RE F E R E

N°

Du 07 Mars 2025

N° RG 24/00834 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIAF

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Simon AUBIN, M^e Alexis CROIX

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Simon AUBIN,

Expédition délivrée le:

à

M^e Alexis CROIX

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Madame [S] [O] [C], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEURS AU REFERE:

Madame [Y] [T], [P], [X] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexis CROIX, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [V] [B], [N] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexis CROIX, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [F] [G], [K], [V] [W], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Alexis CROIX, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 29 Janvier 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 07 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 11] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 septembre 2023, dressé au rapport de Maître [L], notaire à [Localité 9] (35), Madame [S] [C] a fait l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 9] (35), appartenant en indivision à Madame [Y] [R], et à ses fils, Monsieur [V] [H] et Monsieur [F] [H], pour la somme de 225 000 euros (pièce n°1 def).

L’annonce du bien précisait qu’il s’agissait d’une maison régulièrement rénovée et entretenue, dont le classement énergétique était bon, et qu’une pompe à chaleur avait été installée en 2021 (pièce n°3).

Madame [C] expose avoir constaté des infiltrations, produisant un rapport d’expertise amiable en date du 23 octobre 2024, aux termes duquel, il était observé (pièce n°4) :

— des infiltrations anciennes et récurrentes au niveau des châssis de toiture,

— des anomalies au niveau du tableau électrique, avec un risque avéré d’atteinte à la sécurité des personnes,

— que les travaux de l’ancien propriétaire ont consisté dans le remplacement d’une chaudière fioul par une pompe à chaleur en 2021,

— des défauts de mise en œuvre des ardoises, susceptibles de générer des infiltrations.

Les démarches amiables n’ont pas abouti.

Suivant actes de commissaire de justice séparés délivrés les 05, 06 et 15 novembre 2024, Madame [S] [C] a fait assigner Madame [R], Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [H], devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 29 janvier 2025, Madame [S] [C], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le vendeur est tenu de garantir les vices cachés de la chose vendue, qu’en l’espèce les infiltrations sont anciennes et ne sauraient être ignorées de Madame [R], de sorte que la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente ne peut être invoquée.

Par ailleurs, elle souligne que les vendeurs ont entrepris divers travaux d’entretien qu’ils n’ont pas consignés dans l’acte de vente. Or, la clause de non garantie des vices cachés n’est pas plus invocable pour des travaux entrepris par le vendeur. A ce titre, elle précise que l’acte de vente stipule que les vendeurs ont notamment installé une pompe à chaleur.

Madame [C] considère qu’il relève précisément de la mission de l’expert de déterminer quels sont les travaux réalisés par les anciens propriétaires avant la vente du bien.

En outre, elle rappelle que l’installation d’électricité a été réalisée en méconnaissance des règles et des normes techniques et de sécurité.

Sur les chefs de mission sollicités par les défendeurs, Madame [C] indique qu’elle ne peut être à l’origine d’un quelconque vice puisqu’elle s’est contentée d’enlever les revêtements permettant de les révéler, et ajoute que le nombre de visites du bien est sans incidence sur la caractérisation de vice caché, insistant sur sa qualité de non-professionnelle.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 29 janvier 2025, Madame [Y] [R], Monsieur [F] [H] et Monsieur [V] [H], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de bien vouloir :

— leur donner acte de leurs protestations et réserves s’agissant de la demande de désignation d’un expert judiciaire,

— écarter tout élément de mission relatif à d’éventuelles non-conformités, faute de qualité de constructeur des défendeurs et de savoir par rapport à quoi l’immeuble ne serait pas conforme,

— prendre acte de la mission d’expertise qu’ils proposent,

— mettre la provision à valoir sur les honoraires et frais d’expertise à la charge de la demanderesse, Madame [C], à qui incombe la charge de la preuve,

— réserver les frais et dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils sont de bonne foi et qu’il incombe à Madame [C] de prouver, d’une part, qu’ils auraient eu connaissance des vices cachés, et d’autre part, qu’ils ont effectivement réalisé les travaux litigieux, ce qu’elle ne démontre pas en l’espèce.

Ils ajoutent que Madame [C] avait eu connaissance, au moment de la vente, des anomalies du réseau électrique, un diagnostic préalable à la vente ayant été annexé à l’acte notarié (pièce n°8).

S’ils n’ont pas de moyen opposant à la désignation d’un expert judiciaire, ils s’opposent à ce que la mission de l’expert porte sur l’existence de prétendues non conformités en précisant les normes qui pourraient trouver à s’appliquer, et rappellent qu’ils ne sont pas maîtres d’ouvrage et ne peuvent se voir opposer la qualité de constructeur.

Par ailleurs, ils insistent sur l’importance pour l’expert de distinguer les vices existants au moment de la vente et ceux qui résulteraient des modifications réalisées par Madame [C].

Enfin, les consorts [M] sollicitent que l’expert se prononce sur les vices visibles par un acquéreur normalement diligent, qui a visité 5 fois le bien et s’est fait assister lors de l’une de ces visites par un ami (pièce n°5).

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise amiable en date du 23 octobre 2024, que plusieurs vices affectant la maison de Madame [C] ont été constatés, notamment des infiltrations et une anomalie du tableau électrique (pièce n°4).

Dès lors, eu égard au recours en responsabilité contractuelle que Madame [C] détient à l’encontre de Madame [R], Monsieur [D] [H] et Monsieur [E] [H], elle justifie d’un motif légitime à faire établir judiciairement l’existence et la nature des vices affectant le bien.

Par conséquent, il sera fait droit à sa demande selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance, et à ses frais avancés.

Sur la mission de l’expert

Selon l’article 1603 du Code civil, « Il [le vendeur] a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. »

Selon l’article 1604 du Code civil, « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. »

Il est constant que la notion de conformité ou non-conformité aux stipulations contractuelles est inhérente à l’obligation de délivrance (Civ. 3ème, 10 octobre 2012, n°10-28.309).

Selon l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Selon l’article 1792 du Code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

En l’espèce, Madame [C] déplore plusieurs dommages sur son bien, notamment relatifs à la toiture de la maison, pouvant relever de la garantie de délivrance conforme ou de la garantie des vices cachés dont est tenu le vendeur de la chose.

Par ailleurs, si Madame [C] ne parvient pas à démontrer la qualité de constructeur des précédents propriétaires, de sorte que leur responsabilité sur le fondement de la garantie décennale, n’est pas, à ce stade des débats, envisageable, il est constant qu’il relève précisément de la mission de l’expert de déterminer la nature des dommages allégués par Madame [C] pour permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues, et le régime applicable.

Dès lors, le moyen des défendeurs tiré de l’absence de qualité de maître d’ouvrage du vendeur pour exclure l’examen des non-conformités par l’expert est inopérant.

En outre, concernant le moyen tiré du nombre élevé de visites effectuées par Madame [C], dont une en présence d’un proche venu l’assister, il y a lieu de dire que l’expert aura pour mission notamment “de préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices”, et “- donner tous éléments permettant d’apprécier si au moment de la vente, ils étaient apparents pour l’acquéreur, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée, ou décelables par un acheteur non professionnel, normalement attentif et compétent, et s’ilis étaient connus du vendeur, (ou des vendeurs successifs) “, ce qui répond déjà amplement à la question posée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’expertise selon les chefs de mission fixés au présent dispositif de la décision, étant rappelé que le juge fixe librement la mission de l’expert judiciaire.

Sur les autres demandes

Madame [C] conservera les dépens de l’instance à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par décision mise à disposition au greffe :

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder Monsieur [J] [A], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 11], domicilié Cabinet MERCIER et associés [Adresse 7] (35), Tél : [XXXXXXXX01] – M è l : [Courriel 8], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place [Adresse 5] à [Localité 9] (35) après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions,

— distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités,

— établir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.),

— dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige,

— prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité),

— donner tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ; examiner l’immeuble, rechercher la réalité des désordres et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies,

— en indiquer la nature, l’origine et leur gravité ; préciser notamment pour chaque désordre s’il provient :

• d’une usure normale de la chose,

• d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,

• de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres),

• d’une autre cause,

— rechercher la date d’apparition objective des désordres retenus, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente,

— préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ou désordres,

— donner tous éléments permettant d’apprécier si au moment de la vente, ils étaient apparents pour l’acquéreur, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée, ou décelables par un acheteur non professionnel, normalement attentif et compétent, et s’ilis étaient connus du vendeur, (ou des vendeurs successifs);

— indiquer si ces désordres rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du code civil),

— dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice,

— dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser -dans une « note aux parties » intermédiaire- les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices,

— s’agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets,

— d’une façon générale, donner tous éléments d’ordre technique ou de fait permettant d’apprécier les responsabilités encourues,

— laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder,

— au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux, désordre par désordre d’une part, non-conformité par non-conformité d’autre part, et leur durée,

— évaluer les moins-values résultant des désordres et/ou des non-conformités non réparables,

— évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues,

— à la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties,

— répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents,

Fixons à la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Madame [C] devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du suivi des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement la charge des dépens à Madame [S] [C] ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La juge des référés