TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/02139 – N° Portalis DBW5-W-B7H-INSZ

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

E.P.I.C. INOLYA

C/

[E] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [E] [A]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [E] [A]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA, dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX

Représenté par Mme [D] [F] [C] (Chargée juridique et social) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [E] [A],

demeurant 4 Rue Arlette de Falaise – Apt 11 Le Liceo – 14000 CAEN

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Janvier 2024

Date des débats : 10 Septembre 2024

Date de la mise à disposition : 19 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2018, l’OPH Calvados Habitat a donné à bail à Mme [E] [A] un logement conventionné à usage d’habitation situé 4 rue Arlette de Falaise – Le liceo – appt. 11 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 603,82 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 145,36 euros, ainsi que le règlement d’un dépôt de garantie d’un montant de 603,82 euros.

Selon jugement du 18 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

– constaté la résiliation de plein droit du bail liant l’OPH Inolya à Mme [E] [A] à la date du 14 août 2019 ;

– dit que Mme [E] [A] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux sis 4 rue Arlette de Falaise – Le Liceo – appt. 11 – 14 000 Caen ;

– ordonné son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, à défaut de libération volontaire, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

– rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné Mme [E] [A] à verser mensuellement à l’OPH Inolya :

* une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération effective des lieux et la remise des clés, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, laquelle indemnité sera indexée dans les mêmes conditions, avec intérêts de droit ;

* la somme de 7 183,56 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 27 janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

– condamné Mme [E] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2019 ainsi qu’à payer à l’OPH Inolya la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles ;

– rejeté le surplus des demandes des parties ;

– ordonné l’exécution provisoire.

Mme [E] [A] a quitté les lieux sis 4 rue Arlette de Falaise – Le liceo – appt. 11 – 14 000 Caen et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 21 octobre 2020.

Par requête du 16 mai 2023, l’OPH Inolya, venant aux droits de l’OPH Calvados Habitat, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Mme [E] [A] à lui payer la somme en principal de 3 956,56 euros au titre des réparations locatives dues à l’issue du bail, outre sa condamnation au paiement des dépens.

Suivant acte de commissaire de justice, remis selon procès verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, en date du 10 juillet 2023, l’OPH Inolya a fait citer Mme [E] [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen.

Après 3 renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024, au cours de laquelle, l’OPH Inolya, représenté par Mme [D] [F] [C] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. L’OPH Inolya explique que les dégradations locatives réclamées à Mme [E] [A] portent sur le défaut de nettoyage du logement ainsi que, sur la dégradation des sols et plafonds dudit logement.

Mme [E] [A], comparante en personne, conteste les dégradations locatives qui lui sont reprochées. Elle explique avoir rencontré de grandes difficultés financières après s’être retrouvée seule avec ses 3 enfants. Elle ajoute avoir des saisies sur salaires depuis 5 ans et ne pas pouvoir régler la somme qui lui est réclamée par l’OPH Inolya. Elle expose qu’au total, son ancien bailleur lui réclame plus de 16 000 euros avec les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour lesquels elle a précédemment fait l’objet d’une condamnation. Elle sollicite la prescription de la dette, soutenant ne pas pouvoir la régler dans la mesure où elle bénéficie de ressources mensuelles à hauteur de 900 euros et avoir pour 800 euros de charges mensuelles.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir pour défaut du droit d’agir :

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur le défaut d’intérêt tiré du défaut de tentative préalable de résolution amiable du litige :

L’article 125 du même code prévoit que, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend entre autres au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. Les parties sont dispensées de cette obligation, notamment, si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative.

En l’espèce, l’OPH Inolya qui n’a pas entrepris préalablement à la saisine de la présente juridiction une tentative préalable de résolution amiable du litige invoque une dispense de cette obligation en raison de l’absence d’information quant à la nouvelle adresse de Mme [E] [A].

Il ressort des débats que, la seule adresse connue de Mme [E] [A] est celle des lieux litigieux, précédemment pris à bail par cette dernière et dont il est établi qu’elle les a quittés depuis au moins le 21 octobre 2020, date d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire.

En outre, l’OPH Inolya a fait citer Mme [E] [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, par acte de commissaire de justice remis selon procès verbal de recherches infructueuses, dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, en date du 10 juillet 2023.

Dès lors, il est établi que, le défaut de tentative préalable de résolution amiable du litige est justifié par l’existence d’un motif légitime tiré de l’ignorance de la nouvelle adresse de Mme [E] [A].

Sur l’autorité de chose jugée :

L’article 1355 du code civil dispose que, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En application de ce texte, l’autorité de la chose jugée, qui exprime l’impossibilité de soumettre à nouveau à un juge des prétentions qui ont déjà été tranchées à l’occasion d’une précédente instance, suppose la démonstration d’une triple identité (d’objet, de cause et de parties) entre la demande soumise au juge et celle qui a déjà été tranchée.

En l’espèce, selon jugement du 18 août 2020, il a notamment été statué sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 27 janvier 2020, relatifs aux lieux sis 4 rue Arlette de Falaise – Le liceo – appt. 11 – 14 000 Caen et Mme [E] [A] a été condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 7 183,56 euros ; tandis que, par requête du 16 mai 2023, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Mme [E] [A] à lui payer la somme en principal de 3 956,56 euros au titre des réparations locatives dues à l’issue du bail et mise au débit du compte locatif en date du 28 octobre 2020.

De sorte que, si les parties sont identiques entre la demande relative à la présente instance et celle qui a déjà été tranchée selon jugement du 18 août 2020, que les demandes sont fondées sur la même cause, à savoir l’existence d’un bail à usage d’habitation conclu en date du 1er décembre 2018 entre l’OPH Calvados Habitat, auquel l’OPH Inolya vient aux droits et Mme [E] [A], portant sur les lieux sis 4 rue Arlette de Falaise – Le liceo – appt. 11 – 14 000 Caen, l’objet de la demande soumise par l’OPH Inolya à la présente instance n’est quant à lui pas le même, s’agissant de sommes réclamées au titre des réparations et dégradations locatives, que celui déjà tranché par jugement du 18 août 2020, relatif à des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Sur la prescription :

Conformément à l’article 7-1 alinéa 1er de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En application de l’article 2241 alinéa 1er du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, Mme [E] [A] soulève la prescription de la créance de l’OPH Inolya.

Toutefois, il est constant que l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties en date du 21 octobre 2020 et que la somme dont l’OPH Inolya sollicite le paiement au titre des réparations et dégradations locatives a été mise au débit du compte locatif en date du 28 octobre 2020 ; alors que, l’acte introductif d’instance de l’OPH Inolya qui interrompt le délai de prescription est daté du 16 mai 2023 ; de sorte que, l’action a bien été introduite dans le délai de 3 ans prévu par l’article précité.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, bien que l’OPH Inolya produise aux débats l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 21 octobre 2020, lequel fait apparaître un calcul des montants réclamés à la locataire sortante au titre des réparations et dégradations locatives et dont la somme totale se porte à 3 950,56 euros, ainsi qu’un ensemble de factures, aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux débats, ni même mentionné dans les pièces jointes à la requête ou encore dans les pièces jointes à la citation adressée à Mme [E] [A], pas plus qu’il n’est établi que la rédaction de celui-ci a bien eu lieu.

De sorte, qu’en l’absence de production d’un état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties lors de la remise des clés à la locataire, il est alors impossible de comparer les différents états des lieux d’entrée et de sortie et de déterminer si les postes pour lesquels il est demandé réparation au titre des dégradations locatives correspondent à des dégradations imputables à la locataire sortante.

Par conséquent, la demande de condamnation en paiement de Mme [E] [A] au titre des réparations locatives formée par l’OPH Inolya sera rejetée.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’OPH Inolya, partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris la citation qu’elle a fait délivrer le 10 juillet 2023 à Mme [E] [A].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir pour défaut du droit d’agir de l’OPH Inolya ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 3 956,56 euros au titre des réparations et dégradations locatives des lieux sis 4 rue Arlette de Falaise – Le liceo – appt. 11 – 14 000 Caen formée par l’OPH Inolya à l’encontre de Mme [E] [A] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE l’OPH Inolya au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris la citation qu’elle a fait délivrer le 10 juillet 2023 à Mme [E] [A].

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,