Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 28 octobre 2024, n° 24/02432

TJ Toulouse 28 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation
Le tribunal a constaté que l'assignation a été notifiée plus de six semaines avant l'audience, respectant ainsi les exigences légales.
Accepté
Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que le locataire n'a pas réglé la totalité de la dette dans le délai de deux mois, ce qui a conduit à l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que le locataire est en occupation sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
Le tribunal a vérifié le décompte et a constaté que le locataire doit effectivement la somme demandée.
Accepté
Indemnité d'occupation due
Le tribunal a jugé que le locataire doit une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a jugé que les demandeurs, en tant que partie gagnante, ont droit à une indemnité pour couvrir leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 28 oct. 2024, n° 24/02432
Numéro(s) :	24/02432
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanne ESPANOL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/02432

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDAY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE B24/

DU : 28 Octobre 2024

[H] [V]

[G] [I] épouse [V]

[O] [L]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Octobre 2024

à M^e Jeanne ESPANOL

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [V],

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [I] épouse [V],

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [L],

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 juin 2021, Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] ont donné à bail à Monsieur [O] [L] un appartement à usage d’habitation n°A209 et une place de parking n°65 en 2ème sous-sol situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 560,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 50,00 euros.

Le 25 mars 2024, Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] ont fait signifier à Monsieur [O] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] ont ensuite fait assigner Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.172,12 euros, à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 05 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des locaux,

— d’une somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V], représentés par Maître [Y] [S], maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.017,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 21 juin 2024, Monsieur [O] [L] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 05 juin 2021 contient une clause résolutoire (article VII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 3.967,86 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [O] [L] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.700,00 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

Malgré le paiement partiel de la dette et la reprise du paiement des loyers courants intervenus postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, le juge ne peut plus accorder de délais de paiement d’office depuis la loi du 27 juillet 2023. En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bailleur ou du locataire, la résiliation est intervenue le 26 mai 2024 et Monsieur [O] [L] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [O] [L] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] produisent un décompte du 25 septembre 2024 démontrant que Monsieur [O] [L] reste devoir la somme de 1.144,83 euros, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens (229,09 euros). S’agissant de la somme demandée au titre du mois de septembre 2024, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2024 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [O] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.144,83 euros.

Monsieur [O] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 mai 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V], Monsieur [O] [L] sera condamné à leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 juin 2021 entre Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] et Monsieur [O] [L] concernant un logement à usage d’habitation n°A209 et une place de parking en 2ème sous-sol n°65, situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à verser à Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] à titre provisionnel la somme de 1.144,83 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à payer à Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à verser à Monsieur [H] [V] et Madame [G] [I] épouse [V] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,