TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00088

DOSSIER : N° RG 25/00701 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DPEN

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

PARTIES :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE

représenté par son syndic en exercice la SAS SAFIM, pris en la personne de son réprésentant légal

31 rue condorcet

13200 ARLES

représentée par M^e Philippe RECHE, avocat au barreau de NIMES,

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [P] [F]

né le 25 Mars 1943 à ALES (30100)

118 mas Audibal

30360 VEZENOBRES

non comparant, représenté par Maître Aurélien VERGANI, avocat au barreau d’ALES,

substitué par Maître Laure TANGUY, avocate au barreau de TARASCON,

Madame [U] [N] EPOUSE [F] – intervenant volontaire

née le 07 Mai 1952 à SAINT GENIES DE MALGOIRES

118 chemin du Mas Audibal

30360 VEZENOBRES

non comparante, représenté par Maître Aurélien VERGANI, avocat au barreau d’ALES,

substitué par Maître Laure TANGUY, avocate au barreau de TARASCON,

Madame [L] [I] [D]

née le 07 Février 1976 à AVIGNON (84000)

18 rue de la liberté

13200 ARLES

comparante en personne,

Monsieur [Y] [H]

né le 11 Août 1985 à ARLES (13200)

18 rue Auguste Chabaud

13200 ARLES

comparant en personne,

DEFENDERESSES :

Madame [S] [J]

née le 13 Avril 1981 à SEVRES (92310)

31, rue Condorcet

13200 ARLES

ayant pour curatrice UDAF 13

non comparante représentée par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Lucie BILLAUDEL, avocate au barreau de TARASCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001371 du 01/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)

UDAF 13

143 Avenue des Chutes Lavie

13457 MARSEILLE CEDEX 13

non comparante représentée par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Lucie BILLAUDEL, avocate au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 août 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 29/08/2025

à M^e GIGUET, M^e Philippe RECHE, M^e Aurélien VERGANI

Affaire SYND. COPRO. c. [J] & UDAF

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice remis à personne habilitée le 10 avril 2025 pour l’UDAF et déposé à étude le 16 avril 2025 pour Mme [J], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au 31 de la rue Condorcet à Arles (13200), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. SAFIM, a assigné l’Union Départementale des Associations Familiales des Bouches-du-Rhône (UDAF 13), prise en sa qualité de curatrice de Mme [J], et Mme [S] [J], née le 13 avril 1981, devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Tarascon, aux fins de voir prononcée la résiliation judiciaire du bail donnant à Mme [J] la qualité de locataire au sein de la copropriété, pour manquements graves et répétés à l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués, outre le paiement d’une indemnité d’occupation et d’une dépense d’entretien de 150 euros et leur condamnation aux dépens et à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Parallèlement à l’assignation, le syndicat a informé les autorités préfectorales de sa demande d’expulsion, lesquelles lui en ont accusé réception le 18 avril 2025.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique du 26 juin 2025 : les parties y ont été dument représentées et ont été rejointes par trois parties intervenant volontairement : M. et Mme [P] [F], bailleurs de Mme [J] et dument représentés à l’audience, Mme [L] [I] et M. [Y] [H], tous deux copropriétaires dans l’immeuble où séjourne Mme [J] et présents à l’audience.

A l’audience, le syndic représentant les copropriétaires de l’immeuble confirme, par la voix de son conseil, les termes de son exploit introductif d’instance et réitère ses prétentions.

Il rappelle que l’immeuble géré par le syndicat comprend trois copropriétaires, tous intervenant volontairement devant le Juge des contentieux de la protection. Parmi eux, les époux [F], représentés par la S.A.S. SAFIM, ont donné leur appartement du 1er étage en location à Mme [J] le 1er juillet 2020, bail cosigné par l’UDAF 13, en charge de la curatelle de la contractante.

A compter de l’entrée dans les lieux de l’intéressée et jusqu’au lancement de l’actuelle action en justice, les deux autres copropriétaires ou leurs locataires successifs, se sont plaints des troubles de jouissance qu’ils subissaient de la part de Mme [J] : dégradations des parties communes de l’immeuble, entreposage d’affaires dans un local technique collectif, problèmes d’hygiène liés au mauvais entretien du logement de celle-ci, nuisances sonores de jour comme de nuit, accueils nombreux de personnes marginales et/ou alcoolisées, présences fréquentes st persistantes de ces mêmes individus dans les parties communes après forçage de la porte d’entrée.

Tous ces faits ont été constatés par Mme [I] et par M. [H] lorsqu’ils ont occupé eux-mêmes leurs logements, par une locataire de Mme [I], qui a préféré se loger ailleurs pour échapper auxdites nuisances et par des voisins de la rue Condorcet.

Lesdits faits ont tous été remontés auprès de syndic, qui systématiquement les a portés à la connaissance de la curatrice, à charge pour cette dernière de raisonner sa protégée.

Le syndic a également été initiateur d’une visite des lieux en présence de l’UDAF 13 en juin 2023, permettant de constater les dégradations dans les parties communes de l’immeuble et le mauvais entretien du logement de Mme [J].

D’autre part, il indique qu’en janvier et octobre 2024, les forces de police ont été appelées cinq fois pour déloger des individus alcoolisés et bruyants, rendant visite à Mme [J] et s’incrustant dans le hall d’entrée et les parties communes. Un d’entre eux a même été retrouvé décédé sur place.

Le 1er mars 2024, le syndic a mis Mme [J], avec copie à l’UDAF 13, en demeure de faire cesser les troubles de voisinage qu’elle fait subir à la copropriété

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires a donné, à la majorité des voix, mandat au syndic pour agir en justice en vue d’obtenir le départ définitif de Mme [J].

Le 2 décembre 2024, un conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Tarascon a réuni d’une part Mme [I], M. [H] et le conseil du syndic, d’autre part le conseil de M. et Mme [F], lesquels n’avaient pas participé à l’assemblée générale du syndicat du 28 août 2024 et voté sur l’action en justice contre leur locataire : à l’issue de la réunion, a été constaté l’accord selon lequel Mme [I] et M. [H] renoncent à engager la responsabilité du syndic et des bailleurs de Mme [J], en contrepartie de quoi le syndic s’engage à engager une action oblique en résiliation de bail contre Mme [J]. De leur côté, les époux [F] s’engagent à appuyer la procédure engagée par le syndicat. Les deux autres copropriétaires font part de leur décision d’intervenir à la procédure. Le syndic a mis son engagement à exécution le 10 avril 2025, par l’assignation de la curatrice et le 16 avril suivant par l’assignation de Mme [J].

Enfin, le 5 décembre 2024, sur la base du témoignage écrit de sa locataire du moment, Mme [I] a porté plainte auprès de la police nationale contre Mme [J] et son ami prénommé [W], qui, l’avant-veille, avaient fracturé la porte d’entrée de l’immeuble à l’aide d’un tournevis et d’un pied de biche, sous prétexte que la locataire n’avait pas ses clés.

En conclusion, pour l’ensemble des faits qui lui sont reprochés et en l’absence d’initiative de la part de ses bailleurs, le syndicat des copropriétaires demande la résiliation judiciaire du contrat de location signé par Mme [J], suivie de son expulsion si nécessaire, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, le remboursement d’une facture de 150 euros en date du 27 novembre 2024, relative à une réparation de la porte d’entrée de l’immeuble. Enfin est demandée la condamnation des défenderesses aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Comme prévu dans l’accord du 2 décembre 2024, les trois membres du syndicat de copropriétaires sont intervenus volontairement à l’audience de jugement :

— les époux [F] ont déclaré s’associer pleinement aux demandes présentées aux fins de résiliation du contrat de location de Mme [J] et d’expulsion de cette dernière : en outre, ils ont réclamé l’attribution d’une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à libération effective des lieux et la condamnation de Mme [J] aux dépens de l’instance et à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— M. [H] indique être propriétaire du logement du rez-de-chaussée depuis 2022, d’y avoir habité quelque temps et désormais de ne plus pouvoir le louer en raison des troubles de voisinage quasi permanents et exponentiels ;

— Mme [I], propriétaire du second étage, est l’occupante la plus ancienne de l’immeuble : elle y a vécu seule au début ; accompagnatrice médico-psychosociale, elle a aidé Mme [J] quand elle s’est installée, mais elle n’a pu que constater que celle-ci partait à la dérive ; Mme [I] dit louer son logement une partie de l’année pour en tirer un complément de revenus, mais considère que les troubles de voisinage, devenus anxiogènes, rendent sa mise en location délicate.

Pour leur défense, l’UDAF 13 et Mme [J], par la voix de leur conseil, considèrent que l’action en justice du syndicat de copropriétaires n’est pas recevable car celui-ci n’apporte pas la preuve de la carence manifeste des bailleurs de Mme [J] à faire cesser les troubles de voisinage et encore moins de la délivrance à leur égard d’une mise en demeure d’engager la responsabilité civile de leur locataire. Faute de ces démarches, le syndicat n’a pas qualité à agir en oblique contre la locataire des époux [F]. Par voie de conséquence, l’intervention volontaire des copropriétaires n’est pas recevable non plus.

Par ailleurs, ils contestent à la fois la persistance des troubles, qui, par exemple pour le vélo à l’étage ou l’état d’entretien du logement de la défenderesse ou bien encore l’encombrement des parties communes, remontent aux années 2020 et 2021 et la gravité de ceux-ci : aucun ne constitue une faute grave justifiant une résiliation du bail et une expulsion, qui plus est d’une personne handicapée mentale.

Quant à la présence d’individus bruyants tentant de rendre visite à Mme [J], il est non fondé d’en accuser cette dernière, qui peut tout autant être importunée par ces mouvements de personnes.

Enfin, la description des prétendus troubles est amplifiée par des copropriétaires qui mènent une cabale contre Mme [J] et qui ne produisent pas de preuves tangibles des troubles qu’ils invoquent : tout repose sur quelques témoignages et sur des échanges de courriels ou de lettres.

Dans ces conditions, ils demandent qu’à titre principal, les demandes du syndicat soient déclarées irrecevables et qu’à titre subsidiaire, celui-ci soit débouté de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause, ils demandent la condamnation du syndicat aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir du demandeur et des intervenants volontaires

En vertu de l’article 1341-1 du Code civil, «lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

Cette disposition trouve application lorsque la carence d’un propriétaire-bailleur met la copropriété en difficulté vis-à-vis de son locataire et oblige le syndic à agir en justice à sa place pour garantir la jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, prise le 28 août 2024, a autorisé le syndic à agir en justice contre Mme [J].

Certes, il est exact que ni le syndic, ni les autres copropriétaires ne démontrent que les époux [F] ont été sollicités, voire mis en demeure de faire cesser les troubles de jouissance causés par leur locataire et qu’en désespoir de cause, le syndic s’est vu contraint de se substituer à eux.

Mais cette absence de démonstration de la carence préalable des bailleurs est compensée par l’accord conclu le 2 décembre 2024 entre le syndic et l’ensemble des copropriétaires, accord qui a acté le souhait des époux [F] de résilier le bail aux torts de leur locataire et de s’associer à la démarche du syndicat, via son syndic.

Dans ces conditions, l’action du syndicat des copropriétaires est recevable

En vertu de l’article 329 du Code de procédure civile, « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention » ; et en vertu de l’article suivant : « l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie (…) ».

En l’espèce, M. et Mme [F] ont qualité à intervenir à la procédure en tant que bailleurs de Mme [J] et ils interviennent en principal au motif qu’ils réclament la perception d’une indemnité d’occupation ; Mme [I] et M. [H] ont qualité à intervenir à la procédure pour témoigner de leur préjudice de jouissance et accréditer l’action du syndicat, via son syndic.

Dans ces conditions, l’intervention volontaire des uns et des autres est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

En vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, « le locataire est obligé (…)

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;(…) »

Cette obligation de jouissance paisible consiste à la fois à occuper effectivement le logement en bon père de famille et à ne pas troubler la jouissance des propriétaires ou locataires voisins. A défaut, la résiliation du bail est légitime si le trouble est suffisamment justifié.

En l’espèce, les informations et pièces produites aux dossiers et au débat montrent que le trouble provoqué par Mme [J] est à la fois persistant, récurrent et grave :

— persistant : depuis le 1er juillet 2020, date d’entrée dans les lieux de Mme [J], le demandeur peut produire 13 traces écrites d’alerte des résidents de l’immeuble relatives aux agissements de la locataire, allant d’août 2020 à octobre 2024 ; ces alertes ont toutes été transmises au syndic, qui les a répercutées systématiquement à l’UDAF 13 ;

— récurrent : les problèmes de dégradations des parties communes ont été soulevés en août 2020, mai 2023, octobre 2024 et décembre 2024 ; les problèmes d’hygiène du logement de la locataires ont été soulevés en octobre 2020, août 2021 et juin 2023 ; les problèmes d’encombrement des parties communes ont été soulevés en août 2020, février 2021 et avril 2021 ; les problèmes d’occupation des parties communes par des personnes marginales rendant ou souhaitant rendre visite à la locataire ont été soulevés en octobre 2020, mars 2022, mai 2023, juin 2023 et octobre 2024 ;

— grave : le fait pour une très petite copropriété d’avoir très régulièrement des travaux de réparation, même minimes, et de nettoyage à effectuer se transforme en contrainte difficile à supporter ; l’extension des problèmes d’hygiène constatés chez la locataire à l’ensemble de l’immeuble est une source d’inquiétude ; les allées et venues de jour comme de nuit chez la locataire et la présence très fréquente d’individus marginaux, souvent alcoolisés et très bruyants, voire agressifs, dans les parties communes, constituent la gravité la plus importante, car la sécurité des résidents peut être mise en jeu.

Il est à craindre que la situation empire lorsqu’il apparaît que par jugement du 25 avril 2025, la Justice a converti la curatelle renforcée de Mme [J] en tutelle, le médecin en charge de l’évaluation de l’intéressée ayant constaté que « l’état des facultés personnelles de Mme [J] s’est aggravé ». Il est possible que cet état restreigne un peu plus son autonomie et ses relations interpersonnelles et qu’un hébergement médico-social se montre plus adapté.

Quoi qu’il en soit, il convient de considérer que l’importance des nuisances, leur fréquence et leur persistance dans le temps caractérisent des troubles de jouissance autorisant le syndic, pour la tranquillité des autres occupants, à obtenir, par action oblique vis-à-vis des bailleurs, la résiliation, judiciaire du bail.

Sur l’instauration d’une indemnité d’occupation

Dès la résiliation du bail, une indemnité d’occupation pourra être légitimement mise en place, tant que Mme [J] occupera les lieux.

Elle ne sera pas accordée au syndicat, qui n’a pas qualité à percevoir ce genre d’indemnité, mais aux propriétaires du logement occupé qui, par leur intervention principale, réclament une indemnité équivalant au loyer pratiqué, à savoir 351 euros par mois.

Sur la demande de remboursement d’une dépense de réparation

Mme [I] s’étant fait rembourser une facture de réparation de la porte d’entrée de l’immeuble, à la suite d’une des dégradations commises par Mme [J] ou ses visiteurs, il conviendra de condamner la défenderesse à payer la somme de 150 euros au syndicat de copropriétaires.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [J] et l’UDAF 13 seront condamnées aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner la partie en charge des dépens à conserver à sa charge ses propres frais et à payer aux parties adverses une somme compensant, au moins partiellement, les frais engagés par celles-ci pour la défense de leurs droits.

C’est ainsi que les défenderesses seront condamnées à verser la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires et la somme de 500 euros à M. et Mme [F].

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables l’action en justice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31, rue Condorcet à Arles contre Mme [S] [J], sous curatelle, représentée par l’UDAF 13, et les interventions volontaires de M. et Mme [P] [F], de Mme [L] [I] et de M. [Y] [H],

PRONONCE la résiliation judiciaire, au 1er septembre 2025, du bail conclu le 1er juillet 2020 entre M. et Mme [P] [F] et Mme [S] [J],

CONDAMNE Mme [S] [J], sous curatelle représentée par l’UDAF 13 à payer, à compter du 1er septembre 2025, une indemnité mensuelle d’occupation de 351 euros, ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés,

DIT que Mme [S] [J] et tous occupants éventuels de son chef devra (devront) libérer les lieux situés 31, rue Condorcet à Arles (13200), dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

Passé ce délai, ORDONNE son (leur) expulsion, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISE M. et Mme [P] [F] à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de leur choix aux frais et risques de(s) (l') expulsée(s),

CONDAMNE Mme [S] [J], sous curatelle, représentée par l’UDAF 13, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31, rue Condorcet à Arles la somme de 150 euros, en remboursement d’une réparation sur les parties communes de l’immeuble,

CONDAMNE Mme [S] [J], sous curatelle représentée par l’UDAF 13, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31, rue Condorcet à Arles la somme de 1 500 euros et à M. et Mme [P] [F] la somme de 500 euros, ce au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [J], sous curatelle représentée par l’UDAF 13 aux dépens de l’instance.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT