TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00469

N° RG 25/01973 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NNHD

AFFAIRE :

[S]

C/

[U]

[U]

Copies :

— M^e Mélissa MANDRUZZATO, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – case palais n° 40

— M^e Estelle COLLETTE, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie + attestation de fin de mission – case palais n° 1025

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 MAI 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [S]

né le 17 Septembre 1956 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Mélissa MANDRUZZATO, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U]

né le 09 Octobre 1958 à

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Estelle COLLETTE, avocat au barreau de TOULON

Madame [G] [U]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Estelle COLLETTE, avocat au barreau de TOULON – aide juridictionnelle totale n° N83137 2025 004225

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 23 septembre 2025

Date des débats : 07 Avril 2026

Date du délibéré : 19 Mai 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 19 MAI 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé délivrée le 18 juin 2025 à [K] [U] et [G] [U] par [E] [S], et les conclusions responsives du demandeur, vers lesquelles il est renvoyé et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions,

A l’audience de renvoi contradictoire, [E] [S], représenté par son Conseil, maintient ses demandes en validation sur le fond et sur la forme du congé pour vente délivré le 07 août 2024 pour le 28 février 2025, de constatation du statut d’occupants sans droit ni titre de [K] [U] et de [G] [U] et en conséquence de leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux, et sollicite leur condamnation solidaire à lui payer à titre provisionnel la somme de 19 308,46 euros au titre des impayés locatifs, outre une indemnité d’occupation mensuelle indexée jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la signification du congé pour vente et le coût de l’assignation.

Aux termes de ses conclusions responsives, le demandeur sollicite également que les défendeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dont leur demande de délais pour quitter les lieux.

Le demandeur déclare à l’audience que le maintien dans les lieux des locataires fait obstacle à la vente du bien en ce qu’il n’est pas mis en valeur. Il ajoute que les défendeurs dégradent le bien et qu’en plus ils sont redevables d’une dette de loyer. Il affirme qu’il s’oppose à l’octroi de toute forme de délai.

[K] [U] et [G] [U] ont été représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions n°2 et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Aux termes de leurs conclusions n°2, les locataires sollicitent à titre principal que le congé pour vente soit déclaré frauduleux, en tout état de cause, qu’il leur soit accordé un délai d’un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir, qu’il soit prononcé que la créance locative dont se prévaut [E] [S] est inexistante, que ce dernier soit débouté de l’ensemble de ses demandes et enfin qu’il soit décidé que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

A l’audience, les défendeurs indiquent qu’ils habitent dans les lieux depuis près de 27 ans, et relèvent qu’ils n’ont jamais eu de quittance. Ils contestent par ailleurs la véracité du congé pour vendre ainsi que la vétusté des lieux. Ils sollicitent par ailleurs un délai d’un an pour quitter les lieux en expliquant qu’ils sont retraités et qu’ils ont des chiens. Concernant la dette locative, ils en contestent l’existence et relèvent qu’ils ne disposent d’aucun décompte ni de reçu.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail à usage d’habitation principale en date du 1er mars 1998, pour une maison individuelle non-meublée sis [Adresse 4].

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, la lecture du dossier démontre qu’il existe deux contestations sérieuses majeures, la première relative au caractère frauduleux ou non du congé pour vente, la seconde concernant l’existence ou non d’une dette locative.

S’agissant du caractère frauduleux ou non du congé pour vente

La validité du congé pour vente est contestée par les locataires, lesquels soutiennent en effet que le congé serait frauduleux, le bailleur n’ayant pas, selon eux, la volonté de vendre réellement le bien. La fraude serait ici caractérisée par le fait qu’aucune visite n’a été organisée depuis la délivrance du congé, qu’aucune publication dans la presse n’a été réalisée ou encore parce que le bailleur ne justifie pas de l’existence d’un mandat de vente en cours, le précédent ayant expiré le 04 septembre 2025.

A l’inverse, le bailleur entend démontrer qu’il a entrepris les démarches nécessaires à la mise en vente du bien, en confiant celle-ci à une agence immobilière, un mandat étant produit aux débats en ce sens. Il verse également une estimation immobilière en date du 02 septembre 2024 dont il ressort que la valeur vénale du bien est comprise entre 175 000 et 195 000 euros, alors que le prix figurant dans le congé est de 168 000 euros, de sorte qu’il estime avoir proposé le bien à un prix particulièrement attractif. Enfin, le bailleur explique l’absence de visites par l’occupation du logement par les locataires ainsi que par l’état du bien, lequel nécessiterait une remise en état importante compte tenu des conditions d’occupation des lieux, ces circonstances étant selon lui susceptibles de dissuader d’éventuels acquéreurs d’acheter le bien.

En outre, le bailleur fait valoir que l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé, ne nécessitant pour le propriétaire ni de justification préalable ni de démonstration d’un quelconque état de nécessité. Il rappelle également que la charge de la preuve de la fraude repose sur les locataires, celle-ci ne pouvant se présumer.

En ce sens, les deux parties versent au dossier quantité de pièces justificatives, dont l’appréciation et l’interprétation contraindraient le juge des référés à statuer sur le fond du litige. Or, la demande tendant à constater le caractère frauduleux du congé pour vente conduit nécessairement le juge à se prononcer sur le fond du litige en portant une appréciation sur l’existence d’une fraude, mais aussi sur le comportement des parties, en l’occurrence du bailleur.

S’agissant de l’existence ou non d’une dette locative

Le bailleur soutient que les locataires sont redevables de la somme de 19 308,46 euros au titre des impayés locatifs. Il expose en effet que les locataires n’auraient procédé à aucun règlement, ni en espèces ni par tout autre moyen, depuis la délivrance du congé. Il indique que les locataires n’ont jamais sollicité de délivrance de quittances de loyer, ainsi que le leur permet l’article 21 de la loi du 06 juillet 1989. Le bailleur explique également que les relations qu’il entretenait avec les locataires ainsi que la connaissance qu’il avait de leurs difficultés financières, l’auraient conduit à faire preuve d’indulgence au regard des impayés, ce qui explique selon lui l’aggravation de la dette locative et l’absence de démarches tendant à obtenir le recouvrement de sa créance.

En réponse, les locataires contestent l’existence d’une quelconque dette locative. Ils soutiennent avoir toujours réglé le reliquat des loyers restant dû après déduction des APL, et ce en espèces, indiquant que ce mode de paiement aurait été exigé par le bailleur lui-même. Ils reprochent en outre à ce dernier d’avoir manqué à son obligation de délivrer un reçu en cas de paiement partiel, conformément aux dispositions de l’article 21 de la loi du 06 juillet 1989. A l’appui de leur argumentation, ils produisent plusieurs relevés bancaires, faisant apparaître des retraits réguliers d’espèces pour des montants variables.

Cependant, il résulte des pièces versées aux débats que les locataires ne versent aucune quittance attestant des paiements allégués, alors même qu’il leur était loisible d’en solliciter la délivrance. Ils ne justifient d’ailleurs d’aucune démarche effectuée aux fins de les obtenir.

De son côté, le bailleur verse un décompte demeurant insuffisamment précis, celui-ci faisant apparaître des montants annuels. Il ne produit par ailleurs qu’un avis de réception relatif à une mise en demeure de payer, sans que le contenu exact du courrier adressé aux défendeurs ne soit versé aux débats.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, en présence d’une telle contestation sérieuse. En l’occurrence, les éléments produits de part et d’autre apparaissent insuffisants pour permettre au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher le litige.

Force est de constater que l’étude de l’ensemble des moyens précités obligerait le juge des référés à se prononcer sur le fond du litige et à prendre une décision relative à l’existence d’un droit et de sucroît à apprécier et interpréter la validité d’actes juridiques. A ce titre, rendre une décision sur la validité du congé obligerait en l’espèce le juge des référés à se prononcer sur le fond du litige.

Ainsi, il résulte de ces éléments, au vu des débats et des pièces, que le juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, n’est pas compétent pour connaître de ce litige.

En conséquence, [K] [U] et [G] [U] ainsi que [E] [S] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes et conserveront chacun la part des dépens qu’ils ont engagés.

En outre et en équité, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référés ;

DEBOUTONS [K] [U] et [G] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTONS [E] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

LAISSONS à [K] [U] et [G] [U] et à [E] [S] la charge des dépens de l’instance exposés par eux ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le greffier Le président