TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53020 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HVI

N° : 5

Assignation du :

28 Avril 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 octobre 2025

par Nathalie VASSORT, Magistrat au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société IMMOBILIERE 3F S.A.

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Bernard CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #K0043

DEFENDERESSE

Madame [E] [Z] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

et pour signification au [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN – [Adresse 1]

DÉBATS

A l’audience du 29 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Nathalie VASSORT, Magistrat, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu l’assignation à comparaître devant le juge des référés délivrée le 28 avril 2025 à la requête de la SA IMMOBILIERE 3F à madame [E] [Z] [D] [O] aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé entre elles, d’ ordonner l’expulsion de madame [E] [Z] [D] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux, de condamner madame [E] [Z] [D] [O] à lui payer une somme provisionnelle de au titre de l’arriéré locatif arrêté, de condamner madame [E] [Z] [D] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à la libération des locaux ;

Vu les renvois accordés à la demande des parties ;

Vu le commandement de payer les loyers délivrée le 26 février 2025 à la requête de la SA IMMOBILIERE 3F à madame [E] [Z] [D] [O] prise en la personne de son représentant légal ;

Vu l’état certifié des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce de CRETEIL le 6 mars 2025 et l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce à cette date ;

Vu les conclusions déposées par la SA IMMOBILIERE 3F à l’audience du 29 août 2025, acquises aux débats, ici expressément visées aux termes desquelles elle maintient les prétentions formées à son acte introductif d’instance après s’être opposée aux contestations élevées par madame [E] [Z] [D] [O] , considérant que ces objections n’étaient pas de nature à faire obstacle à ses demandes devant le juge des référés.

Vu les dernières conclusions déposées à l’audience du 29 août 2025 acquises aux débats, ici expressément visées, aux termes desquelles madame [E] [Z] [D] [O] demande à titre principal au juge des référés de rejeter les demandes formées par la SA IMMOBILIERE 3F en raison de l’existence de contestations sérieuses et à titre subsidiaire, sollicite des délais de paiement de 24 mois.

Vu les débats à l’audience du 29 août 2025, au cours desquels la SA IMMOBILIERE 3F a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions figurant à ses conclusions du 29 août 2025 et les moyens qui y sont contenus, tels qu’exposés ci-dessus. Madame [E] [Z] [D] [O] a de même maintenu les demandes figurant à ses conclusions du 29 août 2025 et les moyens qui y sont contenus, tels qu’exposés ci-dessus.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les contestations élevées par madame [Z] [D] [O]

Madame [E] [Z] [C] entend opposer aux demandes de la SA IMMOBILIERE 3F des contestations qu’elle estime sérieuses tenant :

— à l’état selon elle vétuste des locaux loués et particulièrement à l’absence de sanitaires alors même que l’activité exercée imposait d’accueillir du public (ERP), le tout contrevenant aux dispositions de l’ article 1719 du code civil ,

— au fait que la SA IMMOBILIERE 3F aurait lors de la période du Covid contrevenu à ses obligations déontologiques de bailleur social en exigeant de manière intransigeante le règlement des loyers et en refusant de suspendre le règlement de ceux-ci,

— au fait que le loyer charges comprises, était significativement plus élevé que prévu, un décompte détaillé des charges n’étant pas fourni par le bailleur,

— au refus, sans justification apparente, de la SA IMMOBILIERE 3F d’accepter le repreneur qu’elle lui a présenté.

La SA IMMOBILIERE 3F conteste le caractère sérieux des objections susvisées en :

— contestant tout manquement à l’obligation de délivrance, soutenant que l’ article 1719 n’est pas d’ ordre public et que les parties ont en l’espèce entendu y déroger en prévoyant que le locataire prenait les locaux en l’état, s’engageait à réaliser tous les travaux nécessaires à son exploitation et à effectuer les démarches administratives requises, la SA IMMOBILIERE 3F ajoutant que les photographies produites montrent en tout état de cause un local en bon état,

— soutenant que madame [E] [Z] [C] ne produit aucun élément probant établissant la réalité des démarches qu’elle allègue et son propre refus de suspendre le règlement des loyers le temps de la crise sanitaire,

— contestant que le loyer charges comprises, était significativement plus élevé que prévu, le loyer hors charge et hors taxes étant fixé à la signature du bail à 11.890 euros avec une indexation annuelle prévue à compter du 31 mars 2021, les charges étant en ce qui les concerne fixées à 202,50 euros, ces montants figurant aux décomptes adressés.

Sur ce,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les limites de sa compétence le président du tribunal peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation de faire.

En application de l’ article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé de délivrer la chose louée, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Si les dispositions relatives au logement décent également édicté par ce texte, sont d’ ordre public, les autres dispositions sont susceptibles d’aménagements contractuels.

Au cas présent, il doit en premier lieu être relevé que les photographies produites par madame [E] [Z] [D] [O] elle-même ne permettent pas de constater l’état de vétusté du local que celle-ci allègue.

S’agissant ensuite de l’installation de sanitaires imposée par l’exploitation d’une activité de « pose et extension de cils », puisqu’il s’agit d’une activité accueillant du public, force est de constater que le titre II (conditions particulières) du bail stipule en son article 1, alinéa 4 que « le preneur prend les locaux en l’état, reconnaît et s’engage expressément à effectuer à sa charge exclusive tous les travaux intérieurs et extérieurs nécessaires à l’exploitation des lieux loués et notamment (…) les sanitaires ».

L’ article 1 du titre II des conditions particulières relatif à la désignation du bien objet du bail mentionne en effet que le bail porte sur un « local livré à aménager par le preneur » (en caractères gras à l’acte) ; l’article 3 prévoit ensuite que « le preneur s’engage à faire son affaire personnelle de toutes les autorisations qui seraient nécessaires à l’aménagement des locaux et à supporter tous frais , taxes, redevances ou droits afférents », l’ article IV, 1, B, 2 précisant : « que le preneur devra effectuer , après écrit du bailleur , toutes formalités, demander toutes autorisation administratives, et prendra à sa charge tous travaux d’aménagements et installations qui pourraient s’avérer nécessaires pour l’exercice de son activité ».

Au regard des stipulations contractuelles susvisées, aucune contestation sérieuse relative à l’absence de délivrance du fait de l’absence de sanitaire n’apparaît caractérisée. Ce motif ne saurait donc constituer une contestation sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Ensuite, madame [E] [Z] [D] [O] ne justifie aucunement avoir durant la période de crise sanitaire sollicité de la SA IMMOBILIERE 3F la suspension du loyer. Aucune contestation sérieuse résultant d’un éventuel manquement de la SA IMMOBILIERE 3F à ses obligations déontologiques de bailleur social n’est donc davantage établie.

S’agissant du montant du loyer , le bail stipule en son titre II, article 4 que le « montant en principal s’élève à 11.980 euros , hors taxes, hors charges (ONZE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT EUROS HORS TAXES HORS CHARGES), la date de première indexation étant fixée au 31 mars 2021 ( article 5) et la date de premier paiement des charges au 30 juin 2020, date d’achèvement d’aménagement du preneur et d’ouverture au public -6 mois au plus tard après livraison des locaux - ». L’ article 6 du titre II fixe les charges énumérées à l’ article IX du titre I des conditions générales à une somme provisionnelle de 202,50 euros par trimestre (810 euros par an). Au regard des stipulations susvisées lesquelles sont énoncées de manière claire et précise, des relevés de compte versés en procédure et madame [E] [Z] [C] n’expliquant pas davantage en quoi « le loyer charges comprises, serait significativement plus élevé que prévu » comme elle l’affirme sans l’établir, aucune contestation sérieuse n’apparaît caractérisée de ce chef.

Enfin, comme le relève la SA IMMOBILIERE 3F, le choix d’un locataire étant intuitu personae, aucun faute ne saurait être caractérisée par le fait que la SA IMMOBILIERE 3F ait le cas échéant refusé un repreneur présenté madame [E] [Z] [C] laquelle échoue en conséquence à établir l’existence de contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes en tant qu’elles sont portées devant le juge des référés.

D’office sur les demandes relatives à clause pénale et à la clause du bail relative au dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont la SA IMMOBILIERE 3F demande au juge des référés de faire application est en tant telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie également objet d’une demande de la SA IMMOBILIERE 3F, s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En conséquence, sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, qui au titre d’un bail commercial, demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction, elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Enfin le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguité et ne nécessite pas interprétation ; qu’en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

La SA IMMOBILIERE 3F justifie en l’espèce par la production d’une copie de l’acte, qu’un bail commercial a le 14 février 2020 été signé entre elle et madame [E] [Z] [D] [O], portant sur des locaux à aménager sis [Adresse 5].

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail a été consenti et accepté moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11.980 euros, hors taxes, hors charges (ONZE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT EUROS HORS TAXES HORS CHARGES), la date de première indexation étant fixée au 31 mars 2021 ( article 5) et la date de premier paiement des charges au 30 juin 2020, date d’achèvement d’aménagement du preneur et d’ouverture au public -6 mois au plus tard après livraison des locaux - » ; l’ article 6 du titre II fixe les charges énumérées à l’ article IX du titre I des conditions générales à une somme provisionnelle de 202,50 euros par trimestre (810 euros par an).

L’article X (10) des conditions générales dudit bail stipule une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou en cas d’inexécution d’une de ses obligations.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur, la présente ordonnance ayant supra écarté les objections formulées à ce sujet par madame [E] [Z] [D] [O] .

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués les 23 et 30 juillet 2024 par madame [E] [Z] [D] [O] .

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

La reproduction de la clause résolutoire et de l’ article L. 145-41 du code de commerce y figurent.

Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ledit commandement détaille le montant de la créance, à savoir 20.537,36 euros en principal arrêté au 31 décembre 2024 avant clause pénale et frais de délivrance de l’acte.

Madame [E] [Z] [C] ne justifie pas de ce que les causes de ce commandement ont été acquittées dans le mois de sa délivrance.

En faisant délivrer ce commandement, la SA IMMOBILIERE 3F a exercé ses droits de bailleur à l’égard d’une locataire ne respectant pas les clauses d’un bail accepté en toute connaissance de cause.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition à la date du 26 mars 2025 de la clause résolutoire stipulée au bail signé entre les parties.

A défaut de départ volontaire de madame [E] [Z] [C], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée si besoin avec le concours de la force publique et le cas échéant d’un serrurier dans les termes du dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes en paiement formées à titre provisionnel par la SA IMMOBILIERE 3F (hors application des clauses pénales)

Demande provisionnelle au titre des loyers impayés

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

En l’espèce, au vu des stipulations du bail, de sa clause d’indexation et des relevés de compte (et notamment du montant trimestriel figurant aux relevés 2024) , l’obligation de madame [E] [Z] [D] [O] au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 30 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur, de la somme totale de 3.603,89 euros au paiement de laquelle il convient donc de la condamner par provision.

Demande provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par madame [E] [Z] [D] [O] à compter du 31 mars 2025 sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, soit à la somme mensuelle de 3.419,71 euros outre les provisions sur charge pour un montant de 202,50 euros par trimestre, soit la somme de 7.244,42 euros T.T.C arrêtée au 31 août 2025, outre la somme trimestrielle de 3.622,21 euros (après indexation) à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles le cas échéant trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civile d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de délais formée par madame [Z] [C]

L’article 1244 du code civil ancien édicte : « le débiteur ne peut forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’un dette, même divisible ».

Toutefois selon l’ article 1244-1, «compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

La SA IMMOBILIERE 3F est un bailleur social professionnel.

Madame [E] [Z] [C] exerce une activité en nom propre ; elle a dû, l’année de son installation, faire face à la crise sanitaire. Elle produit son bilan financier.

Si la SA IMMOBILIERE 3F s’oppose à la demande de délais de paiement, elle ne justifie d’aucune manière de besoins qui feraient obstacle à leur octroi que justifie la situation financière de madame [E] [Z] [D] [O].

Le règlement de la somme en principal de 10.848,31 euros (3.603,89 euros + 7.244,42 euros) sera donc échelonné sur 24 mois à compter du 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; à défaut de règlement d’une seule des mensualités d’un montant de 452,01 euros à la date dite, la totalité de la dette redeviendra exigible par la SA IMMOBILIERE 3F.

les sommes susvisées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

Monsieur [P] n’ayant ni été appelé ni n’étant intervenu volontairement à la cause, aucune demande ne saurait être formée par ou contre lui.

L’article 491 du code de procédure dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens ; il s’agit d’une obligation (Civ. 2e, 29 oct. 1990 : Bull civ. II, n° 222), de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée, l’article 696 précisant que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [Z] [D] [O] qui succombe, doit supporter la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer 26 février 2025.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Madame [E] [Z] [D] [O] qui succombe en l’espèce devra payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1.200 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, en premier ressort :

Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

Rejetons les contestations présentées par madame [E] [Z] [D] [O] ;

Constatons, à la date du 26 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail signé entre la SA IMMOBILIERE 3F et madame [E] [Z] [D] [O] ;

Ordonnons l’expulsion immédiate de madame [E] [Z] [C] et de celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier du local objet du bail susvisé, sis [Adresse 5] ;

Disons que le sort des meubles le cas échéant trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civile d’exécution, la SA IMMOBILIERE 3F étant autorisée après inventaire par le commissaire de justice chargé de l’exécution, à faire transporter et à mettre en dépôt soit dans le lieu désigné par l’ancien locataire soit dans un lieu destiné à cet effet les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués à la date de le présente ordonnance, le tout aux frais de l’ancien locataire ;

Condamnons madame [E] [Z] [D] [O] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F les sommes provisionnelles de :

-3.603,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025,

-7.244,42 euros T.T.C au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 31 août 2025 ;

Disons qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, sera en cas de maintien dans les lieux mise à la charge de madame [E] [Z] [D] [O] jusqu’à libération effective des lieux par elle-même ou tout occupant de son chef, soit la somme trimestrielle de 3.622,21 euros à compter du 1er septembre 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Disons que madame [E] [Z] [D] [O] pourra s’acquitter du règlement de la somme en principal de 10.848,31 euros en 24 mensualités dues à compter du 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’une seule des mensualités d’un montant de 452,01 euros à la date dite, la totalité de la dette redeviendra exigible par la SA IMMOBILIERE 3F ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons madame [E] [Z] [D] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 février 2025 ;

Disons que les sommes susvisées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité.

Condamnons madame [E] [Z] [D] [O] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée au bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 09 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Nathalie VASSORT