Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e POZZO DI BORGO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

DÉCISION N° 2025/448

N° RG 25/02537 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGJ7

DEMANDERESSES :

S.D.C. OLEA

21, Chemin de Saint Jean

06800 CAGNES SUR MER

C/o son syndic, CABINET GRAMMATICO

40-42 avenue de l’Arbre Inférieur

06000 NICE

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [Y]

9, Piazza Sant’Erasmo

20121 MILAN (ITALIE)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 24 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Décembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Y] est propriétaire des lots numéros 86 et 107 au sein de l’immeuble dénommé « OLEA » sis 21 chemin de Saint Jean à CAGNES SUR MER (06800).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » a fait assigner, par acte dressé le 18 avril 2025, Monsieur [H] [Y] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » situé 21, Chemin de St Jean à CAGNES SUR MER (06800) recevable et fondé en ses demandes,

JUGER que Monsieur [H] [Y] est défaillant dans le règlement des charges de copropriété qui lui incombe,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [H] [Y] à la somme de 13.607 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 7 janvier 2025 augmentée des intérêts aux taux légal à compter du 5 avril 2024, date du courrier de mise en demeure de la copropriété, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du Code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,

CONDAMNER Monsieur [H] [Y] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-6 du Code civil,

JUGER que les frais de relance et de procédure seront portés au débit de Monsieur [H] [Y], copropriétaire défaillant, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER Monsieur [H] [Y] au paiement d’une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [H] [Y] aux entiers dépens,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

*****

Par RPVA, le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » a adressé un courrier au magistrat lequel indique que :

« Les causes et demandes au titre du recouvrement de charges de copropriété ont été réglées par Monsieur [Y] postérieurement à la délivrance de notre assignation.

Nous avons donc vocation à nous désister de nos demandes principales mais à maintenir celles au titre des dommages et intérêts et frais de justice.

En l’absence de constitution de Monsieur [Y], nous sommes à votre entière disposition, soit vous nous autoriseriez à déposer notre dossier de plaidoirie en cours de délibéré en tenant compte de ce désistement de nos demandes principales, soit vous clôtureriez cette affaire avec effet immédiat et fixeriez l’audience de plaidoirie ».

Lors de l’audience d’orientation du 13 octobre 2025, le Juge de la mise en état a demandé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » de signifier des conclusions au défendeur, tenant compte de ses nouvelles demandes.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » n’y a pas déféré.

En conséquence, ce courrier n’étant pas contradictoire, le Tribunal ne pourra le prendre en compte.

*****

La clôture a été prononcée le 13 octobre 2025 par le juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 24 octobre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 19 décembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que, Monsieur [H] [Y] a été cité suivant application du règlement UE n°2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a déposé un nouveau décompte des charges dues en date du 1er septembre 2025, arrêté au 5 août 2025.

Bien que cette pièce ne soit pas contradictoire, elle sera retenue par le Tribunal, celle-ci étant dans l’intérêt du défendeur.

MOTIFS :

Remarque préliminaire :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur  ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » au soutien de sa demande de condamnation, à savoir notamment :

— un extrait cadastral,

— une mise en demeure du 14/08/2023,

— un relevé de compte du 20/03/2025,

— un décompte de charges des exercices 2019 à 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, et le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 janvier 2025, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, et le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— des appels de fonds des exercices 2023, 2024 et 2025.

*****

En outre, des frais ont été imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, à savoir :

-27/03/2024 – REMISE DOSSIER AVOCAT : 168,00 € ;

-22/04/2025 – FRAIS TRADUCTION ACTE : 820,41 €.

Et ce pour un montant total de 988,41 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En conséquence, en l’espèce, il est ainsi établi que la créance de la copropriété sera expurgée d’une somme de 988,41 euros, frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité ci-dessous énumérés :

-27/03/2024 – REMISE DOSSIER AVOCAT : 168,00 € ;

-22/04/2025 – FRAIS TRADUCTION ACTE : 820,41 €.

Le Tribunal relève que, sur le décompte en date du 1er septembre 2025, il appert que Monsieur [H] [Y] reste devoir la somme de 820,41 euros au titre des charges de copropriété dues au 5 août 2025 inclus.

Or, cette somme est inférieure au montant des sommes expurgées de la créance du syndicat au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » sera débouté de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété.

Sur les dommages-intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel, direct et certain qui soit attaché aux retards de paiement des sommes dues par Monsieur [H] [Y]. Un tel préjudice, autant que la mauvaise foi de la débitrice, ne sauraient se déduire de la seule et simple nature du litige.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » sera débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [Y], partie défaillante dès lors que le paiement des charges n’est intervenu qu’après la signification de l’assignation, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En conséquence, Monsieur [H] [Y] sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, Monsieur [H] [Y], dont la carence dans le respect de ses obligations de paiement des charges au regard du règlement de copropriété a rendu la présente procédure et l’engagement de frais nécessaires, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble OLEA de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [Y] au paiement des charges de copropriété, la dette ayant été apurée en cours d’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [Y] au paiement des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OLEA » de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble OLEA la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE