Minute n° 25/1920

Dossier n° RG 20/01568 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PCG3 / JAF Cab 10

Nature de l’affaire : Demande relative à la liquidation du régime matrimonial

Jugement du 21 mars 2025 (prorogé du 12 mars 2025)

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

“A U N O M D U P E U P L E F R A N Ç A I S”

_____________________________________________________________________

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

Service des affaires familiales

JUGEMENT

Le 21 Mars 2025

Jean-Luc ESTÈBE, vice-président, délégué dans les fonctions de juge aux affaires familiales, assisté par Frédérique DURAND, greffier,

Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2025, a prononcé le jugement contradictoire suivant par mise à disposition au greffe, dans le litige entre :

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [O]

[Adresse 12]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représenté par M^e Simon COHEN

et

DEFENDEUR :

Madame [C] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

FAITS ET PROCÉDURE

[K] [O] et [C] [M], mariés le [Date mariage 1] 2005 sous le régime de la séparation de biens, ont divorcé suivant décision du 26 juillet 2011, laquelle a fait remonter au 26 mars la date des effets du divorce concernant les biens.

Ils n’ont pu partager amiablement leur bien immobilier indivis.

Le 28 mai 2020, [K] [O] a fait assigner [C] [M] aux fins de partage devant le Tribunal judiciaire de Toulouse.

Il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des demandes et des moyens de [K] [O].

[C] [M] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 16 décembre 2020, le juge aux affaires familiales a notamment :

— ordonné le partage de l’indivision entre [K] [O] et [C] [M],

— désigné pour y procéder Maître Nathalie CAYROU-LAURE, sous la surveillance du juge coordonnateur du Service des affaires familiales du Tribunal judiciaire de Toulouse,

— attribué à [K] [O] la Peugeot 307 XS et le bien immobilier situé à [Adresse 16],

— rejeté la demande d’expertise,

— dit que les frais du partage judiciaire, qui incluent les dépens de l’instance tels qu’énumérés par l’article 695 du Code de procédure civile, seront supportés par les co-partageants proportionnellement à leurs parts.

Le notaire a établi un projet d’état liquidatif et de partage que les parties n’ont pas accepté.

Le 24 avril 2023, il a dressé un PV de difficultés qu’il a transmis au juge chargé de la surveillance du partage.

Le 22 mai 2023, le juge chargé de la surveillance du partage a rapporté au tribunal les points de désaccord subsistants, en renvoyant aux dires des parties figurant dans le PV de difficultés du notaire.

La procédure a été clôturée le 4 novembre 2024.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs demandes et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’ATTRIBUTION PRÉFÉRENTIELLE DU DOMICILE CONJUGAL

Les articles 831-2 et 1476 du Code civil permettent au conjoint divorcé commun en biens de demander l’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du divorce, et du mobilier le garnissant, et celle du du véhicule des époux dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante.

En l’espèce, les parties s’accordent pour attribuer à [K] [O] l’appartement situé [Adresse 14] qu’ils ont acheté en indivision le 24 octobre 2005.

Il est stipulé à l’acte d’achat, au paragraphe “MENTION OBLIGATOIRE DE SUPERFICIE” que le bien a une surface de 75,41 m².

Le même jour, le notaire instrumentaire a établi une attestation de propriété pour “Un appartement d’une superficie de 86,50 m²”.

On ignore ce qui a permis au notaire de faire état d’une superficie de 86,50 m² alors que l’acte d’achat stipule une surface de seulement 75,41 m².

Les stipulations contractuelles devant être préférées à l’attestattion d’un tiers au contrat, et faute d’élément d’appréciation permettant de remettre en cause le contrat signé par les deux indivisaires, il est établi que l’appartement à une surface de 75,41 m².

La notaire, dans son dernier projet d’état liquidatif du mois d’avril 2022, a fixé la valeur du bien immobilier à 235 000 euros en se basant sur les estimations de deux agences immobilières désignées par les parties au cours d’une réunion précédente :

— une estimation de l’agence [9] du 22 février 2021 : 235 000 euros

— une estimation de l’agence [11] du 25 mai 2021 : 235 000 euros

Il n’est toutefois pas contesté que ces estimations ont été réalisées sur la base d’un appartement de 86,50 m², si bien que compte-tenu de sa surface réelle, sa valeur s’élevait en 2021 à :

(235 000 : 86,50) x 75,41 = 204 871 euros.

Depuis le dernier rendez-vous devant le notaire, [K] [O] a fait à nouveau estimer l’immeuble et :

— [X] [Z], agent immobilier, a estimé sa valeur entre 200 000 et 205 000 euros,

— [S] [W], de l’agence [8], a estimé sa valeur entre 200 000 et 210 000 euros,

— [A] [L], de l’agence [6], a estimé sa valeur entre 195 000 et 205 000 euros.

[C] [M] a communiqué une estimation établie en mars 2022 par [C] [H], conseillère immobilier de l’agence GUY HOCQUET, qui estime le bien à 295 000 euros, sans en préciser la surface, mais en faisant état de la présence de deux places de parking, alors qu’il n’en dispose que d’une seule, et en indiquant avoir visité le bien, ce qui est faux, et un second courrier de la même personne daté du 27 octobre 2023 dans lequel il est simplement écrit, outre quelques généralités d’usage, : “J’ai le plaisir d’établir la valeur vénale de votre appartement à [Localité 15] (…) entre 275 000 / 285 000 euros net vendeur”.

Ces deux évaluations ont une valeur probante assez faible, notamment parce que la première d’entre elles fait état d’une visite qui n’a jamais eu lieu, ce qui entache la crédibilité de la signataire.

Compte-tenu de ces éléments, le bien sera attribué à [K] [O] pour une valeur de 210 000 euros, conformément à ce qu’il demande.

SUR LES DÉPENSES D’ACQUISITION FINANCÉES PAR LES DENIERS PERSONNELS DE L’UN DES CO PARTAGEANTS

[K] [O] expose avoir apporté les sommes de 38 175,78 euros et de 33 000 euros lors de l’achat du bien immobilier, au titre desquelles il revendique deux créances envers l’indivision.

1°) La créance de 38 175,78 euros

Selon l’article 815-13 du code civil, un indivisaire peut prétendre à une indemnité à l’encontre de l’indivision lorsqu’il a, à ses frais, amélioré l’état d’un bien indivis ou fait de ses deniers personnels des dépenses nécessaires à la conservation de ce bien.

Ce texte ne s’applique pas aux dépenses d’acquisition (Civ 1re, 26 mai 2021, n° 19-21 302).

Il en résulte qu’un indivisaire qui finance par un apport de ses deniers personnels, la part de son coindivisaire dans l’acquisition d’un bien indivis ne peut invoquer une créance à l’encontre de l’indivision.

Il n’existe pas, en régime séparatiste, d’équivalent aux articles 1433 et 1437 qui instituent des récompenses au profit d’un époux. Il faut donc chercher dans le droit commun le fondement de la créance à l’encontre du coindivisaire : subrogation légale, prêt implicite, accession immobilière, enrichissement injustifié.

En l’espèce, [K] [O] justifie en produisant un relevé bancaire avoir apporté 38 175,78 euros le 21 octobre 2005 lors de l’achat du bien immobilier.

Il revendique une créance de ce montant en faisant valoir que cette somme “a bénéficié à la communauté”, mais en cela il oublie qu’il était marié sous le régime de la séparation de biens.

Le “bénéfice” que l’indivision a tiré de cette somme ne constitue pas un fondement juridique, et de fait il n’existe aucun fondement à la créance qu’il réclame à l’indivision.

Cette demande, au demeurant irrecevable en raison de la prescription de la créance, sera donc rejetée.

2°) La créance pour l’apport de 33 000 euros

[C] [M] a reconnu devant le notaire l’existence d’une créance de [K] [O] envers l’indivision au titre de son apport de 33 000 euros lors de l’achat du bien immobilier

Le notaire a calculé comme il se doit la créance de [K] [O] envers l’indivision compte-tenu du profit subisistant.

[K] [O] fait une mauvaise lecture de ce calcul, lorsqu’il écrit :

“Le notaire retient donc à bon droit le calcul suivant :

33 000 + 12 300 (frais d’acte) = 45 300 euros d’apport pour l’acquisisiton .

Calcul profit subsistant : (43 500" : coût d’achat) x valeur actuelle.”

En effet, le notaire a calculé le profit subsistant de l’apport chiffré à 33 000 euros et pas celui d’un apport de 45 300 euros qui ne correspond à rien et notamment pas à celui de [K] [O] tel qu’il est établi.

Compte-tenu de la valeur actuelle du bien, la créance de [K] [O] envers l’indivision est la suivante :

(33 000 : 195 117,73) x 210 000 = 35 517,01 euros

SUR LE COMPTE D’INDIVISION : REMBOURSEMENT D’EMPRUNT ET TAXES FONCIÈRES FINANCÉES PAR LES DENIERS PERSONNELS DE L’UN DES CO PARTAGEANTS

Les indivisaires ont financé l’achat de leur bien immobilier au moyen de deux emprunts souscrits après du [7], au titre desquels [K] [O] revendique une créance envers l’indivision. Il réclame aussi une créance relative au paiement de la taxe foncière.

[C] [M] lui oppose des fins de non-recevoir, dont [K] [O] demande au tribunal qu’il les déclare irrecevables.

1°) La recevabilité des fins de non-recevoir

L’article 1373 du code de procédure civile dispose qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif.

L’article 1374 du code de procédure civile dispose que toutes les demandes faites en application de l’article 1373 entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu’une seule instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport par le juge commis.

En l’espèce, [K] [O] fait valoir que [C] [M] ayant omis de présenter devant le notaire les fins de non-recevoir qu’elle soulève aujourd’hui devant le tribunal, celles-ci sont irrecevables en vertu de l’article 1374 du Code de procédure civile.

Cette disposition ne vise toutefois que les demandes et pas les fins de non-recevoir ou les exceptions de procédure, ce qui s’explique par le fait que le savoir-faire du notaire porte sur les opérations de liquidation et de partage, et pas sur les questions de procédure.

En outre, le notaire a chiffré les créances seulement pour les périodes qu’il a estimées non prescrites, de sorte qu’en définitive, [K] [O] reproche à [C] [M] de n’avoir pas soulevé des fins de non-revevoir dépourvues d’objet.

Les fins de non-recevoir seront donc déclarées recevables.

2°) La fin de non-recevoir relative aux prêts

Il résulte des articles 815-13 et 815-17, alinéa 1, du code civil qu’un indivisaire qui a conservé à ses frais un bien indivis peut revendiquer une créance sur l’indivision et être payé par prélèvement sur l’actif indivis avant le partage. Cette créance, immédiatement exigible, se prescrit selon les règles de droit commun édictées par l’article 2224 du code civil (Civ 1re, 14 avril 2021, 19-21.313).

La créance revendiquée sur l’indivision à raison du paiement des échéances de l’emprunt bancaire est ainsi exigible dès le paiement de chaque échéance, à partir duquel la prescription de cinq ans a commencé à courir (Civ 1re, 14 avril 2021, 19-21.313).

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en résulte qu’une assignation en liquidation et partage d’une indivision n’interrompt la prescription de créances invoquées par un indivisaire à l’encontre de l’indivision, au titre du remboursement de prêts, que si elle contient une réclamation, ne serait-ce qu’implicite, à ce titre. (Civ. 1re, 18 mai 2022, n° 20-22 234).

En l’espèce, [C] [M] fait valoir que la créance de [K] [O] antérieure au mois de mai 2015 est prescrite.

Le délai de la prescription quinquennale des mensualités payées avant le divorce a commencé à courir au moment du jugement de divorce du 26 juillet 2011 devenu définitif, date que les parties ne précisent pas.

Il a été interrompu la première fois par l’assignation délivrée le 28 mai 2020, puisque cet acte mentionne la créance revendiquée par [K] [O].

La demande relative aux paiements antérieurs au 28 mai 2015 est donc irrecevable.

3°) La fin de non-recevoir relative à la taxe foncière

L’article 2224 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le dire adressé à l’expert, désigné par le juge chargé d’une action en partage, interrompt la prescription quinquennale de l’article 815-10 du Code civil, dès lors qu’il fait état de réclamations concernant les fruits et revenus. (Civ. 1re, 20 novembre 2023, n° 12-23.752).

En l’espèce, l’assignation ne dit rien de la taxe foncière, si bien que le premier acte interruptif de la prescription quinquennale est constitué par le dire adressé le 16 février 2021 par [K] [O] au notaire.

En conséquence, il sera fait droit à la fin de non recevoir pour la période antérieure au 16 février 2016, comme réclamé par [C] [M]

4°) La créance relative aux prêts

Aux termes de l’article 815-13 alinéa 2 du Code civil il est tenu compte à chaque indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis, encore qu’elles ne les aient pas améliorés.

En l’espèce, il n’est pas discuté que la créance relative aux prêts pour la période de mai 2015 à mars 2017 s’élève à 97 303,26 euros , ainsi que l’a chiffrée le notaire.

C’est donc à tort que [K] [O] revendique une créance de 146 511,12 euros.

5°) La créance relative à la taxe foncière

Le notaire a chiffré la créance relative à la taxe foncière à 4 876 euros pour la période de 2016 à 2022.

[K] [O] réclame une créance totale de 6 851 euros pour la période de 2011 à 2021, et rien pour la période postérieure, car il n’a réglé que la moitié des taxes en 2022 et en 2023.

Si on écarte la période prescrite, et compte-tenu de la demande, la créance pour la période de 2016 à 2021 s’élève à 4 041 euros.

Il sera statué en ce sens.

SUR LE COMPTE D’INDIVISION : DÉPENSES FINANCÉES PAR LES DENIERS PERSONNELS DE L’UN DES CO PARTAGEANTS

[K] [O] revendique plusieurs créances envers l’indivision.

1°) Charges de copropriété

Le notaire a chiffré à 9 915,05 euros les charges de copropriété réglées par [K] [O] de 2016 à 2022.

Il ne réclame toutefois que la somme de 9 518,213 euros arrêtée au 31 décembre 2022 car il a réglé la moitié des charges de janvier 2023 à décembre 2023.

Compte-tenu de sa demande, la somme de 9 518,13 euros sera portée au crédit de son compte d’indivision, pour la période de 2016 à 2022.

2°) La taxe d’habitation

L’article 1414 du Code général des impôts prévoit que :

« I. – Sont exonérés de la taxe d’habitation afférente à leur habitation principale lorsqu’ils occupent cette habitation dans les conditions prévues à l’article 1390

1° bis Les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés mentionnée aux articles L. 821-1 et suivants du code de la sécurité sociale, lorsque le montant de leurs revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue au I de l’article 1417 ;»

En l’espèce, le notaire n’a mentionné aucune créance relative à la taxe d’habitation.

[K] [O] réclame à ce titre une somme de 4 900 euros qu’il justifie avoir réglée de 2011 à 2021.

[C] [M] sollicite le rejet de cette demande car elle est exonérée de taxe d’habitation en raison de son handicap.

[K] [O] fait valoir que ce moyen de défense est irrecevable faute d’avoir été évoqué devant le notaire, mais il ne pouvait en être autrement puisque le projet ne retient aucune créance. La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

[C] [M] produit seulement des justificatifs permettant d’envisager qu’elle remplit les conditions de son exonération, mais elle n’établit pas avoir été effectivement dispensée de payer cette taxe, de sorte qu’il faut considérer que la taxe qui est réclamée n’a fait l’objet d’aucune minoration.

La somme de 4 900 euros sera donc portée au crédit du compte d’indivision de [K] [O].

SUR LE COMPTE D’INDIVISION : FAITS DE JOUISSANCE PRIVATIVE

Il résulte de l’article 815-9 du Code civil que l’indivisaire, qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Elle est soumise à la prescription quinquennale de l’article 815-10.

En l’espèce, [K] [O] occupe privativement le bien indivis depuis que l’ordonnance de non-conciliation du 6 mai 2010 lui en a attribué la jouissance.

La discussion engagée par les parties sur le point de savoir si cette jouissance lui a été accordée à titre gratuit ou à titre onéreux ne présente pas d’intérêt pour le présent litige, puisque [C] [M] limite sa demande à la période postérieure au 1er février 2016, c’est-à-dire après que le divorce est devenu définitif et la fin des mesures provisoires.

Il n’est pas contesté que l’occupation privative du bien s’est poursuivie après le divorce et que [K] [O] est redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation.

[C] [M] lui réclame pour l’indivision une indemnité d’occupation de 825 euros par mois, égale à la valeur locative, à compter de “février 2016".

[K] [O] reconnaît devoir une indemnité égale à la valeur locative, soit 650 euros par mois, à compter du 24 avril 2018, en faisant valoir que la prescription extinctive a été interrompue la première fois par le PV de difficultés du notaire en date du 24 avril 2023.

Il n’a saisi dans le dispositif de ses conclusions le tribunal d’aucune fin de non-recevoir pour la période de février 2016 au 24 avril 2018, si bien qu’en l’absence de contestation de l’action de son adversaire pour cette période, il suffit d’examiner le bien fondé de la demande de cette dernière pour la période à laquelle elle a limité sa demande.

Au demeurant, la fin de non-recevoir qu’il aurait dû soulever était vouée à échec, puisque la prescription extinctive qui a commencé à courir le jour du divorce devenu définitif a été interrompue par le courriel adressé au notaire le 16 février 2021, par lequel [C] [M] a réclamé une indemnité d’occupation pour l’indivision.

Le projet chiffre la valeur locative et l’indemnité d’occupation à 790 euros par mois.

[K] [O] a ensuite fait évaluer la valeur locative du bien par :

. l’agence [10] qui retient une valeur locative entre 550 et 650 euros,

— l’agence [8] qui retient une valeur locative entre 600 et 650 euros,

— l’agence [5] qui retient une valeur locative entre 600 et 650 euros.

[C] [M] produit pour sa part deux évaluations réalisées en avril 2022 et octobre 2023 par [B] [H], conseillère immobilier, qui chiffre la valeur locative à 800 et 850 euros par mois.

Compte-tenu toutefois de la valeur du bien, aucune de ces estimations n’apparaît fiable.

La valeur locative sera donc chiffrée à 790 euros par mois (210 000 x 4,5 %).

Une indemnité mensuelle d’occupation de 790 euros sera donc mise à la charge de [K] [O] à compter du 16 février 2016.

SUR LE SURPLUS DE LA LIQUIDATION ET DU PARTAGE

Les autres éléments du partage n’étant pas contestés, les parties seront renvoyées devant le notaire pour qu’il établisse un acte de partage conforme à son projet compte-tenu du présent jugement.

SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS DU PARTAGE

Les frais du partage judiciaire incluent les dépens de l’instance tels qu’énumérés par l’article 695 du Code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas nécessaire de passer les dépens en frais de partage, dans lesquels ils sont déjà compris par l’effet de la loi. Il n’y a pas lieu non plus de condamner l’une ou l’autre des parties aux dépens.

SUR LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de rejeter les demandes formées à ce titre.

L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 1074-1 du Code de procédure civile, les décisions du juge aux affaires familiales qui mettent fin à l’instance ne sont exécutoires que si elles l’ordonnent.

La présente décision, qui ne met pas fin à l’instance, est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge aux affaires familiales,

Statuant par jugement susceptible d’appel,

— attribue à [K] [O] le bien immobilier indivis situé [Adresse 14] pour une valeur de 210 000 euros,

— déclare irrecevables les demandes relatives aux paiements des mensualités des prêts antérieurs au 28 mai 2015, et aux paiements de la taxe foncière antérieurs au 16 février 2016,

— rejette les autres fins de non-recevoir,

— porte au crédit du compte d’indivision de [K] [O] les sommes de :

. 35 517,01 euros au titre de l’apport pour l’achat du bien immobilier,

. 4 041 euros au titre des paiements de la taxe foncière pour la période de 2016 à 2021,

. 9 518,13 euros au titre des charges de copropriété pour la période de 2016 à 2022,

. 4 900 euros au titre de la taxe d’habitation de 2011 à 2021,

— inscrit au débit du compte d’indivision de [K] [O] une indemnité d’occupation de 790 euros à compter du 26 février 2016,

— rejette les demandes [K] [O] relatives aux créances de 38 175,78 euros et de 146 511,12 euros,

— rejette les autres demandes,

— dit n’y avoir lieu de condamner l’une ou l’autre des parties aux dépens, et rappelle que les dépens sont compris dans les frais du partage judiciaire.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Frédérique DURAND Jean-Luc ESTÈBE