait à la vente, mais qu’il n’était pas apparent pour des profanes et que les vendeurs en avaient connaissance pour avoir tenté d’y remédier en installant une étanchéité aluminum calendrite sur une fondation côté intérieur pour résoudre le problème de pénétration d’eau pluviales dans la zone. Ils ajoutent que M. [W] a admis lors de l’accédit qu’il connaissait le problème d’humidité, que de ce fait il n’entreposait rien dans le sous-sol, et qu’il a déclaré qu’il fallait “laisser ouverte la fenêtre mais aussi la porte de garage afin de créer un courant d’air”, ce qui n’est pas normal comme souligné par l’expert. Ils font valoir que l’importance du phénomène nécessite d’y remédier constamment et rend le garage et le sous-sol de la villa inutilisables, ce dont ils ne pouvaient se douter. A cet égard, ils indiquent que les remontées d’humidité sur le mur de la cuisine n’ont été décelées qu’après démontage des meubles qui s’y trouvaient fixés, que les poteaux extérieurs régulièrement repeints ne présentaient aucune trace et que lors des visites il leur avait été indiqué que la maison n’était occupée que ponctuellement pour justifier de sa ventilation.

Les vendeurs considèrent qu’aucun désordre n’affecte l’habitation principale et que l’ensemble des désordres dénoncés étaient apparents lors de la vente de sorte qu’aucun recours en garantie ne peut être formé à leur encontre.

Concernant l’habitation principale, ils mettent en exergue que si des moisissures ont été constatées derrière les meubles de cuisine à cause de l’humidité, le taux d’humidité de la cuisine n’a pas été relevé par l’expert judiciaire, ni sur la façade extérieure, ni même sur les poteaux extérieurs. S’agissant du garage, ils remettent en cause l’impropriété à destination en soulignant que les acquéreurs y ont laissé leur bureau depuis 11 mois et ajoutent que le taux d’humidité de 20% constaté par l’expert judiciaire se situe dans la tolérance. Ils font valoir qu’ils n’ont rien dissimulé lors de la vente, que les remontées capillaires étaient visibles et que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de la présence du talus au Nord de la maison. S’agissant des murs du sous-sol et de la cave, ils indiquent que les acquéreurs ont visité à plusieurs reprises les lieux, qu’ils avaient connaissance des désordres d’humidité en ce qu’ils étaient apparents et que les non conformités aux règles de l’art et mauvaises exécution relevées par l’expert ne sont plus couvertes par la garantie décennale. Ils considèrent que la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente doit en tout état de cause recevoir application.

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

En application de l’article 1642 du même code, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.”

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1643 que le vendeur “est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

En l’espèce, l’expert a constaté que “les murs périphériques du sous-sol et de la cave ainsi que les murs de refends sont complètement mouillés”, que “les “murs du garage ainsi que la charpente bois sont complètement mouillés et humides”. Il indique que “le souci d’humidité concerne tous les murs périphériques de la construction car le taux de 80% est atteint que ce soit sur le mur du Nord ou au Sud, à l’Est et à l’Ouest”, et que le phénomène s’étend “jusqu’à l’intérieur du garage” où l’humidité remonte sur plus de 2 mètres sur les murs.

Il précise que l’accedit du 21 avril lui a permis d’observer que le taux d’humidité reste très important, comme excédent 80%, même “sans pluie depuis plusieurs mois”. Le phénomène d’humidité excessive est ainsi décrit comme “constant au niveau du sous-sol et de la cave”, avec des “murs du sous-sol et de la cave […] remplis d’humidité à saturation de telle sorte qu’il est impossible de stocker quoique ce soit”. Il mentionne que le garage est “inexploitable à moins de laisser toutes les portes et fenêtre ouvertes” et que si le chauffage est stoppé en hiver, “nous devrions apercevoir des traces à l’intérieur de la maison tellement le taux d’humidité est fort et en l’absence d’arase”.

Il explique que les désordres ont pour cause l’absence d’étanchéité sur les murs enterrés des fondations sur tout le périmètre de la construction et l’absence d’arase étanche avant la pose du plancher, et que cela constitue une non conformité aux règles de construction des parois enterrées. Il précise que côté Nord, il n’y a pas de drain, ni d’étanchéité des murs enterrés et que sur l’ensemble des murs périphériques et de refends au sous-sol et de la cave, le taux d’humidité est dû à la présence d’un mur de la piscine faisant obstruction à l’évacuation des eaux pluviales en provenance du Nord.

Il conclut que “les remontées capillaires sont trop importantes pour être acceptables” et que le problème ne pourra pas être complètement résolu compte tenu des manquements du constructeur à l’origine, mais que le taux d’humidité peut être limité par la mise en oeuvre de travaux.

Si un certain taux d’humidité est acceptable dans les espaces non destinés à l’habitation, l’ampleur des infiltrations d’eau observées par l’expert, avec un taux d’humidité de plus de 80% dans les murs du sous-sol, de la cave et du garage sur l’ensemble du périmètre de la construction, permet de caractériser un désordre rendant le garage impropre à son usage puisqu’il ne peut être utilisé porte et fenêtre fermées. La cave et le sous-sol de la villa ne remplissent pas davantage leur office puisque les modalités constructives des murs enterrés ne permettent pas d’éviter des remontées capillaires au-dessus de la dalle en cas d’arrêt du chauffage au sein de l’habitation. C’est donc l’ensemble de l’immeuble qui est impacté par les vices de construction décrits et dont les conditions d’usage sont compromises.

Le vice affectant l’immeuble vendu remplit donc la condition de gravité exigée par l’article 1641 précité.

Ce vice préexistait à la vente. Ce n’est pas litigieux entre les parties et cela a été confirmé par l’expert.

Le vice n’était pas pour autant apparent, l’expert relevant que “les désordres étaient décelables par un professionnel mais pas pour des profanes comme les époux [V]”.

Le tribunal le rejoindra dans son analyse, ce d’autant que les tâches d’humidité dans la maison étaient masquées par les meubles de la cuisine lors des visites et que celles-ci ont été menées toutes portes/fenêtres ouvertes avec une explication cohérente et rassurante pour un acquéreur normalement diligent, à savoir qu’il était nécessaire de ventiler les lieux qui n’étaient que très rarement occupés. Aucun indice n’a donc pu alerter leur vigilance.

Dans de telles circonstances, rien ne permet de considérer qu’ils ont pu se convaincre de l’état réel de la maison, laquelle nécessitait en réalité le déploiement d’efforts anormaux pour que l’odeur d’humidité y régnant disparaisse et que les parois s’assèchent à la longue tel que mentionné par l’expert.

L’humidité excessive affectant l’immeuble constitue donc un vice caché.

Les vendeurs ne contestent pas, ni devant l’expert judiciaire, ni dans le cadre de leurs dernières conclusions, qu’ils avaient parfaitement connaissance de ce problème d’humidité. Ils ont d’ailleurs décrit les mesures prises pour y remédier.

La clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente est dès lors inefficace.

Il est précisé à cet égard qu’il est suffisant que les vendeurs connaissent l’existence des désordres, mais non leur cause.

A défaut de démontrer qu’ils avaient porté à la connaissance des acquéreurs le vice caché affectant le bien vendu dont ces derniers n’ont pu se convaincre en tant que profanes, les vendeurs devront garantir les acquéreurs des dommages en résultant.

Sur les dommages-intérêts

Selon l’article 1645 du code civil, “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.”

Sur le coût des travaux de reprise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que pour remédier aux désordres, il est nécessaire de réaliser un terrassement le long de la façade sur tout le périmètre de la maison, de réaliser une étanchéité de murs enterrés, un drainage bas au niveau des semelles et de remblayer avec des granulats de granulométrie variable, de démolir et reconstruire les terrasses extérieures. L’expert préconise un revêtement béton ou un enrobé sur l’espace Nord afin que ls eaux de ruissellement du talus et les eaux de récupération du toit soient dirigées facilement dans les regards existants, et une ventilation mécanique contrôlée dans la cave et le garage.

L’expert a évalué les travaux nécessaires pour remédier aux désordres d’infiltration et d’humidité affectant l’immeuble à la somme de 153.903,91 euros sur la base des devis fournis par les acquéreurs se répartissant ainsi :

-140.000 euros TTC, suivant devis du 25 avril 2023 de l’entreprise de terrassement Frank Guittoneau, pour le terrassement autour de la maison, la mise en place d’un drain et le remblaiement par granulats adaptés,

-13.903,91 euros TTC, suivant devis de l’entreprise AVE ETANCHEITE, pour l’étanchéité des murs enterrés.

Il précise qu’il n’a pas reçu de devis complémentaires.

Les acquéreurs sollicitent le paiement de cette somme à titre de dommages-intérêts.

Les vendeurs s’y opposent et font valoir qu’ils ont consulté l’entreprise Enco qui évalue les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau à la somme de 21.421,20 euros. Ils demandent de rejeter les devis adverses et soulignent que l’importance de l’écart entre les deux propositions tarifaires ne peut qu’interroger.

Toutefois c’est à bon droit que les demandeurs font valoir que le rapport technique de la société Enco, dont se prévalent les vendeurs, n’a pas été soumis à l’avis de l’expert judiciaire.

Il appartenait aux défendeurs de soumettre à l’expert judiciaire leurs propres devis afin de pouvoir démontrer, le cas échéant, que l’écart de prix – d’un montant de 132.482,71€- n’est pas justifié.

A défaut, l’avis de la société Enco quant au coût des travaux ne pourra primer sur celui de l’expert judiciaire qui a validé, en leur principe et montant, les travaux prévus aux devis communiqués par les demandeurs.

Les garanties de sérieux et d’impartialité de l’expertise judiciaire conduisent le tribunal à retenir que le coût des travaux permettant de remédier aux désordres s’établit à la somme de 153.903,91 euros.

Les vendeurs sont donc condamnés solidairement à payer ladite somme aux acquéreurs à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier subi.

Sur le préjudice de jouissance

Les acquéreurs réclament le paiement de la somme de 69.500 € en réparation de leurs préjudices de jouissance. Ils indiquent qu’il ne pourra pas être complètement remédié aux remontées capillaires à l’issue des travaux, qu’ils devront donc faire avec, et que ce trouble de jouissance s’ajoute à celui déjà subi depuis leur entrée dans les lieux du fait des désordres ainsi qu’à celui qu’ils subiront à l’occasion de la réalisation des travaux.

Les vendeurs font valoir que le trouble de jouissance invoqué est insuffisamment démontré.

Il résulte du rapport d’expertise que le vice affectant le bien a imposé aux acquéreurs de ventiler constamment le garage et de raboter les portes -qui gondolaient- pour pouvoir les fermer. Ces restrictions d’usage et contraintes imposées attestent de la réalité du trouble de jouissance subi depuis leur acquisition.

Si les travaux ne permettront pas de résoudre complètement le problème d’humidité, l’expert ne mentionne pas que le taux d’humidité ne sera pas de l’ordre du tolérable à l’issue des travaux.

Par ailleurs, il est relevé que les travaux n’imposeront pas de quitter les lieux s’ils sont fait en deux temps.

En considération de ces éléments, le trouble de jouissance consécutif aux désordres sera évalué à la somme de 5000 euros.

Les vendeurs sont condamnés solidairement à payer ladite somme aux acquéreurs en réparation du préjudice de jouissance occasionné.

Sur les frais du procès

Les défendeurs, qui succombent, assumeront solidairement la charge des dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise, conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité commande de condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514-1 suivant, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire de droit du présent jugement sera écartée comme incompatible avec l’ampleur et la nature des travaux de reprise à entreprendre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’écarter le rapport d’expertise amiable de M. [EC],

DIT que l’immeuble vendu est affecté d’un vice caché connu des vendeurs tenant à une humidité excessive,

CONDAMNE solidairement Mme. [S] [W], M. [M] [W], Mme [E] [W], M. [J] [W], M. [R] [W] et M. [N] [W] à payer à M. [T] [V], Mme [I] [X] épouse [V] et Mme [A] [O] veuve [X] la somme de 153.903,91 euros au titre du coût des travaux de reprise des désordres,

CONDAMNE solidairement Mme. [S] [W], M. [M] [W], Mme [E] [W], M. [J] [W], M. [R] [W] et M. [N] [W] à payer à M. [T] [V], Mme [I] [X] épouse [V] et Mme [A] [O] veuve [X] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

CONDAMNE solidairement Mme. [S] [W], M. [M] [W], Mme [E] [W], M. [J] [W], M. [R] [W] et M. [N] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise,

CONDAMNE solidairement Mme. [S] [W], M. [M] [W], Mme [E] [W], M. [J] [W], M. [R] [W] et M. [N] [W] à payer à M. [T] [V], Mme [I] [X] épouse [V] et Mme [A] [O] veuve [X] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE