TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/02390 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TCWH

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[C] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2024

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis LES PONTS JUMEAUX – 2 RUE DU DOCTEUR SANIERES CS 90718 – 31007 TOULOUSE CEDEX 6

Représentée par Mme [X] munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [N], demeurant 12 AVENUE VICTOR HUGO – 12300 DECAZEVILLE

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 04 octobre 2019, la société PROMOLOGIS a donné à bail à Mme [C] [N] un appartement n°1868, avec emplacement de stationnement couvert n°1868, situés 1 rue des Cyclamens 31700 Blagnac pour un loyer mensuel de 347,88 € outre 134,29 € à titre de provisions sur charges, et 10,13 euros pour le parking.

Le 25 avril 2022, Mme [C] [N] a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à la SA PROMOLOGIS l’informant de son intention de résilier le bail et de quitter les lieux. Le 29 avril 2022 celle-ci a accusé réception de ce courrier reçu le 26 avril 2022. Elle a rappelé à la locataire que le contrat de location prendrait fin le 26 mai 2022 et l’a invitée à la contacter pour fixer le rendez-vous d’état des lieux de sortie.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 09 juin 2022, de même que le chiffrage des travaux de remise en état d’un montant de 1781,48 €.

Le 05 juin 2023, la SA PROMOLOGIS a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (AR revenu pli avisé et non réclamé) à Mme [C] [N] de payer la somme de 1283,95 €, avec proposition d’échéancier.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Mme [C] [N] par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de:

—  173,58€ au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 juin 2023,

—  1291,85 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 juin 2023,

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

A l’audience du 24 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, s’en remet à son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 183,58 euros au titre des loyers et charges impayés et à celle de 1281,85 euros au titre des réparations locatives après déduction du montant du dépôt de garantie de 357€ conservé par la bailleresse et des frais de procédure qui relèvent des dépens.

Elle soutient que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie démontre un mauvais entretien et des dégradations imputables à la locataire.

Citée pour l’audience selon acte de commissaire de justice signifié selon procès verbal de recherches infructueuses, Mme [C] [N] n’était ni présente, ni représentée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DES CHARGES:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS réclame la somme de 183,58 € au titre des loyers et charges impayés, prenant en compte les régularisations de charges pour les années 2021 à 2022, dont elle produit les justificatifs.

La locataire n’ayant pas comparu, elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les lieux n’ont été restitués au bailleur que le 09 juin 2022, soit après la fin de la période de préavis expirant le 26 mai 2022. C’est donc à cette date que cessent les obligations de la locataire.

Pour autant, le décompte produit par la SA PROMOLOGIS remonte au 10 août 2022 soit postérieurement à cette date. Il n’est pas justifié en leur principe et en leur montant de la régularisation des APL portée en débit ni des quittancements postérieurs. Par ailleurs, l’absence de décompte pour la période antérieure ne permet pas au juge de vérifier la réalité de la dette.

En conséquence, la SA PROMOLOGIS sera déboutée de sa demande à ce titre.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES DÉGRADATIONS LOCATIVES :

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS réclame la somme de 1638,85 euros dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie, soit un solde de 1291,85 euros.

Elle ne produit pas d’état des lieux d’entrée permettant la comparaison avec l’état des lieux de sortie

Cet état de lieux de sortie permet toutefois d’établir que le logement a été rendu dans un état sale, ce qui justifie de mettre à la charge de Mme [C] [N] les frais de nettoyage.

Par ailleurs, il a été relevé dans plusieurs pièces la présence sur les murs de dessins d’enfant et l’état dégradé de certains murs ou de la porte nécessitant une remise en état imputable à la locataire (chambre 1,chambre 2, chambre 3, cellier 2, salle de bain).

Cependant, l’analyse de l’état des lieux de sortie impose d’écarter certaines sommes imputées à Mme [C] [N] sans fondement suffisant.

Ainsi, la peinture des plafonds de la chambre 2 est indiquée comme en “usure normale”, ce qui ne justifie pas de mettre sa rénovation à la charge de la locataire pour la somme de 48,67€, même si celle-ci a signé” l’évaluation des réparations locatives”. Il en est de même concernant les peintures des portes de la chambre 1 mentionnée comme en bon état (20,63€), le cellier 1 et le dégagement pour lesquels aucune mention n’est portée concernant l’état des portes (20,63x2), soit un total non justifié de 110,68 euros.

La SA PROMOLOGIS produit également les factures de travaux de remise en état dont le montant est supérieur au chiffrage initial dès lors que certaines réparations n’ont pas été mises à la charge de la locataire. Par ailleurs un coefficient de vétusté a été pris en considération, la locataire ayant résidé dans les lieux pendant sept ans.

Au regard de ces observations, Mme [C] [N] sera en conséquence, condamnée à payer à la SA PROMOLOGIS la somme totale de 1528,29€ au titre des réparations locatives, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 347€ conservé par la bailleresse, soit une somme dûe de 1181,29€.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [C] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Mme [C] [N] supporte les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, Mme [C] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et charges,

CONDAMNE Mme [C] [N] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1181,29 €au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 347€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [C] [N] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [N] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente