REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux

N° RG 24/03055 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MSFX

En date du : 12 février 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du douze février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 décembre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [B], né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laetitia MAGNE, avocat au barreau de TOULON

Madame [E] [I] épouse [B], née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laetitia MAGNE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS :

Maître [W] [Z], Profession : Notaire honoraire, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Maître [X] [P], Profession : Notaire honoraire, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Laetitia MAGNE – 1003

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 29 octobre 2007 par Maître [W] [Z], notaire à CARQUEIRANNE, avec la participation de Maître [X] [P], notaire assistant l’acquéreur, la SCI [1] a vendu à Monsieur [C] [B] et Madame [E] [I] épouse [B] un bien immobilier situé [Adresse 4] à CARQUEIRANNE (83320), moyennant le prix de 617.000 euros.

Le 25 février 2022, les époux [B] ont signé une promesse de vente de ce bien au profit des époux [N]. Cette promesse était assortie d’une condition suspensive tenant à l’obtention en cas de difficulté, par le bénéficiaire, d’une autorisation d’urbanisme destinée à régulariser la situation administrative existante, aux frais exclusifs du promettant.

À l’occasion de cette vente projetée, le notaire chargé de l’opération a constaté que la désignation du bien figurant dans l’acte de 2007 ne correspondait pas exactement aux autorisations d’urbanisme initialement délivrées, en particulier en ce que le permis de construire de 1978 ne considérait pas le rez-de-chaussée comme intégralement habitable et ne visait pas la piscine.

Les époux [B] ont alors sollicité un permis de construire régularisant, lequel a été délivré le 17 novembre 2022, et ont exposé divers frais à cette occasion.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 12 mars 2024, estimant que cette situation résultait d’un manquement des notaires ayant instrumenté l’acte de vente de 2007, les époux [B] ont assigné Maître [W] [Z] et Maître [X] [P] devant le tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :

CONDAMNER in solidum Me [W] [Z] et Me [X] [P] à payer aux époux [B] les sommes suivantes : 12.000 euros au titre des frais engagés pour la régularisation de la situation administrative ; 15.000 euros pour la perte de chance d’avoir pu négocier le prix à la baisse ; CONDAMNER in solidum Me [W] [Z] et Me [X] [P] à payer aux époux [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e MAGNE, avocat, sur son affirmation de droit.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 07 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux [B] ont réitéré leurs demandes tendant à :

— CONDAMNER in solidum Me [W] [Z] et Me [X] [P] à payer aux époux [B] les sommes suivantes :

12 000,00 € au titre des frais engagés pour la réalisation de la situation administrative

15 000,00 € pour la perte de chance d’avoir pu négocier le prix à la baisse

— CONDAMNER in solidum Me [W] [Z] et Me [X] [P] à payer aux époux [B] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile outre les entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e MAGNE, avocat, sur son affirmation de droit.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Maître [X] [P] demande au tribunal de :

Déclarer Maître [X] [P], notaire, recevable et bien fondé en ses conclusions ; Juger que Monsieur et Madame [B] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire ; Débouter Monsieur et Madame [B] de l’ensemble de leurs demandes ; Rejeter l’exécution provisoire ;A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur et Madame [B] au paiement d’une somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamner Monsieur et Madame [B] au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Maître [W] [Z] demande au tribunal de :

DECLARER mal fondées les demandes des époux [B] en tant que dirigées à l’encontre de Maître [Z] en l’état des éléments exposés ci-dessus caractérisant l’absence de tout manquement du notaire, de tout lien de causalité et préjudice en application de l’article 1240 du code civil ; En conséquence,

DEBOUTER les époux [B] de toutes les demandes, fins et conclusions ; JUGER n’y avoir lieu à maintenir l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; CONDAMNER les époux [B] à payer à Maître [W] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL GARRY & Associés sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée le 11 novembre 2025 par ordonnance du 07 octobre 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité des notaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile suppose la réunion simultanée de trois éléments : l’existence d’une faute, l’existence d’un préjudice et l’établissement d’un lien de causalité entre les deux.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que la charge de la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité incombe à celui qui les allègue.

S’agissant plus particulièrement du notaire, il est constant que celui-ci, en sa qualité d’officier public ministériel, est tenu envers les parties à l’acte qu’il reçoit d’un devoir de conseil étendu, lequel a pour finalité de garantir non seulement la validité formelle de l’acte, mais également son efficacité juridique, en éclairant les parties sur la portée, les effets et les risques de l’opération envisagée.

Ce devoir implique notamment que le notaire s’assure de la cohérence juridique des documents qui lui sont remis, qu’il attire l’attention des parties sur les difficultés juridiques apparentes et qu’il refuse de prêter son concours à un acte manifestement inefficace ou irrégulier.

Toutefois, ce devoir de conseil ne saurait être interprété comme imposant au notaire une obligation générale de résultat ni comme l’obligeant à procéder à des investigations matérielles, techniques ou factuelles excédant les informations dont il dispose au moment de l’acte, le notaire pouvant se fier aux déclarations des parties et aux documents qui lui sont remis, sauf lorsqu’il dispose d’éléments objectifs, précis et concordants de nature à faire naître un doute sérieux sur leur exactitude ou leur sincérité.

Les époux [B] soutiennent que Maître [Z] et Maître [P] ont manqué à leur devoir de conseil et d’efficacité en s’abstenant de vérifier la conformité de la désignation du bien vendu avec le permis de construire initial et ses modificatifs. Ils font valoir que la comparaison entre la description figurant dans l’acte de vente et les autorisations d’urbanisme aurait permis de constater que certaines pièces, notamment au sous-sol, n’étaient pas légalement habitables et que la piscine n’avait pas été autorisée, de sorte qu’ils n’auraient pas acquis le bien dans les conditions qu’ils croyaient.

Maître [W] [Z] et Maître [X] [P] soutiennent qu’ils ont instrumenté l’acte au vu des pièces régulièrement produites, qu’aucune incohérence manifeste ne ressortait de leur examen, qu’ils n’étaient pas tenus de procéder à une vérification technique de la consistance des lieux ni de se déplacer sur place, et qu’aucun élément objectif ne permettait de suspecter l’existence de travaux réalisés sans autorisation.

En l’espèce, il est établi que Maître [W] [Z] et Maître [X] [P] disposaient, lors de l’acte de vente du 29 octobre 2007, de plusieurs documents relatifs à la situation administrative et juridique du bien.

Ils ont notamment eu accès au permis de construire initial délivré le 29 décembre 1978 à Monsieur [L] [H], au permis de construire modificatif en date du 23 août 1979, ainsi qu’au certificat de conformité en date du 11 juillet 1980.

Le permis de construire de 1978 décrit une maison avec une surface habitable de 105,62 m2 et quatre pièces principales. Le plan du sous-sol annexé ne prévoit aucune pièce à vivre, mentionnant uniquement un « garage deux voitures », un « vide sanitaire », un « porche garage» et deux pièces qualifiées de « sous-sol ».

Le compromis de vente établi le 3 août 2007 par l’Agence immobilière [2] présente le bien comme « une maison à usage d’habitation comprenant : Hall, cuisine équipée, séjour-salon, 3 chambres, 4 bains, une salle de jeux, lingerie, garage avec salle d’eau, chaufferie, atelier (…) [C] à usage de parking, jardin et piscine ». Cette description se borne à une énumération générale des pièces sans précision quant à leur implantation, leur surface ni leur qualification administrative au regard du droit de l’urbanisme.

Le plan de l’habitation communiqué aux époux [B] par l’agence immobilière mentionne au sous-sol une « pièce centrale », une « salle de bain », une « salle de chauffe », une « douche WC » et un « WC ». Il n’identifie aucune de ces pièces comme étant des chambres, contrairement aux pièces situées au rez-de-jardin, ce qui ne permet pas de déduire une destination d’habitation du sous-sol au sens des règles d’urbanisme.

L’examen de l’acte de vente notarié du 29 octobre 2007 révèle que le bien a été acquis par les époux [B] en ces termes : « un immeuble consistant en une parcelle de terre sur partie de laquelle se trouve édifiée une maison à usage d’habitation type villa élevée d’un rez-de-jardin sur sous-sol, comprenant : au rez-de-jardin : hall, cuisine équipée, séjour, deux chambres, salle de bain, water-closet ; au sous-sol : une lingerie, deux grandes pièces, un vide-sanitaire, un atelier, une chaufferie, un garage, chauffage central au gaz. Avec piscine, terrain clos et arboré ».

L’acte précise que « le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation concernant le bien n’a été effectuée dans les dix dernières années ».

Il résulte de cette désignation que l’acte notarié procède à une description matérielle et factuelle du bien, distinguant clairement les pièces situées au rez-de-jardin de celles situées au sous-sol, sans qualifier ces dernières de chambres ni les inclure dans le décompte des pièces à usage d’habitation, et sans affirmer qu’elles constitueraient des surfaces habitables au sens du droit de l’urbanisme.

Une telle désignation, conforme aux documents disponibles et aux déclarations du vendeur, ne présentait aucune contradiction manifeste avec les autorisations d’urbanisme connues des notaires, lesquels ne disposaient d’aucun élément objectif, précis et concordant de nature à les alerter sur l’existence de travaux non autorisés ou sur une non-conformité administrative du bien.

Il ne saurait dès lors être reproché aux notaires de ne pas avoir procédé à une qualification urbanistique des surfaces ni à une vérification matérielle de la consistance réelle des lieux, une telle obligation excédant manifestement le périmètre du devoir de conseil, lequel exclut toute obligation pour le notaire de se rendre sur place ou de procéder à des investigations techniques en l’absence d’indice particulier.

Il s’ensuit qu’aucun manquement au devoir de conseil, de prudence ou d’efficacité ne peut être retenu à l’encontre de Maître [W] [Z] et de Maître [X] [P] s’agissant de la description des pièces, notamment au sous-sol.

Par ailleurs, si les époux [B] invoquent également l’absence d’autorisation administrative relative à la piscine mentionnée dans l’acte, il ressort des pièces de la procédure que cet élément n’a, en définitive, donné lieu à aucune difficulté administrative, le permis de construire modificatif obtenu le 17 novembre 2022 n’ayant pas porté sur la piscine et aucune mesure de régularisation n’ayant été exigée à ce titre, de sorte que cet aspect du litige est demeuré sans incidence concrète, tant sur la situation juridique du bien que sur le préjudice allégué par les demandeurs. En l’absence de préjudice, la responsabilité des notaires ne saurait donc être davantage engagée s’agissant de l’absence d’autorisation administrative relative à la piscine.

Il s’ensuit que la demande des époux [B] doit être rejetée pour l’ensemble des préjudices invoqués.

2. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Maître [X] [P] demande, à titre reconventionnel, de condamner les époux [B] à lui payer une somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au regard de la procédure engagée.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que les époux [B], en poursuivant le présent litige, aient agi en justice de manière dilatoire ou abusive.

Maître [X] [P] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

3. Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Il résulte de l’article 699 du même Code que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Les époux [B], succombant dans la présente instance, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE et de la SELARL GARRY & Associés.

En équité, ils seront également condamnés à verser à Maître [W] [Z] et Maître [X] [P] la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [B] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [C] [B] et Madame [E] [I] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE Maître [X] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] et Madame [E] [I] épouse [B] à payer la somme de 1.000 euros à Maître [W] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] et Madame [E] [I] épouse [B] à payer la somme de 1.000 euros à Maître [X] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [C] [B] et Madame [E] [I] épouse [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] et Madame [E] [I] épouse [B] aux dépens avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE et de la SELARL GARRY & Associés ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DECLARE n’y avoir lieu d’en écarter l’application.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE