TRIBUNAL JUDICIAIRE

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NAC: 5AA

N° RG 24/02636

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEA2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [8] SITUEE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER

C/

[W] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [8] SITUEE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Y]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 février 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic, la Société ADL IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [W] [Y] un appartement à usage d’habitation (n°236) situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 794.58 euros et une provision sur charges mensuelle de 135 euros.

Le 19 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur [W] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic, la Société ADL IMMOBILIER a ensuite fait assigner Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3043.74 euros, représentant les arriérés des loyers, charges et indemnité d’occupation impayées, indemnité du mois de juin 2024 incluse, suivant compte arrêté au 17 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 986.14 euros à la date de l’assignation, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et à régler à l’échéance normale du loyer, de la résiliation à la libération effective du logement, révisable selon les dispositions contractuelles,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 20 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4087.40 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 19 juin 2024, Monsieur [W] [Y] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 février 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 19 février 2024, pour la somme en principal de 1971.32 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [W] [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 957.38 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

Monsieur [W] [Y] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [W] [Y] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER produit un décompte du 09 septembre 2024 démontrant que Monsieur [W] [Y] reste devoir la somme de 4087.40 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Monsieur [W] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4087.40 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [W] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 avril 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 986.14 euros, révisable selon les dispositions contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER, Monsieur [W] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2022 entre le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER et Monsieur [W] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation (n°236) situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER à titre provisionnel la somme de 4087.40 euros (décompte arrêté au 09 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 986.14 euros, révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [8], prise en la personne de son Syndic la Société ADL IMMOBILIER une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,