TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02466

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDMN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[L] [J]

C/

[C] [E]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL CLF

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [J],

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [E],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juillet 2022 et l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, Monsieur [L] [J] et Mme [Y] [R] épouse [J] a donné à bail à Madame [C] [E] un logement à usage d’habitation comprenant deux places de stationnement N°476 et 477 situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 467,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 70,00 euros.

Le 08 février 2024, Monsieur [L] [J], devenu seul propriétaire du bien, a fait signifier à Madame [C] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [L] [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Monsieur [L] [J] a ensuite fait assigner Madame [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais, risques et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1 436,11 euros, par provision, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— d’une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, Monsieur [L] [J], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1 134,18 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise.

Il précise que Madame [C] [E] a repris le paiement des loyers depuis le mois de mai 2024 et qu’elle aurait procédé à un virement pour le mois de septembre à hauteur de 650,00 euros.

Madame [C] [E] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 130,00 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique être depuis le mois de juillet 2024 développeur web selon un contrat à durée indéterminée et percevoir à ce titre un salaire de 2 000,00 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024. Monsieur [L] [J] a été autorisé à transmettre en délibéré, avant le 13 septembre 2024, un décompte actualisé pour tenir compte du dernier versement invoqué par la défenderesse.

Par note en délibéré transmis par mail en date du 09 septembre 2024, Monsieur [L] [J] a produit un décompte actualisé arrêté au 09 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [L] [J], personne physique, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VIII – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2 289,55 euros a été signifié le 08 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [C] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [L] [J] produit en délibéré autorisé un décompte du 09 septembre 2024 indiquant que Madame [C] [E] reste devoir la somme de 1 115,18 euros, mensualité de septembre 2024 comprise et pris en compte le dernier règlement de la locataire de 600 euros en date du 06 septembre 2024, comme invoqué lors de l’audience.

Néanmoins, les frais de procédure d’un montant total de 290,59 euros (161,88 euros portés en compte au 16 février 2024 et 128,71 euros portés en compte au 27 juin 2024), déjà demandés au titre des dépens, doivent être soustraits du décompte arrêté au 09 septembre 2024.

Madame [C] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 824,59 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [C] [E], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 6 mensualités de 130 euros chacune et d’une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [C] [E], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [C] [E] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [J], Madame [C] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2022 entre Monsieur [L] [J] et Madame [C] [E] concernant un logement à usage d’habitation comprenant deux places de stationnement N°476 et 477 situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 09 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [C] [E] à verser à Monsieur [L] [J] à titre provisionnel la somme de 824,59 euros (décompte arrêté au 09 septembre 2024, incluant une dernière facture de septembre 2024) ;

AUTORISONS Madame [C] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 130 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [J] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [C] [E] soit condamnée à verser à Monsieur [L] [J] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [C] [E] à verser à Monsieur [L] [J] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente