JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 22]

N° RG 24/00029 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RL7

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

C/

Mme [L] [O] veuve [M]

M. [S] [O]

M. [J] [O]

Mme [P] [O] épouse [H]

Mme [G] [O]

Mme [R] [I] [O]

Travaux en vue de la création de logements sociaux sur la commune de [Localité 20], sis [Adresse 7], dans un immeuble en copropriété (lots n°8 et n°9).

LE 16 AVRIL 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège es-qualité, Madame [K] [F]

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Madame [L] [O] veuve [M], née le 01 Janvier 1948 à [Localité 21] (MAROC), demeurant [Adresse 11]

Monsieur [S] [O], né le 02 Avril 1963 à [Localité 18], demeurant [Adresse 23] (BELGIQUE)

Monsieur [J] [O], né le 01 Octobre 1964 à [Localité 17] (MAROC), demeurant [Adresse 15] (BELGIQUE)

Madame [P] [O] épouse [H], née le 27 Juin 1969 à [Localité 17] (MAROC), demeurant [Adresse 16] (BELGIQUE)

Madame [G] [O], née le 31 Mars 1985 à [Localité 19], demeurant [Adresse 8]

Madame [R] [I] [O], née le 21 Août 1987 à [Localité 19], demeurant [Adresse 10]

représentés par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 19], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 2]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Élisa ADÉLAÏDE

Débats à l’audience publique du 12 mars 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 12 décembre 2005, la Ville de [Localité 19] s’est dotée d’un dispositif opérationnel de lutte contre l’habitat indigne.

Par délibération n°07/1257/EHCV du 10 décembre 2007, le conseil municipal de la ville de [Localité 19] a attribué à la société Urbanis Aménagement le second lot de la concession « Eradiction de l’habitat indigne ».

Par délibération du 24 octobre 2019, la métropole [Localité 14]-[Localité 19]-Provence a approuvé l’engagement d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique au profit d’Urbanis Aménagement sur l’immeuble situé [Adresse 5].

Le préfet des Bouches-du-Rhône a rendu le 24 juin 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique concernant l’immeuble situé [Adresse 5].

Le préfet des Bouches-du-Rhône a rendu le 24 janvier 2024 un arrêté portant cessibilité au profit de la société Urbanis Aménagement de l’immeuble situé [Adresse 5].

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 6 mars 2024.

Par mémoire reçu le 3 octobre 2024, la SAS Urbanis Aménagement a saisi la juridiction d’une demande de fixation de l’indemnité de dépossession des lots 8 et 9 de la copropriété situé [Adresse 9], appartenant à Mme [L] [O] veuve [M], M. [S] [O], M. [J] [O], Mme [P] [O] épouse [H], Mme [G] [O] et Mme [R] [O] à la somme de 34.000 €.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 16 octobre 2024 au 5 décembre 2024. A la suite d’une annulation, la visite des lieux a été de nouveau fixée par ordonnance du 27 novembre 2024 au 15 janvier 2025.

Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions le 2 décembre 2024.

L’audience publique a eu lieu le 12 mars 2025.

Par mémoire reçu le 11 mars 2025, la SAS Urbanis Aménagement demande de fixer l’indemnité d’expropriation des lots 8 et 9 de la copropriété sise [Adresse 9] :

A titre principal, à la somme totale de 34.000 € se décomposant en une indemnité principale de 30.000 € et une indemnité de remploi de 4.000 €,

A titre subsidiaire et en raison de l’occupation des lots, à la somme totale de 27.400 € se décomposant en une indemnité principale de 24.000 € et une indemnité de remploi de 3.400 €,

En tout état de cause, débouter les consorts [O] de leurs demandes.

Elle utilise la méthode par comparaison, estimant que la valeur au mètre carré des biens situés dans le même périmètre se situe entre 575 € et 1575 €. En raison des travaux de réhabilitation nécessaire, elle fixe le prix au mètre carré à 833.33 €.

Par conclusions reçues le 4 février 2025, le commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 48.520 €. Il affirme que la date de référence se situe au 28 janvier 2020, et retient la méthode par comparaison en proposant quatre références concluant à un prix au mètre carré de 1200 € compte tenu du bon état général du bien.

Dans un mémoire déposé le 7 mars 2025 au greffe de la juridiction, Mme [L] [O] veuve [M], Mme [R] [O], M. [S] [O], M. [J] [O], Mme [P] [O], Mme [G] [O] demandent de :

fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 78.910 € se décomposant en une indemnité principale de 68.400 € et une indemnité de remploi de 10.510 €, outre la condamnation de la société somme de 3.000 € ;

enjoindre à Urbanis Aménagement de pourvoir à son relogement dans un logement de deux pièces principales,

allouer à Mme [G] [O] une indemnité pour les troubles dans les conditions de jouissance 7200 €, subsidiairement, allouer une indemnité spécifique à Mme [L] [N] veuve [M] de 7200 € pour pouvoir au relogement de Mme [G] [O],

mettre les dépens à la charge d’Urbanis Aménagement en ce compris le droit de plaidoirie de 13 €, les frais de notification des mémoires.

Ils exposent que les biens n’ont jamais fait l’objet d’un arrêté de péril et que des travaux de rénovation ont été effectués. Ils affirment que l’immeuble se situe en zone UeE1-1 et que le lot ainsi que les parties communes qui lui sont affectés représentent 72,19 m2 de sol constructible permettant d’édifier un immeuble collectif. Ils affirment que ces millièmes de parties communes constituent une valeur spécifique de nature à majorer de 20% la valeur vénale du bien. En outre, ils évoquent la valeur locative du bien devant être prise en considération. Les consorts [O] estiment que le niveau général des prix a augmenté depuis 2019 de 21,6%. Ils se fondent sur une estimation d’un agent immobilier de janvier 2021 qui doit aujourd’hui être actualisé à la somme de 69.912 euros. Ils mentionnent enfin que le site meilleursagents.point.com donne un prix moyen au m2 de 1780,56 € et retiennent une valeur de 1900 €/m2.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évalué au 6 mars 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

La date de référence doit donc est fixée au 28 janvier 2020. Le bien est situé en zone sUeE1-1, zone urbaine dont la forme dominante est l’habitat collectif.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

L’immeuble est situé au [Adresse 7].

Les lots 8 et 9 ont été réunis en un seul logement au rez-de-chaussée comportant une entrée qui donne sur une pièce à usage de cuisine ouverte sur un séjour, une chambre et une salle d’eau avec WC.

La surface est de 36 m2 et le bien est en bon état général.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Il n’est pas contesté que Mme [G] [O], coindivisaire, occupe les lieux.

Il est acquis que :

• le propriétaire -occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation , devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l’article R. 423-9 du Code de l’ expropriation pour cause d’utilité publique. En effet, même s’il accède à un nouveau logement en qualité de locataire, le relogement qu’il accepte lui évite l’aléa d’une recherche et lui permet de jouir d’un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré, ainsi que l’exigent les articles L. 314-2 du Code de l’urbanisme et L. 423-2 du Code de l’ expropriation pour cause d’utilité publique ;

• le relogement du propriétaire -occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié, dans la mesure où, sur le marché libre, le bien occupé par son propriétaire ne subit pas de moins-value en raison de cette occupation, dès lors qu’il sera libéré à l’occasion du transfert de propriété. La situation de ce propriétaire n’est donc pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire ;

• en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, le relogement est pris en compte par le juge de l’ expropriation lors de la fixation des indemnités, au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non en fonction du coût de ce relogement pour l’expropriant, de sorte que ce relogement ne peut donner naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié ;

• les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond et peuvent se traduire, notamment, par un abattement, fixe ou en pourcentage, non pour occupation, mais pour relogement. (Cass. 3e civ., avis, 16 nov. 2023, n° 23-70.011)

Mme [G] [O] peut donc demander son relogement, ce qui induit l’application d’un abattement pour relogement d’un montant de 15%.

Il y a lieu de préciser que le juge de l’expropriation ne peut enjoindre à Urbanis Aménagement de pouvoir au relogement de Mme [G] [O], et qu’il en sera tenu compte en fixant l’indemnité de manière alternative selon, que Mme [G] [O] renonce à son droit au relogement, ou qu’elle demande à être relogée et l’est effectivement.

Sur la surface du bien :

L’article D 353-16 du code de la construction et de l’habitation précise que la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.

L’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R 353-16 et de l’article R 331-10 du code de la construction et de l’habitation précise que pour la définition de la surface utile, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Les expropriés sollicitent la prise en compte des parties communes générales, considérant que la parcelle représente 72,19 m2 de sol constructible. Toutefois, les parties communes ne sont pas dissociables des parties privées et ne disposent pas d’une valeur propre. La surface des parties communes ne peut pas être prise en considération au titre de la surface utile, comme le sollicitent les expropriés. Il y a lieu de retenir une surface de 36 m2 correspondant à la surface cadastrale.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Si l’expropriant et le commissaire du gouvernement s’appuient sur la méthode de la comparaison. Les expropriés proposent une évaluation du bien par la méthode d’évaluation par capitalisation du revenu. Cette méthode ne peut toutefois être retenue car le taux de capitalisation dépend de nombreux facteurs et cette méthode est systématiquement écartée, lorsqu’elle ne s’appuie sur aucune précision du marché immobilier local.

En l’espèce, les expropriés ne tiennent nullement compte des charges incombant normalement aux propriétaires et locataires et le taux dégagé ne s’appuie pas sur une étude détaillée du marché immobilier local.

Ainsi, au regard des éléments de l’espèce, il est opportun de procéder à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La SAS Urbanis Aménagement produit un extrait du fichier DVF (demande de valeur foncière) mentionnant trente-huit mutations de biens immobiliers intervenus entre juin 2019 et juin 2023, avec des prix se situant entre 575 € et 1575 €.

Elle se fonde également sur des décisions de la juridiction de l’expropriation rendues le 19 juin 2024.

L’expropriante produit également des attestations notariées des acquisitions amiables des lots 10, 15, 14 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9].

Les expropriés contestent le mauvais état de leur bien immobilier, précisant que d’importants travaux de rénovation ont été réalisés entre 2019 et 2020. Il y a lieu à ce stade de préciser que l’arrêté d’insalubrité du 26 mai 2021 ne porte pas sur les lots 8 et 9.

Le commissaire du gouvernement produit quatre termes de comparaison de biens libres :

N° du terme

1

2

3

4

Date de publicité foncière

10 octobre 2023

7 juin 2023

25 août 2023

19 avril 2023

Adresse

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

Surface terrain/m2

31.53

38.50

21.90

29.09

Prix en euros

25.000

56.000

16.000

17.500

Prix en euros/m2

[Numéro identifiant 13]Observations

Au sein d’une maison à usage commercial et d’habitation de 2 étages

Ensemble immobilier constitué de 3 bâtiments de 3 étages

Le commissaire du gouvernement conclut à une moyenne des références à 900 euros et retient un prix au mètre carré pour le bien litigieux de 1200 euros en raison de son bon état d’entretien.

Les expropriés produisent une estimation immobilière du bien de l’agence immobilière Serenity Immo du 15 janvier 2021 estimant la valeur du bien à la somme de « 55.000 € net vendeur / 64.000 € prix coup de cœur ». Ils affirment qu’au regard de la variation de l’indice du coût de la construction, le prix doit être actualisé à la somme de 69.912 €.

En outre, ils s’appuient sur les points de comparaison les moins éloignés et postérieurs à la pandémie et retiennent un prix de 1454 €/m2 ainsi que sur le site meilleuragents.point.com qui donne un prix moyen au m2 de 1780,56 €, qu’ils actualisent à 1900 € au regard de la variation de l’indice des prix.

Il y a lieu de considérer que les estimations immobilières ne constituent pas des termes de comparaison puisqu’elles ne portent pas sur des cessions effectivement réalisées, de même que les évaluations sur le site meilleurs.agents.com. Ces références seront donc écartés.

Au regard de ces éléments, et compte tenu du bon état général du bien, il convient retenir une valeur du terrain de 1200 €/m2.

L’indemnité d’expropriation doit être fixée comme suit :

Première hypothèse : l’exproprié occupant renonce expressément à être relogé par Urbanis Aménagement

Indemnité principale :

L’indemnité principale de dépossession est donc évaluée à la somme de 43.200 € (36 x 1200).

Indemnité de remploi :

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 43.200 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 € = 1.000 €

15% sur 10.000 € = 1.500 €

10% sur 28.200 € = 2820 €

Total : 5.320 €

Soit une indemnité totale de dépossession de 48.520 € en valeur libre.

Seconde hypothèse : l’exproprié occupant demande à être relogé et bénéficie d’un relogement effectif :

Indemnité principale :

L’indemnité principale de dépossession est donc évaluée à la somme de 36.720 € (36 x 1200 x 0,85).

Indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 36.720 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 € = 1.000 €

15% sur 10.000 € = 1.500 €

10% sur 21.720 € = 2172 €

Total : 4.672 €

Soit une indemnité totale de dépossession de 41.392 € en valeur occupée.

La demande relative à l’indemnité pour les troubles dans les conditions de jouissance ne relève pas de la compétence de la juridiction de l’expropriation et n’est en tout état de cause pas démontrée. Les jurisprudences citées ne sont pas applicables aux faits de l’espèce. De la même manière, il est demandé une indemnité à défaut d’offre de relogement, toutefois la juridiction a déjà répondu à cette demande en fixant une indemnité alternative. La demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens, incluant le droit de plaidoirie et les frais de notification des mémoires, seront laissés à la charge de la SAS Urbanis Aménagement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité de dépossession revenant Mme [L] [O] veuve [M], M. [S] [O], M. [J] [O], Mme [P] [O] épouse [H], Mme [G] [O] et Mme [R] [O] pour l’expropriation des lots 8 et 9 de la copropriété sise [Adresse 9], comme suit :

Première hypothèse : l’exproprié occupant renonce expressément à être relogé par Urbanis Aménagement

Indemnité principale de 43.200 €

Indemnité de remploi de 5.320 €

Soit une indemnité totale de dépossession de 48.520 € en valeur libre.

Seconde hypothèse : l’exproprié occupant demande à être relogé et bénéficie d’un relogement effectif :

Indemnité principale de 36.720 €

Indemnité de remploi de 4.672 €

Soit une indemnité totale de dépossession de 41.392 € en valeur occupée.

LAISSE les dépens à la charge de la SAS Urbanis Aménagement

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENT