TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [S] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e René DECLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01934 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EAE

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

Fondation AMICIE [X],Venant aux droits de la FONDATION DE MADAME [C] [X]., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1315

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01934 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EAE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2014, la fondation de Madame [C] [X], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui La fondation AMICIE [X], a consenti un bail d’habitation à M. [U] [B] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] avec cave n° 29, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 354,11 euros et d’une provision pour charges de 161,39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.025,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [B] [S] le 4 décembre 2024.

Par assignation du 7 février 2025, la fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [B] [S] , voir statuer sur le sort des biens meubles garnissant les lieux, constater la mauvaise foi du locataire, dire que le délai de deux mois du commandement prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2.235,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 juin 2025, la fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 3.335,93 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [B] [S] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, avec sa femme et ses enfants, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il expose qu’il a connu des difficultés financières à la suite de problème de santé ainsi que des problèmes administratifs qu’il a réglés. Il perçoit 1.900 euros par mois, il se trouve aujourd’hui en situation de régler sa dette locative.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [U] [B] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.025,13 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 février 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, M. [U] [B] [S] lui devait la somme de 3.335,93 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [B] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 3.025,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [B] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

La fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] échoue à démontrer la mauvaise foi du défendeur. Cette mauvaise foi alléguée ne peut être constatée, elle ne justifie pas non plus la demande de réduction du délai de deux mois du commandement prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sera déboutée de cette demande.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [B] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mars 2014 entre la fondation de Madame [C] [X], d’une part, et M. [U] [B] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] avec cave n°29 est résilié depuis le 4 février 2025,

CONDAMNE M. [U] [B] [S] à payer à la fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] la somme de 3.335,93 euros (trois mille trois cent trente-cinq euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 3.025,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à constater la mauvaise foi de M. [U] [B] [S] ;

AUTORISE M. [U] [B] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [B] [S] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [B] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [U] [B] [S] sera condamné à verser à la fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [B] [S] à payer à la fondation AMICIE [X] venant aux droits de la fondation de Madame [C] [X] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [B] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et celui de l’assignation du 7 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge