REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/00618 – N° Portalis DB3E-W-B7H-L4U3

En date du : 16 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du seize mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 décembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. [I] [Localité 1] ET FILS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Loïc BALDIN, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.R.L.U [Localité 2] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Nathalie ABRAN – 0003

M^e Loïc BALDIN – 1022

EXPOSE DU LITIGE

La société [I] [Localité 1] et Fils est propriétaire, depuis le 29 juin 2018, d’un garage (lot n°24), d’un emplacement de parking (lot n°26) et d’un appartement avec terrasses situé au 1er, 2ème et 3ème étage (lot n°21) dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété selon règlement établi le 18 juillet 2003 et modifié par acte des 24 et 27 décembre 2004.

Mme [J], copropriétaire au sein du même immeuble et par ailleurs présidente du conseil syndical, s’est plainte d’écoulements d’eau sur la terrasse de son appartement en provenance de la terrasse sus-jacente appartenant à la société [I] [Localité 1] et Fils.

Par une résolution n°14, l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2019 a confié à la société Vertex la réalisation de travaux en vue d’y remédier moyennant la somme de 879,45€ TTC. La société [Localité 3] et Fils ne s’y est pas opposée.

Faisant état de la persistance d’écoulements d’eau sur sa terrasse en dépit de la réparation intervenue le 12 août 2020, Mme [J] a sollicité le remplacement de la gouttière au-dessus de sa terrasse. Par sa résolution n°17, l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2021 a autorisé ce remplacement et a donné mandat au conseil syndical pour choisir l’entreprise, après présentation de plusieurs devis par le syndic, dans la limite d’un budget de 1500€ TTC. La société [I] [Localité 1] et Fils ne s’y est pas opposée.

La gouttière a été remplacée, toutefois la société [I] [Localité 1] et Fils a indiqué au syndic, par courriel du 13 mars 2022, qu’elle ne remplissait pas son office. Mme [J] avait fait de même par courriel du 28 janvier 2022.

Le syndic a mandaté la société A.V.E pour une recherche de fuites. Le rapport en date du 23 mai 2022 de la société A.V.E fait état de l’apparition rapide d’une fuite d’eau sur la terrasse de Mme [J] lors de la mise en eau de la terrasse de la société [I] [Localité 1] et Fils et préconise des travaux de reprise du désordre pour un montant de 3.036 euros.

La société [Localité 3] et Fils, qui a pris connaissance du devis de la société AVE, lequel était annexé à la convocation de l’assemblée générale du 7 novembre 2022, a écrit au syndic le 16 octobre 2022 pour lui signaler que les travaux envisagés sont préjudiciables à l’esthétique de sa terrasse pour impliquer une reprise partielle du carrelage, et a demandé qu’une autre solution soit recherchée pour remédier à la situation.

Le 7 novembre 2022, l’assemblée des copropriétaires a décidé “d’effectuer les travaux de réfection d’une partie de l’étanchéité de la terrasse de la société [I] [Localité 1] et Fils suite au sinistre chez Mme [J]” et d’autoriser le syndic “à procéder aux appels de fonds nécessaires […] 1/1/2023 pour 100%” aux termes d’une résolution n°12, de “retenir la proposition présentée par l’entreprise A.V.E. pour un montant de 3036 euros TTC” aux termes d’une résolution n°12.1, et d’autoriser le syndic “à percevoir un pourcentage pour le suivi comptable et administratif” […] de 3% HT […] du montant HT des travaux” à titre d’honoraires aux termes d’une résolution n°12.2.

En sa qualité d’opposante aux résolutions n°12, 12.1 et 12.2 de ladite assemblée, la société [I] Père et Fils a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant ce tribunal par acte signifié le 6 janvier 2023 aux fins d’annulation de ces résolutions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 21 octobre 2024, la société [I] Père et Fils demande au tribunal, au visa de loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, de :

A titre principal,

— annuler les résolutions n°12, 12.1 et 12.2,

— juger qu’il n’existe aucun sinistre chez Mme [J] justifiant la reprise de l’étanchéité de la terrasse de la société [I] [Localité 1] et Fils,

— juger que les travaux envisagés ne sont aucunement nécessaires à la conservation de l’immeuble, tel que prévu à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965

— juger que ces résolutions auraient dû être votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que les travaux envisagés demeurent somptuaires et dispenser la société [Localité 3] et Fils de sa participation aux charges de ces travaux,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal avec mission habituelle en la matière et notamment celle-ci :

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], après avoir convoqué les parties,

— Se faire remettre l’ensemble des pièces,

— Prendre connaissance des documents contractuels et en particulier des factures réalisées,

— Entendre les parties et leurs conseils en leur explication et se faire remettre par elles tout documents utiles pour l’accomplissement de sa mission, répondre aux dires des parties et entendre tout sachant.

— Décrire et examiner les désordres invoqués par Madame [J]

— Dire si la gouttière existante permettant de récupérer les eaux pluviales est correctement installée.

— Décrire et chiffrer les coûts des travaux propres à y remédier (à l’aide de devis) ainsi que leur durée,

— Donner au tribunal tout élément technique permettant de se prononcer sur les éventuels travaux à réaliser,

— Dresser un rapport après avoir établi un pré-rapport.

— Annexer au rapport qui sera adressé au tribunal et aux parties l’ensemble des pièces et dires reçus au cours de l’expertise.

En toutes hypothèses,

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire aux intérêts de la société [I] [Localité 1] et Fils et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie,

— condamner le syndicat aux dépens et à lui payer la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— juger que la société [Localité 3] et Fils sera dispensé de participer aux frais et dépens de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle estime que la résolution n°12 encourt l’annulation pour avoir été adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elle relevait de l’article 25n et requérait donc une majorité de voix de l’ensemble des copropriétaires ; que la reprise de l’étanchéité envisagée et la création d’un chéneau neuf en aluminium, en lieu et place de la gouttière dont il est démontré qu’elle a été mal positionnée lors de son récent remplacement, ne constituent pas des travaux d’entretien et de réparation nécessaires, mais des travaux d’amélioration ; qu’il existe une disproportion entre les travaux envisagés et le sinistre, lequel se manifeste, uniquement en cas d’importantes retenues d’eau, par un très léger fil d’eau sur une partie vers l’extérieur de l’immeuble ne touchant pas la partie privative du lot de Mme [J] ; qu’il suffit de réinstaller correctement la gouttière ; que la résolution n°12.2, portant sur les honoraires spécifiques au profit du syndic, encourt l’annulation à défaut d’avoir été votée aux mêmes règles de majorité que les travaux concernés, soit à la majorité de l’article 25 comme démontré, en application de l’article 18-1 A III de ladite loi ; que les travaux litigieux, dont le coût cumulé atteindrait 5377,90 €, présentent un caractère somptuaire au regard des sommes déjà engagées et ce d’autant qu’il faudrait encore ajouter les frais de reprise du carrelage et de pose du garde-corps qui n’ont pas été prévus au devis de la société AVE ; que la résolution n°12.1 encourt l’annulation à défaut de mise en concurrence de ce devis par une autre entreprise afin d’éclairer au mieux les copropriétaires sur le choix réalisé par application de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, et ce en dépit de sa demande en ce sens ; que les difficultés soulevées à cet égard ne figurent pas sur le procès verbal d’assemblée générale au rang des questions diverses sans vote ; qu’à défaut, il convient de désigner un expert pour identifier la cause et l’origine des désordres invoqués par Mme [J] qui affectent les parties communes et pour chiffrer le coût des travaux permettant d’y remédier.

Par conclusions du 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la société [I] [Localité 1] et Fils de l’ensemble de ses demandes comme étant injustes, irrecevables et infondées,

— subsidiairement, si une expertise judiciaire devait être ordonnée, juger qu’il formule protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire, laquelle devra être mise à la charge de la société [I] [Localité 1] et Fils,

— en tout état de cause condamner la société [I] [Localité 1] et Fils à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Abran, qui y a pourvu sur son affirmation de droit.

Il fait valoir que la majorité de droit commun, prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, est celle applicable aux travaux d’entretien tels que ceux litigieux destinés à remédier aux écoulements subis depuis plusieurs années par le lot de Mme [J] ; que la demanderesse ne peut soutenir qu’il n’y a pas de sinistre alors qu’elle a voté en faveur de la réalisation des travaux par la société VERTEXACRO en 2019, puis en faveur du remplacement de la gouttière en 2021 et qu’elle elle-même signalé au syndic la défaillance de la nouvelle gouttière installée en mars 2022. Il fait valoir que la cause du sinistre a été identifiée par une entreprise sérieuse, que les travaux votés sont ceux préconisés par la société AVE et strictement nécessaires à la reprise des désordres ; qu’ils ne peut être allégué de leur caractère somptuaire tout en reprochant l’absence de remplacement intégral du carrelage ; qu’il n’y a pas de disproportion des travaux envisagés ; que le problème ne se limite pas au défaut de positionnement de la gouttière, mais également de la bande à ourlet qui a été découpée et dont le débordement est insuffisant ; que le créneau améliorera la collecte des eaux ; que les honoraires du syndic sont dûment justifiés ; qu’il est admis par la demanderesse qu’il n’y a pas de montant minimum de mise ne concurrence, ni de modalités de celle-ci fixés en assemblée générale.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 novembre 2025 en vue d’une audience fixée au 15 décembre suivant. Le délibéré a été fixé au 16 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions le 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions du défendeur notifiées le 12 décembre 2025

Aux termes des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.”

En l’espèce, le défendeur a sollicité l’admission de conclusions n°2 notifiées le 12 décembre 2025 au motif qu’il pensait, à tort, les avoir signifiées avant le 15 novembre 2025. Ces conclusions, dont la notification intervient après l’ordonnance de clôture hors les cas prévus par l’article 802 précité et dans un délai ne permettant pas au demandeur d’y répliquer utilement pour le respect du contradictoire, seront écartées des débats comme étant irrecevables.

Sur l’erreur de majorité

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes.

Selon l’article 24 de la même loi, dans sa version applicable au litige, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Ces dispositions concernent notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

L’article 25 n) dispose pour sa part que l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant.

Il est constant que les travaux d’entretien et de conservation sont des travaux qui sont nécessaires au bon état de l’immeuble, alors que les améliorations ne lui sont pas indispensables et apparaissent comme facultatives.

En l’espèce, les travaux objets des résolutions litigieuses n°12 et 12.1 tendent à rectifier le défaut de positionnement de la gouttière et l’insuffisance du débordement de la bande à ourlet constatés par la société AVE le 23 mai 2022 comme étant la cause de l’écoulement, anormal, de l’eau entre les deux terrasses ; celle-ci s’infiltre en effet dans la chappe du carrelage de la terrasse de la société [I] [Localité 1] et Fils pour ressurgir, sous la gouttière disposée en bout de terrasse, au niveau de la bande à ourlet qui a été découpée pour le passage des supports de la rambarde, puis l’eau se propage jusqu’à la terrasse sous-jacente de Mme [J] en laissant des traces sur la façade.

La réalité du désordre dénoncé ne peut être remise en cause par la société [I] [Localité 1] et Fils alors qu’elle s’est prononcée, par deux fois, en faveur de la réalisation de travaux en vue de remédier à ce désordre, à l’occasion des assemblées générales tenues le 16 décembre 2019 et le 5 janvier 2021, et qu’elle a, à l’instar de Mme [J], signalé au syndic l’inefficacité du remplacement de la gouttière par courriel du 13 mars 2022.

Pour remédier au phénomène d’infiltration d’eau qui engendre des traces inesthétiques en façade, le devis de la société AVE prévoit la reprise de l’étanchéité de la terrasse supérieure avec une bande de rive en aluminium au bord, la remise en place d’une chape et d’un carrelage ainsi que la création d’un cheneau neuf à poser en aluminium sur 7 mètres linéaires (la dépose et repose du garde-corps étant hors marché).

Il ne s’agit pas de travaux d’amélioration par l’adjonction d’éléments nouveaux puisque la terrasse, point d’origine des infiltrations d’eau, dispose déjà d’une gouttière, qui est assimilable à un cheneau s’agissant de sa fonction, d’une chappe revêtue de carrelage et d’un garde-corps. Les travaux querellés sont des travaux de remplacement des éléments défaillants qui ne permettent pas l’évacuation correcte de l’eau en façade de l’immeuble. Il s’agit de travaux de maintenance de l’immeuble en bon état esthétique, sur des éléments d’équipement classiques d’un immeuble, quand bien même le remplacement ne se fait pas strictement à l’identique.

La majorité applicable à ces travaux est donc celle de l’article 24. Il n’y a pas d’erreur de majorité concernant les résolutions 12 et 12.1. L’annulation réclamée de ce chef est rejetée.

Par application de l’article 18-1 A I de la loi du 10 juillet 1965, la rémunération spécifique complémentaire pour le suivi de ces travaux relève d’un vote de l’assemblée générale à la même majorité que celle des travaux concernés.

Il n’y a donc pas davantage d’erreur de majorité concernant la résolution 12.2 qui portait sur les honoraires spécifiques du syndic sur travaux à hauteur de 3% ; c’est à bon droit qu’elle a été soumise à un vote à la majorité de l’article 24. L’annulation réclamée de ce chef est également rejetée.

Sur l’absence de mise en concurrence

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Selon l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats, autres que le contrat du syndic, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, il n’est pas litigieux que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais arrêté un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence était rendue obligatoire.

L’absence de plusieurs devis soumis au vote de l’assemblée générale concernant les travaux objets de la résolutions 12.1 “choix de l’entreprise AVE” ne peut donc constituer une irrégularité.

Il appartenait au copropriétaire, en demande de mise en concurrence, de soumettre à l’ordre du jour de l’assemblée une autre proposition de travaux avec devis d’une entreprise tierce s’il souhaitait que les copropriétaires puissent trancher entre diverses propositions.

A défaut, il est simplement exigé par l’article 11-I 3° du décret du 17 mars 1967 que les copropriétaires soient informés des conditions essentielles du seul contrat proposé, ce qui a été fait.

La nullité soulevée de ce chef à l’encontre de la résolution 12.1 sera donc rejetée.

Sur le caractère somptuaire des travaux

C’est de façon inopérante que la société [I] [Localité 1] et Fils invoque les dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 en vue de faire juger que les travaux querellés sont de nature somptuaire alors que ces dispositions, qui sont uniquement applicables aux travaux votés à la majorité prévue à l’article 25, ne sont pas applicables aux travaux querellés qui relèvent de la majorité prévue à l’article 24, tel que précédemment démontré.

La société [I] [Localité 1] et Fils ne pourra donc voir prospérer sa demande de dispense de participation au coût des travaux et honoraires de syndic votés suivants résolutions 12, 12.1 et 12.2 de l’assemblée des copropriétaires du 7 novembre 2022.

Sur la désignation d’un expert

Selon l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, l’opportunité de la mise en oeuvre de travaux de reprise d’un désordre affectant les parties communes de l’immeuble relève de l’appréciation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il n’appartient pas au tribunal de s’y substituer, ce d’autant que la demande de la société [I] [Localité 1] et Fils n’est nullement fondée sur un quelconque avis technique dissident par rapport à celui de la société AVE quant à l’origine ou à la cause du désordre, ni même quant au coût des travaux de reprise ou à leurs modalités.

La demande de mise en oeuvre d’une expertise sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

La société [I] [Localité 1] et Fils, qui succombe dans la présente instance, est condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il pourra être procédé à leur recouvrement direct par Maître Abran dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société [Localité 3] et Fils à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [I] [Localité 1] et Fils sera déboutée de sa demande de dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les conclusions n°2 du défendeur notifiées le 12 décembre 2025,

DÉBOUTE la société [I] [Localité 1] ET FILS de sa demande d’annulation des résolutions 12, 12.1 et 12.2 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 2] tenue le 7 novembre 2022,

DÉBOUTE la société [I] [Localité 1] ET FILS de sa demande de désignation d’expert,

CONDAMNE la société [I] [Localité 1] ET FILS aux dépens,

CONDAMNE la société [I] [Localité 1] ET FILS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société [I] [Localité 1] ET FILS de sa demande de dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE